Aufteilung Grund für Neubau - WEG vs Realteilung, steuerrechtliche Aspekte

Question

Guten Abend liebes Forum,

folgende Situation lässt mir den Kopf rauchen:
- Neubau (-reaktivierung; NB) geplant auf Hinterliegergrund
- Altbau (AB) 240qm (3 Wohneinheiten), Grundstück 2000qm
- Eigentümer zu je 1/4 sind 3 Geschwister + Vater mit Nießbrauch auf alles
- ältere Baugenehmigung vorliegend, Hausnr. 1a AB und 1b NB
- Parkplätze für AB & NB müssen vorne an Straße bei AB liegen, Zugangsweg/Kanal für NB am AB entlang.
- Baugrund liegt mittig im Grundstück, so dass der NB mind. 800qm Grund und damit mehr als 1/4 benötigt.
Zukünftiger Plan:
- Geschwister1 baut und erhält insgesamt 800 qm Baugrund (eigene 500qm vom 1/4 Anteil + 300qm dazu)
- Geschwister2&3 + Vater erhalten als Ausgleich für die abgegebenen 300qm dann 1/4 Althausanteil von Geschwister1 und haben noch 1200qm Grund (kein zusätzlicher Baugrund).
1. Frage:
Wie kann das langfristig sinnvoll abgebildet werden?
Mit einer WEG-Aufteilung? Dies wurde in früherer Beratung (nicht Notar) einmal als der einfachste Weg empfohlen (Abgeschlossenheitserklärung für Baugrund etc.; Geschwister1 Zuweisung Grund für Neubau + Parkplätze am Altbau + Wege/Leitungsrecht, Rest auf andere Parteien verteilt)
-> Und wäre eine Realteilung in dieser Konstellation zur Minimierung gewisser Risiken nicht auch möglich oder gibt es da besondere Hürden?
2. Frage:
Muss der Wert bei Übertragung von mehr als 1/4 Eigentumsanteil vom Grund (eigene 500qm + 300qm von anderen) und der Ausgleich in Form der Abgabe von 1/4 Althausanteil exakt gegengerechnet werden und könnten hier bei Missverhältnis sogar Steuern (Grundstück-/Schenkungssteuer?) anfallen?
3. Frage:
Wenn z.B. eine Teilung nach WEG erfolgt und Geschwister1 die 300qm zusätzlichen Baugrund zugewiesen bekommt und dafür die anderen 3 Parteien den 1/4 Althausanteil erhalten, ist Geschwister1 dann rechtlich bzw. im Grundbuch noch als Miteigentümer vom Althaus geführt, was komplett den anderen 3 Parteien zugewiesen ist? Die hoffentlich nicht unschickliche Frage zielt auf eine Familienförderung ab, bei welcher kein Wohn-/Immobilieneigentum, aber Grundstückseigentum vorhanden sein darf.
4. Frage:
Kann der Nießbrauch vom Vater für den Baugrund problemlos aufgehoben werden?

Falls die eine oder andere Frage beantwortet werden kann, freue ich mich sehr!

Liebe Grüße
ciba

-- Editiert von User am 20. November 2023 22:14

-- Editiert von User am 20. November 2023 22:39

R.M. · Answer

Hier kann der Rat eigentlich nur lauten, einen Fachmann, in der Regel einen erfahrenen Steuerberater, aufzusuchen.Ich sehe hier nicht, warum ein Steuerberater ein Fachmann in Immobilienfragen sein sollte. Steuerrecht ist hier das kleinste Problem. In allererster Linie geht es hier doch um Grundstücks-, Bau- und WEG-Recht. Entweder einen Notar oder einen entsprechenden Fachanwalt befragen.    - Geschwister1 baut und erhält insgesamt 800 qm Baugrund &lpar;eigene 500qm vom 1/4 Anteil &plus; 300qm dazu&rpar;Jeder der Eigentümer zu 1/4 hat keine "eigene" reelen 500 qm von der Gesamtfläche, sondern 1/4 Anteil  an allem, jedem Stein, jedem Grashalm und jede Erdkrume, egal wo auf dem Grundstück.    Mit einer WEG-Aufteilung?An vorgenanntem ändert auch eine Aufteilung nach WEG nichts. Die äußeren Gebäudehüllen sowie Grund und Boden bleiben Gemeinschaftseigentum. Wer dann welche Anteilen besitzt ist eine Frage der Teilungsvereinbarung.  Halt! nach neuem WEG kann man jetzt auch Teile des Grundstücks außerhalb von Gebäuden zu Sondereigentum erklären. Lasst Euch lieber von einem Notar beraten.    Und wäre eine Realteilung in dieser Konstellation zur Minimierung gewisser Risiken nicht auch möglich oder gibt es da besondere Hürden?Gewisse Risiken können damit durchaus minimiert werden. Hürden können durch bau-&lpar;ordnungs-&rpar;rechtliche Vorschriften, Abstandsflächen, zusätzliche Kosten und vorallem &lpar;fehlende&rpar; Mitwirkung der übrigen Bruchteilseigentümer ent- bzw. bestehen.    Geschwister2&3 &plus; Vater erhalten als Ausgleich für die abgegebenen 300qm dann 1/4 Althausanteil von Geschwister1Mit der Abgabe von 1/4 am verbleibenden AB und Grund ist es nicht getan. Wegen der Parkplätze vor dem AB und den Wege- und Leitungsrechten verliert das Restgrundstück  und der Altbau zusätzlich an Wert. Es wird also, wenn man es wertmäßig sauber trennen möchte, einen zusätzlichen Wertausgleich in Geld benötigen.    Wenn z.B. eine Teilung nach WEG erfolgt und Geschwister1 die 300qm zusätzlichen Baugrund zugewiesen bekommt und dafür die anderen 3 Parteien den 1/4 Althausanteil erhalten, ist Geschwister1 dann rechtlich bzw. im Grundbuch noch als Miteigentümer vom Althaus geführt, was komplett den anderen 3 Parteien zugewiesen ist?Jein. Bei der Teilung nach WEG werden Sondereigentumseinheiten gebildet und Wohnungsgrundbücher angelegt. Für jede abgeschlossene Wohnung ein Grundbuch. Je nach dem, wer welches Sondereigentum zugesprochen bekommt stehen im jeweiligen Sondereigentum &lpar;Wohnungsgrundbuch&rpar; natürlich nur der jeweilige Miteigentümer drin. Trotzdem bleibt man aber Miteigentümer am gemeinschaftlichen Grundstück und steht dann auch in der zum Grundstück gehörenden Eigentümerliste mit seinem entsprechenden Anteil drin.    Die Aufteilung nach WEG ist ein so komplexes Thema, da ist unbedingt Rat eines in diesem Bereich erfahrenden  Notars einzuholen.

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