Wohnungskauf vom Bruder. Privatdarlehen/Mietkauf?

10. Juli 2024 Thema abonnieren
 Von 
Newb2024
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Wohnungskauf vom Bruder. Privatdarlehen/Mietkauf?

Mein Bruder will mir Ende 2025 eine Wohnung verkaufen. Er hat mir dafür ursprünglich angeboten das über ein Privatdarlehen ohne Zins zu machen. D.h. im notariellen Kaufvertrag hätten wir direkt den Privatdarlehenvertrag verankert.
Er will die Wohnung für aktuell EUR 120.000,- - 150.000,- verkaufen.
Jetzt habe ich mich aber noch mal etwas Schlau gemacht und rausgefunden, dass wir, bzw. ich so aber Probleme mit dem Finanzamt bekommen könnte weil Schenkungssteuer anfallen würde weil bei 0% Zins quasi eine versteckte (?) Schenkung im Raum steht.
Welche Optionen habe ich, um steuerrechtlich keine Probleme zu bekommen aber gleichzeitig den möglichst günstigsten Weg zu gehen?

Eine Laufzeit, bzw. das Abzahlen der Schulden von 10-20 Jahren ist unser Plan.

1. Mietkauf?
Ich bin mir nicht sicher wie das aussehen soll und ob hier wirklich alles so vereinbart werden kann, damit das Finanzamt es akzeptiert. Funktioniert ein Mietkauf auch ohne einen Zins dahinter? D.h. abzahlen der Schulden über die monatliche Kaltmiete + NK-Vorauszahlung?

2. Darlehen mit Zins vom Bruder?
Welchen Zinssatz kann ich dafür heranziehen? Muss es einer sein, der 1:1 zu einem Darlehen im Internet, bzw. bei einer Bank passt? Klar würde ich es dann trotzdem lieber bei meinem Bruder mit dem Zinssatz machen als bei einer Bank wenn es sonst keinen Unterschied gibt. Oder gibt es einen Spielraum von gewissen % nach unten?
Im zweiten Schritt wird dann auf die Laufzeit die Schenkung von 20.000 EUR berücksichtigt und der Rest für die Schenkungssteuer ans Finanzamt zur Berechnung genommen.

3. mögliches Darlehen/Schenkung der Eltern/Schwiegereltern?
Da die steuerfreie Schenkung hier ja 400.000,- EUR auf 10 Jahre beträgt, wäre es vielleicht eine Option uns Geld von den Eltern/Schwiegereltern zu leihen und dann eher bei denen das Darlehen abzutilgen. Da sollte ja keine Schenkungssteuer anfallen.

4. Weitere Optionen?
Welche Optionen würde es noch geben? Außer den o.g. Punkten kenne ich nichts, bzw. habe von keiner anderen Möglichkeit gehört.

Danke schon mal falls jemand irgendwelche Erfahrungswerte oder Tipps dazu hätte.

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7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48124 Beiträge, 16998x hilfreich)

Zitat (von Newb2024):
Jetzt habe ich mich aber noch mal etwas Schlau gemacht und rausgefunden, dass wir, bzw. ich so aber Probleme mit dem Finanzamt bekommen könnte weil Schenkungssteuer anfallen würde weil bei 0% Zins quasi eine versteckte (?) Schenkung im Raum steht.

Richtig, die ersparten Zinsen stellen eine Schenkung dar.

Zitat (von Newb2024):
1. Mietkauf?
Ich bin mir nicht sicher wie das aussehen soll und ob hier wirklich alles so vereinbart werden kann, damit das Finanzamt es akzeptiert. Funktioniert ein Mietkauf auch ohne einen Zins dahinter? D.h. abzahlen der Schulden über die monatliche Kaltmiete + NK-Vorauszahlung?

Nein, da hat man letztlich das gleiche Problem. Je nach Art der Vertragsgestaltung muss der Bruder dann auch noch die Mieteinnhamen versteuern.

Zitat (von Newb2024):
Welchen Zinssatz kann ich dafür heranziehen? Muss es einer sein, der 1:1 zu einem Darlehen im Internet, bzw. bei einer Bank passt?

Die Differenz zu den marktüblichen Zinsen ist eine Schenkung. Wenn man damit unter 20.000€ in 10 Jahren bleibt, dann ist das steuerfrei.

Zitat (von Newb2024):
3. mögliches Darlehen/Schenkung der Eltern/Schwiegereltern?
Da die steuerfreie Schenkung hier ja 400.000,- EUR auf 10 Jahre beträgt, wäre es vielleicht eine Option uns Geld von den Eltern/Schwiegereltern zu leihen und dann eher bei denen das Darlehen abzutilgen. Da sollte ja keine Schenkungssteuer anfallen.

Richtig

Zitat (von Newb2024):
4. Weitere Optionen?
Welche Optionen würde es noch geben? Außer den o.g. Punkten kenne ich nichts, bzw. habe von keiner anderen Möglichkeit gehört.

Wenn ein Darlehen von den Eltern nicht in Betracht kommt, dann ist die günstigste Variante, einfach dei Schenkungssteuer in Kauf zu nehmen

Nehmen wir mal einen aktuellen Zinssatz von 4% an und eine Darlehenssumme von 150.000€. Dann sind das 6.000€ ersparte Zinsen im ersten Jahr. Sollte man es tatsächlich schaffen, die Summe in 10 Jahren zu tilgen, dann fallen insgesamt also ca. 30.000€ ersprate Zinsen an. Darauf ist eine Schenkungssteuer in Höhe von 1.500€ zu zahlen.

Bei Tilgungung in 20 Jahren fallen in den ersten 10 Jahren ca. 45.000€ ersparte Zinsen an, also 3.750€ Schenkungssteuer, in den Folgejahren dann nur noch geringfügige Beträge.

Das sind im Vergleich zum Gesamtprojekt Kleinbeträge, wegen derer ich jedenfalls keine wilden unüberschaubaren Vertragskosntruktionen machen würde.

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Newb2024
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Wenn ein Darlehen von den Eltern nicht in Betracht kommt, dann ist die günstigste Variante, einfach dei Schenkungssteuer in Kauf zu nehmen

Nehmen wir mal einen aktuellen Zinssatz von 4% an und eine Darlehenssumme von 150.000€. Dann sind das 6.000€ ersparte Zinsen im ersten Jahr. Sollte man es tatsächlich schaffen, die Summe in 10 Jahren zu tilgen, dann fallen insgesamt also ca. 30.000€ ersprate Zinsen an. Darauf ist eine Schenkungssteuer in Höhe von 1.500€ zu zahlen.

Bei Tilgungung in 20 Jahren fallen in den ersten 10 Jahren ca. 45.000€ ersparte Zinsen an, also 3.750€ Schenkungssteuer, in den Folgejahren dann nur noch geringfügige Beträge.

Das sind im Vergleich zum Gesamtprojekt Kleinbeträge, wegen derer ich jedenfalls keine wilden unüberschaubaren Vertragskosntruktionen machen würde.


Danke für die Kommentare.

Zu dem o.g. Zitat: Wie ist da der Rechenweg? Ich glaube ich habe dann irgendwas falsch verstanden. Ich kam grob überschlagen auf irgendwas mit fast 25.000,- EUR Schenkungssteuer.
Aber klar, jetzt macht es auch mehr Sinn. Ich muss die Schenkungssteuer ja auch nur auf die Zinsen berechnen, abzüglich 20.000,- EUR. Das Darlehen selbst bekommt er ja nach X Jahren zurückbezahlt, also keine Schenkung. Und die Steuer fällt auch nur auf die Zinsen die sich vom aktuellen Zinssatz der Bank unterscheiden an. Korrekt?

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#3
 Von 
Cybert.
Status:
Junior-Partner
(5033 Beiträge, 1207x hilfreich)

Zitat (von Newb2024):
Ich muss die Schenkungssteuer ja auch nur auf die Zinsen berechnen, abzüglich 20.000,- EUR. Das Darlehen selbst bekommt er ja nach X Jahren zurückbezahlt, also keine Schenkung. Und die Steuer fällt auch nur auf die Zinsen die sich vom aktuellen Zinssatz der Bank unterscheiden an. Korrekt?

Ja.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48124 Beiträge, 16998x hilfreich)

Zitat (von Newb2024):
Und die Steuer fällt auch nur auf die Zinsen die sich vom aktuellen Zinssatz der Bank unterscheiden an. Korrekt?

Ja, genau

Man sollte sich übrigens ein Angebot von einer Bank über so ein Darlehen geben lassen. Wenn die Höhe der banküblichen Zinsen nicht nachgewiesen wird, dann rechnet das Finanzamt mit 5,5% als Vergleichswert.

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
reckoner
Status:
Wissender
(14065 Beiträge, 4410x hilfreich)

Hallo,

was bisher noch nicht gefragt wurde: Wie soll die Wohnung denn genutzt werden?
Also, selber oder vermieten?

Stefan

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Newb2024
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
Wie soll die Wohnung denn genutzt werden?
Also, selber oder vermieten?


Der Hintergrund ist, dass es um zwei Wohnungen geht, die auf dem selben Stock (darüber hinaus keine weiteren Wohnungen auf dem Stockwerk) sind. Die eine gehört schon mir, die andere meinem Bruder. Ich bin seit ein paar Jahren verheiratet und habe seit 1,5 Jahren ein Kind. Unsere aktuelle Wohnung wird für uns zu klein. Da mit den aktuellen Zinsen ein Hausbau für uns nicht in Frage kam ist unser Plan, die Wohnung von meinem Bruder zu erwerben und beide Wohnungen zusammenzulegen. Aktuell sind beide noch vermietet aber meinem Mieter habe ich schon gekündigt (9 Monate Kündigungsfrist), dem Mieter meines Bruders wird in ein paar Monaten auch auf Eigenbedarf für mich gekündigt (9 Monate Kündigungsfrist).
D.h. und um die eigentliche Frage zu beantworten, es geht darum die Wohnung selbst zu nutzen.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
reckoner
Status:
Wissender
(14065 Beiträge, 4410x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
D.h. und um die eigentliche Frage zu beantworten, es geht darum die Wohnung selbst zu nutzen.
OK. Damit ist eine fremdübliche Verzinsung unterm Strich wahrscheinlich schlechter (weil der Bruder die Zinsen versteuern müsste, ihr davon aber nichts absetzen könnt).

Mir erscheint, das Geld von den Eltern zu leihen ist die beste Idee.
Alternativ kann auch zinslos oder zinsverbilligt vom Bruder geliehen werden (quasi eine Ratenzahlung), die Schenkungssteuern sind wie gesagt nicht besonders hoch.
Wenn man das geschickt anstellt, auch mehrere Ideen nebeneinander, dann kann man das in diesem relativ kleinen Fall auch leicht komplett steuerfrei hinbekommen.

Zum Beispiel:
- ausrechnen, ab welcher Darlehenssumme die Zinsen die an den Bruder fließen müssten in etwa 20.000 Euro betragen würden - das ist dann die Summe die vom Bruder geliehen wird (bei 5% und ohne Tilgung könnten das etwa 40.000 Euro sein); wenn man dazu noch plant, dass zuerst an den Bruder getilgt wird kann das auch noch deutlich mehr sein
- was dann noch fehlt kommt von den Eltern

[alles nur rein die Steuer betreffend - was wer an wen als Ausgleich für die Schenkungen zahlt bzw. aufschlägt ist ein anderes Thema, und verursacht mitunter erneut Steuern]

Stefan

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