Einmalige Sperrmüllbeseitigung - Nebenkostenabrechnung

20. März 2024 Thema abonnieren
 Von 
Numenor
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)
Einmalige Sperrmüllbeseitigung - Nebenkostenabrechnung

Hallo zusammen,

ich bitte um unverbindliche Meinungen zu dem nachfolgend geschilderten Sachverhalt:

Unser Vermieter führt in der Nebenkostenabrechnung des Jahres 2023 erstmalig die Position "Sperrmüll" auf, welche mit ca. 1500 € zu Buche schlägt und im gleichen Verhältnis auf die 8 Mietparteien umgelegt werden soll.

Es handelt sich hierbei um Kosten für eine einmalige Beseitigung von Sperrmüll im Flur vor den Kellerräumen, der wahrscheinlich von einem ehemaligen Mieter zurückgelassen wurde. Der Verursacher ist jedoch nicht sicher bekannt.

Nach meiner Recherche dürfen solche einmaligen Müllbeseitigungen nicht einfach auf die Vermieter abgewälzt werden. Wir wurden auch nicht im Vorfeld über die Maßnahme informiert oder gefragt, wem die auseinandergebauten Möbelstücke gehören könnten. Grundsätzlich kümmert sich der Vermieter (ein Immobilienkonzern) sehr wenig um das Objekt.

Könnte man die Position streichen? Sollten wir vorher den Vermieter informieren? Problem ist, dass Anrufe nicht entgegengenommen und E-Mails unbeantwortet bleiben.

Danke und Gruß,
Numenor

-- Editiert von User am 20. März 2024 18:39

-- Editiert von User am 20. März 2024 18:40

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20 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cirius32832
Status:
Schlichter
(7221 Beiträge, 1518x hilfreich)

Zitat:
Könnte man die Position streichen? Sollten wir vorher den Vermieter informieren? Problem ist, dass Anrufe nicht entgegengenommen und E-Mails unbeantwortet bleiben.


Ich würde der Abrechnung schriftlich widersprechen

-- Editiert von User am 20. März 2024 18:47

Signatur:

https://www.antispam-ev.de

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#2
 Von 
Numenor
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo nochmal,

ein Teil meiner obigen Darlegung ist falsch: Wir haben die Nebenkostenabrechnung bereits beglichen und wurden erst jetzt darauf aufmerksam, dass die Abrechnung der einmaligen Sperrmüllbeseitigung nicht rechmäßig ist.

Kann man hier noch etwas zurückfordern und im Notfall auch von der regelmäßig gezahlten Miete einbehalten?

Danke und Gruß,
Numenor

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(120141 Beiträge, 39836x hilfreich)

Zitat (von Numenor):
Nach meiner Recherche dürfen solche einmaligen Müllbeseitigungen nicht einfach auf die Vermieter abgewälzt werden.

Richtig.
Deshalb sollen ja auch die Mieter zahlen.



Zitat (von Numenor):
Könnte man die Position streichen

Können kann man vieles, in Abhängigkeit der persönlichen Talente, der Motivation und des
finanziellen Spielraumes.
Rechtlich ist das „können" aber regelmäßig wesentlich unrelevanter als das „dürfen".



Zitat (von Numenor):
Sollten wir vorher den Vermieter informieren?

Wenn beim Vermieter die Planstelle des Hellsehers noch nicht besetzt ist, wäre das sehr zielführend.



Zitat (von Numenor):
Problem ist, dass Anrufe nicht entgegengenommen und E-Mails unbeantwortet bleiben.

Dann kommuniziert man halt gerichtsfest.



Zitat (von Numenor):
Wir haben die Nebenkostenabrechnung bereits beglichen

Da wäre dann erstmal ein Anerkenntnis der Korrektheit aller Posten.



Zitat (von Numenor):
wurden erst jetzt darauf aufmerksam, dass die Abrechnung der einmaligen Sperrmüllbeseitigung nicht rechmäßig ist.

Festgestellt durch wen konkret, mit welcher Qualifikation konkret?



Zitat (von Numenor):
Kann man hier noch etwas zurückfordern

Bekanntermaßen kann man ja fast alles fordern.
Probleme gibt es meist erst beim „bekommen" bzw. „durchsetzen", denn da spielen eine Vielzahl von Faktoren (kann er, will er, darf er, ist er vertraglich verpichtet, sind diese vertraglichen Verpflichtungen gültig, Gesetze, Verordnungen, …) mit.
Falls dann keine Rechtsgrundlage erkennbar ist, tendieren die Erfolgsaussichten gegen 0.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#4
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4596 Beiträge, 554x hilfreich)

Zitat:
Sperrmüll von Mietern und Dritten in Wohnanlagen beschäftigt sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher bzw. insbesondere in betriebskostenrechtlicher Hinsicht immer wieder die Vermieterseite. Fest steht, dass der Sperrmüll nicht in der Anlage bleiben kann, sondern entfernt werden muss.

Der BGH schreibt in seinem Urteil vom 13.1.2021, Az. VIII ZR 137/09, in der Urteilsbegründung hierzu:

„… durfte die Klägerin auch die abgerechneten Sperrmüllkosten abrechnen… Insoweit handelt es sich um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter als Eigentümer wiederkehrend entstehen. …Im Übrigen gehören Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts auch dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind."


https://www.vdwbayern.de/2021/12/15/sperrmuell-ein-altes-aber-immer-wieder-aktuelles-thema/

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#5
 Von 
Numenor
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Richtig.
Deshalb sollen ja auch die Mieter zahlen.



Mein Fehler. Es solllte lauten: "Nach meiner Recherche dürfen solche einmaligen Müllbeseitigungen nicht einfach auf die Mieter abgewälzt werden."

Ich weiß natürlich nicht, ob das, was ich auf diversen Internetseiten gelesen habe, richtig ist, aber die Abrechnung soll nur dann erlaubt sein, wenn solche Sperrmüllbeseitigungen regelmäßig stattfinden. Nicht, wenn es anlassbedingt einmalig gemacht werden muss, weil ein ehemaliger Mieter seinen Müll zurückgelassen hat.

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#6
 Von 
Numenor
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
https://www.vdwbayern.de/2021/12/15/sperrmuell-ein-altes-aber-immer-wieder-aktuelles-thema/


Danke für den Link. In unserem Fall findet die Sperrmüllbeseitigung nicht regelmäßig statt. Hier hat ein ausgezogener Mieter seinen Dreck einfach im Flur liegengelassen, wo er nicht hingehört.

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#7
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4596 Beiträge, 554x hilfreich)

Zitat (von Numenor):
In unserem Fall findet die Sperrmüllbeseitigung nicht regelmäßig statt.


1. Muss die Regelmäßigkeit ja auch mal angefangen werden.

2. Der Zeitraum der Regelmäßigkeit ist variabel. Heizöltanks müssen zB alle 5 - 15 Jahre gereinigt werden.



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#8
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16522 Beiträge, 9303x hilfreich)

Zitat (von Numenor):
Danke für den Link. In unserem Fall findet die Sperrmüllbeseitigung nicht regelmäßig statt. Hier hat ein ausgezogener Mieter seinen Dreck einfach im Flur liegengelassen, wo er nicht hingehört.

"Regelmäßig" scheint kein Kriterium mehr zu sein. Der BGH schreibt nur noch "wiederkehrend". Und "immer wenn nötig" scheint für "wiederkehrend" ausreichend zu sein.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

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#9
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4596 Beiträge, 554x hilfreich)

Zitat (von drkabo):
"Regelmäßig" scheint kein Kriterium mehr zu sein.


Es ist wohl eher eine Interpretation von "regelmäßig". Hier heißt es u.a.

Zitat:
.Für einen regelmäßigen Anfall ist noch nicht einmal nicht erforderlich, dass diese jährlich entstehen. Es genügt vielmehr, wenn die Kosten nur in größeren Abständen anfallen (BGH, Urteil vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08, GE 2010, 118 [alle fünf bis sieben Jahre], Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06, GE 2007, 439 [alle vier Jahre]). Bei dieser Vorgehensweise sind die Kosten unter der in der Betriebskostenverordnung unter § 2 Nr. 8 geregelt BK-Position „Müllbeseitigung" umlegbar.

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#10
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9907 Beiträge, 4487x hilfreich)

Um das "hier" aus dem vorigen Post zu präzisieren: BGH, 10.11.2021 - VIII ZR 107/20.

Es ging in dem Verfahren um Baumfällarbeiten. Darin war konkret zu bewerten, ob solche Arbeiten Betriebskosten (umlagefähig) oder eher Instandsetzungskosten (nicht umlagefähig) sind. Wesentlich dabei war die Frage, wie der Begriff "laufend", welcher sich in der Betriebskostenverordnung zu finden ist, zu interpretieren ist.

Meine laienhafte Zusammenfassung des Urteils lautet: Laut BGH kann man den Begriff de facto ignorieren.

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Numenor
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo zusammen,

danke für die vielen Antworten. Ich bin mir nicht sicher, inwieweit sich das BGH Urteil, das sich auf Baumfällarbeiten bezieht, mit der unrechtmäßigen Entsorgung von Sperrmüll im Hausflur vergleichen lässt, für die ein ehemaliger Mieter verantwortlich ist.

Es scheint mir ungerecht, dass die Mieterschaft für das Vergehen bezahlen soll. Der Vermieter kümmert sich nicht um das Objekt und hat keinen Versuch unternommen, den Schuldigen zur Rechenschaft zu ziehen.

Gruß,
Numenor

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4596 Beiträge, 554x hilfreich)

Zitat (von Numenor):
Ich bin mir nicht sicher, inwieweit sich das BGH Urteil, das sich auf Baumfällarbeiten bezieht, mit der unrechtmäßigen Entsorgung von Sperrmüll im Hausflur vergleichen lässt, für die ein ehemaliger Mieter verantwortlich ist.


Da geht es nicht um den Müll, sondern deinen Einwurf:

Zitat (von Numenor):
Nach meiner Recherche dürfen solche einmaligen Müllbeseitigungen nicht einfach auf die Vermieter abgewälzt werden.


Und cauchy meint hierzu:

Zitat (von cauchy):
Wesentlich dabei war die Frage, wie der Begriff "laufend", welcher sich in der Betriebskostenverordnung zu finden ist, zu interpretieren ist.

Meine laienhafte Zusammenfassung des Urteils lautet: Laut BGH kann man den Begriff de facto ignorieren.


Und, man höre und staune, dem stimme ich zu

-- Editiert von User am 21. März 2024 14:42

1x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Numenor
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Meine laienhafte Zusammenfassung des Urteils lautet: Laut BGH kann man den Begriff de facto ignorieren


Entschuldigung, aber ich verstehe nicht ganz, welcher Begriff gemeint ist, den man de facto ignorieren kann.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4596 Beiträge, 554x hilfreich)

Zitat (von Numenor):
Entschuldigung, aber ich verstehe nicht ganz, welcher Begriff gemeint ist, den man de facto ignorieren kann.


"laufend"

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(32188 Beiträge, 5657x hilfreich)

Zitat (von Numenor):
Es scheint mir ungerecht, dass die Mieterschaft für das Vergehen bezahlen soll.
Das mag sein. Hier wird aber über Recht diskutiert, nicht über Gerechtigkeit.
Da du schon die Nachzahlung der BK-Abrechnung geleistet hast, kannst du gern im Nachhinein das Ding aufrollen.
Zitat (von Numenor):
Kann man hier noch etwas zurückfordern und im Notfall auch von der regelmäßig gezahlten Miete einbehalten?
Kann man. Wo soll ein Notfall sein?

Ich nehme an, der Vermieter bzw. seine Controllingeinheit wird dir nach Miet-Einbehalt nur mitteilen, dass dein Mieterkonto nicht ausgeglichen ist.
Wenn du deine Gedanken/Fragen/Meinung schriftlich anbringst, wird der Vermieter entweder schriftlich antworten---oder auch nicht.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9907 Beiträge, 4487x hilfreich)

Zitat (von Numenor):
ch weiß natürlich nicht, ob das, was ich auf diversen Internetseiten gelesen habe, richtig ist, aber die Abrechnung soll nur dann erlaubt sein, wenn solche Sperrmüllbeseitigungen regelmäßig stattfinden. Nicht, wenn es anlassbedingt einmalig gemacht werden muss, weil ein ehemaliger Mieter seinen Müll zurückgelassen hat.
Ich kommentiere mal hierzu etwas.

Bis zum besagten BGH-Urteil waren viele, auch ich, der Meinung, dass das Wort "laufend" im ersten Satz der Betriebskostenverordnung wichtig ist. Der lautet nämlich: "Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. " Laufend als anderes Wort für regelmäßig, wiederkehrend.

Nun hat der BGH entschieden, dass die Fällung eines Baumes, der im Zweifel Jahrzehnte oder gar Jahrhunderte gestanden hat, unter Betriebskosten fällt. Damit wurde indirekt gesagt, dass auch solche Kosten laufend anfallen, selbst wenn sie eben nur sehr selten anfallen. Muss man nicht wirklich verstehen. Aber wenn die Höchstrichter das sagen, dann wird man daran wenig ausrichten können, solange der Gesetzgeber die Betriebskostenverordnung nicht ändert.

Zitat (von Numenor):
Ich bin mir nicht sicher, inwieweit sich das BGH Urteil, das sich auf Baumfällarbeiten bezieht, mit der unrechtmäßigen Entsorgung von Sperrmüll im Hausflur vergleichen lässt, für die ein ehemaliger Mieter verantwortlich ist.
Das Argument "Das ist doch nur einmal in meiner Mietzeit passiert" ist keines. Wenn in 20 Jahren noch einmal Sperrmüll rumstehen könnte, dann ist es immernoch laufend. Wie gesagt, muss man nicht verstehen, sondern kann man eigentlich nur zur Kenntnis nehmen.

Das dann perfekt zum Sperrmüll passende Urteil des BGH steht auch irgendwo oben. Es ist damit umlagefähig.

Einen einzigen Ausweg gibt es: Betriebskosten müssen wirtschaftlich sinnvoll sein. Wenn der Verursacher bekannt wäre, dann müsste sich der Vermieter von diesem das Geld holen. Aber wenn der Verursacher nicht beweisbar zuzuordnen ist, dann ist es eben umlegbar.

PS: Es darf hier übrigens nur um Sperrmüll auf den Flächen gehen, die der Allgemeinheit der Hausbewohner zuzuordnen sind. Also Hausflur, Allgemeinkeller, Garten und sowas. Wenn der Vermieter eine Wohnung oder einen Keller räumt, dann sind die Kosten nicht umlegbar!

1x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Kalanndok
Status:
Student
(2331 Beiträge, 364x hilfreich)

Zitat (von "§ 556 BGB (1)"):
(...) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.


Wir haben hier zwei Schlüsselworte.
Zum einen das "laufend", was mittlerweile obsolet sein könnte.
Dazu aber noch was anderes. Betriebskosten sind Kosten, die durch den bestimmungegemäßen Gebrauch entstehen.
Durch das Eigentum (da wäre die Grundsteuer) oder das Erbbaurecht am Grundstück entstehen die Sperrmüllkosten ebenfalls nicht.

Also wenn das Abstellen von Sperrmüll im Treppenhaus jetzt nicht gerade der bestimmungsgemäße Weg ist in dieser Liegenschaft seinen Sperrmüll zu entsorgen, dann scheitert die Umlagefähigkeit schon alleine daran.

Dazu kommt:
Der Sperrmüll hat eigentlich einen oder mehrere Eigentümer.
Primär sind meiner Meinung mal diese zur Entsorgung verpflichtet.
Die Entsorgung durch den Vermieter ist da eher die Beseitigung einer Besitzstörung, vergleichbar mit der Behebung eines Vandalismusschadens (Beseitigung eines Graffitis beispielsweise). Das sind auch keine Betriebskosten, auch dann nicht, wenn sie regelmäßig (oder laufend) entstehen.

-- Editiert von User am 22. März 2024 14:23

-- Editiert von User am 22. März 2024 14:24

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9907 Beiträge, 4487x hilfreich)

@ Kalanndok: Die Argumentation ist gut und schön, aber der BGH hat anders entschieden: BGH, 13.01.2010 - VIII ZR 137/09. Schau dir die Urteilsbegründung an. Ich zitiere einen Teil:

Zitat:
Im Übrigen gehören Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts auch dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind.


Das Thema konnte man durchaus berechtigt vor den Urteilen des BGH diskutieren. Jetzt nicht mehr. Im übrigen ist das Urteil bereits oben verlinkt, wenn auch mit einer falschen Jahreszahl.

1x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Numenor
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo zusammen,

ich hätte nochmal bitte zwei Fragen zu dem Thema und würde mich über Meinungen dazu freuen.

Wie verhält es sich denn, wenn der Vermieter weiß, wer den Müll auf den Gemeinschaftsflächen hinterlassen hat? Muss er dann nicht in erster Linie den Verursacher dafür in Haftung nehmen bzw. zur Beseitigung auffordern?

In diesem Zusammenhang wäre noch die Frage, ob die anderen Mieter, wenn sie sehr genau wissen, wer den Müll zurückgelassen hat, diesen auch namentlich dem Vermieter nennen dürfen.

Danke und Gruß
Numenor

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(120141 Beiträge, 39836x hilfreich)

Zitat (von Numenor):
Muss er dann nicht in erster Linie den Verursacher dafür in Haftung nehmen bzw. zur Beseitigung auffordern?

Durchaus, ja



Zitat (von Numenor):
In diesem Zusammenhang wäre noch die Frage, ob die anderen Mieter, wenn sie sehr genau wissen, wer den Müll zurückgelassen hat, diesen auch namentlich dem Vermieter nennen dürfen.

Dürfen sie.

Nur ist es jetzt zu spät...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

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