Hallo zusammen,
folgende Frage hätte ich: Im Mietvertrag zu unserer Wohnung wird die Miete für den Garagenstellplatz separat aufgeführt. Nun möchte unsere Vermieterin sowohl die Miete für die Wohnung, als auch für den Stellplatz erhöhen. So, wie ich das unter anderem hier (https://www.meinmietrecht.de/artikel/wohnungsmietvertrag-mit-stellplatz-unterschiedliche-mieterhoehung/) verstehe, ist das nicht zulässig, korrekt? Aber selbst wenn die Mieterhöhung formal nicht korrekt gefordert wurde, lohnt es sich dann, zu widersprechen? Oder hat die Vermieterin die Möglichkeit, die Miete dann anderweitig anzupassen, um auf die gleiche absolute Erhöhung zu kommen, so dass sich der Stress gar nicht lohnt (wir sprechen von insg. 34€/Monat, davon 10€ für den Stellplatz)?
Freue mich auf eure Erfahrungen/Einsichten ;-)
LG, Oli
Mieterhöhung Kaltmiete + Stellplatz
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Wenn es einen gemeinsamen Mietvertrag über Wohnraum und Garage gibt, dann gelten die Regelungen zum Wohnungsmietrecht für diesen gemeinsamen Mietvertrag. Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete müssen damit die Regelungen aus § 558 BGB und Folgende eingehalten werden. Inbesondere ist die ortsübliche Vergleichsmiete anzugeben und irgendwie zu belegen.
Wie genau wird das denn in diesem Mieterhöhungsverlangen gemacht?
Bei dieser Summe würde es sich für mich nicht lohnen, zu widersprechen.Zitat :Aber selbst wenn die Mieterhöhung formal nicht korrekt gefordert wurde, lohnt es sich dann, zu widersprechen?
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Erstens kann der Mieter rechtlich nicht widersprechen. Er muss es auch nicht. Zweitens ist in Unkenntnis aller notwendiger Fakten und insbesondere der aktuellen Miete sowie der Vergleichsmiete diese Meinung komplett substanzlos.Zitat :Bei dieser Summe würde es sich für mich nicht lohnen, zu widersprechen.
Zitat :Wenn es einen gemeinsamen Mietvertrag über Wohnraum und Garage gibt, dann gelten die Regelungen zum Wohnungsmietrecht für diesen gemeinsamen Mietvertrag. Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete müssen damit die Regelungen aus § 558 BGB und Folgende eingehalten werden. Inbesondere ist die ortsübliche Vergleichsmiete anzugeben und irgendwie zu belegen.
Wie genau wird das denn in diesem Mieterhöhungsverlangen gemacht?
Ich zitiere mal das gesamte Schreiben:
Zitat:17. September 2024
Mieterhöhung für Ihre Wohnung
Sehr geehrte xxx,
Sie bewohnen seit dem 01.11.2018 die Wohnung in der xxx. Auf der Grundlage des § 558 BGB bin ich berechtigt, von Ihnen Ihre Zustimmung zur Erhöhung der mit Ihnen vereinbarten Miete zu verlangen. Voraussetzung ist, dass die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung in Kraft treten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist.
Von dieser gesetzlichen Möglichkeit möchte ich Gebrauch machen. Derzeit zahlen Sie eine Kaltmiete von 1.371,00 Euro. Die Nebenkosten werden über Ihre Vorauszahlungen gesondert abgerechnet. Die Wohnfläche Ihrer Wohnung beträgt 139,88 m². Somit ergibt sich ein m²-Preis von 9,80 Euro. Diese Kaltmiete entspricht nicht mehr der Miete, die in der Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird. Ihre Miete ist seit mehr als einem Jahr nicht mehr erhöht worden. Wie Sie dem Mietspiegel der Stadt Tübingen „Ortsteil Lustnau" entnehmen können, beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in Tübingen-Lustnau 9,97 Euro / m².
Ich halte daher die Erhöhung Ihrer Kaltmiete von derzeit 1.371,00 Euro um 24,00 Euro auf
1.395,00 Euro für gerechtfertigt.
Die geforderte Mieterhöhung hält sich innerhalb der Kappungsgrenze des § 558 Abs. III BGB.
Danach darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 % erhöht werden.
Unter anderem gleiche ich die Miete für einen Tiefgaragenstellplatz an die ortsüblichen Mieten von Tiefgaragenstellplätzen an - diese beträgt mindestens € 50,00.
Ich bitte Sie daher, der Erhöhung der Kaltmiete auf 1.395,00 Euro zuzustimmen und mir Ihre schriftliche Zustimmungserklärung bis zum 30.09.2024 per eMail (xxx) zu bestätigen.
Die erhöhte Miete wird sodann mit Beginn des dritten Kalendermonats, nach dem Sie dieses Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, somit erstmals ab dem Januar 2025 fällig.
Ihre Gesamtmiete setzt sich dann zusammen aus der erhöhten Kaltmiete, der Miete TG.-
Stellplatz und der Nebenkostenvorauszahlung:
Kaltmiete 1.395€
TG.-Stellplatz 50€
Nebenkostenvorauszahlung 320€
Gesamt-Miete 1475€
Mit freundlichen Grüßen
Also jetzt mal von den offensichtlichen Fehlern (falsche Fristsetzung, falsche Addition der Gesamtmiete) abgesehen, kommt der neue Quadratmeterpreis für die Wohnung grundsätzlich mit dem offiziellen Mietspiegel hin. Woher der Wert für die ortsübliche Miete für Tiefgaragenstellplätze kommt, ist mir unklar, sicherlich sind das übliche Preise, wie sie über Immoscout für Neuvermietungen abgerufen werden, aber ob das einen "Mietspiegel" abbildet, bleibt unklar (aus der Formulierung mit "mindestens 50€" würde ich auch eher schlussfolgern, dass die Vermieterin da auch keine belastbaren Werte hat).
-- Editiert von User am 26. September 2024 15:13
Sind es zusammenhängende Verträge und ist der Garagenstellplatz nicht als werterhöhende Eigenschaft im Mietspiegel aufgeführt, darf die Miete für den Stellplatz um den selben % Wert wie für die Wohnung erhöht werden.
Sprich: 9,97/9.80=1,0173*40€ = 40,69€
D.h. bei dem Stellplatz streitet man sich um 9,31€ / Monat. Genau genommen ist die Mieterhöhung der Wohnung auch um monatlich 0,40€ zu hoch. Hier muss man selbst einschätzen, ob man sich deswegen streiten will und wie Fair der Vermieter sonst mit Anliegen ist. Als Tipp, schau mal wie aktuell der Mietspiegel ist. Ist hier bald ein neuer zu erwarten, ist die darauf basierende Erhöhung oft deutlich höher. Da ist es oft besser durch das Akzeptieren eines leicht zu hohen Betrages für die nächsten 15 Monate keine weitere Erhöhung zu haben.
Wie kommst du auf 0,40 € pro Monat?Zitat :Genau genommen ist die Mieterhöhung der Wohnung auch um monatlich 0,40€ zu hoch.
edit: tatsächlich ist der Mietspiegel schon 2 Jahre alt, ich vermute fast, dass demnächst ein neuer kommt, das ist natürlich ein gutes Argument...
-- Editiert von User am 26. September 2024 15:38
Das war nicht die Frage. Sondern: Aber selbst wenn die Mieterhöhung formal nicht korrekt gefordert wurde, lohnt es sich dann, zu widersprechen? ICH hatte geantwortet, was ich täte. Das ist nicht substanzlos.Zitat :Erstens kann der Mieter rechtlich nicht widersprechen
Da jetzt das komplette ME-Verlangen lesbar ist, antworte ich:Zitat :Also jetzt mal von den offensichtlichen Fehlern ... abgesehen,
-Es würde sich für mich nicht lohnen, zu widersprechen...und mit dem VM zu streiten.
-Je nach Verhältnis zum VM würde ich per 30.9. zustimmen/bestätigen...oder nicht
Welche Frist ist falsch?
Zitat :Welche Frist ist falsch?
Das Schreiben wurde am 17.9. verschickt und mir wird eine Rückmeldefrist bis 30.9. gesetzt, das sind nicht mal 2 Wochen ab Versand, geschweige denn Empfang, und garantiert nicht die gesetzlichen 2 Monate.
Das reicht meiner Meinung nach nicht und ist formal unwirksam. Denn aus dem alleine ist nicht zu entnehmen, wo die Wohnung im Mietspiegel eingruppiert ist. Ich habe den Mietspiegel von Tübingen nur überflogen. Wenn ich das richtig sehe, müsste der Vermieter mindestens folgendes angeben:Zitat :Wie Sie dem Mietspiegel der Stadt Tübingen „Ortsteil Lustnau" entnehmen können, beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in Tübingen-Lustnau 9,97 Euro / m².
1) Baujahr
2) Wohnwertbeeinflussende Merkmale
3) Wohnlagenkategorie.
Nichts davon ist enthalten. Damit halte ich das Mieterhöhungsverlangen für formal unwirksam. Der Mieter muss meiner Meinung nach nicht reagieren.
Dies ist komplett unbegründet und daher natürlich auch nicht wirksam. Zumal die Vergleichsmiete eines frei anzumietenden Stellplatzes nur bedingt relevant ist, wenn der Stellplatz zum Wohnungsmietvertrag hinzugehört.Zitat :Unter anderem gleiche ich die Miete für einen Tiefgaragenstellplatz an die ortsüblichen Mieten von Tiefgaragenstellplätzen an - diese beträgt mindestens € 50,00.
Das kann man als Faustformel vielleicht annehmen, aber Pflicht ist das meines Wissens nach nicht. Kommt ja auch darauf an, ob die Stellplatzmiete bei Anmietung realistisch war.Zitat :Sind es zusammenhängende Verträge und ist der Garagenstellplatz nicht als werterhöhende Eigenschaft im Mietspiegel aufgeführt, darf die Miete für den Stellplatz um den selben % Wert wie für die Wohnung erhöht werden.
Du bist nicht verpflichtet, diese einzuhalten.Zitat :wird eine Rückmeldefrist bis 30.9. gesetzt
Zitat :Wie kommst du auf 0,40 € pro Monat?
9,97€ * 139,88 = 1394,60€ der Vermieter verlangt 1395€. Es steht nirgends, dass Mieten auf ganze Euro gerundet werden müssen / sollen. Aber wie gesagt, das wäre wirklich kleinlich. Ich bin (Klein-) Vermieter, würde ein Mieter mir so kommen, würde ich es akzeptieren, weil ich die Rechtslage kenne, aber jedes weitere Entgegenkommen von mir wäre danach vorbei.
Ich sehe da kein Mieterhöhungsverlangen, da die Vorgaben von Gesetzgeber und Rechtsprechung nicht erfüllt sind.
Der Mieter muss dem Vermieter da auch keine Nachhilfe geben.
Allerdings taktisch auch nicht ganz unwichtig
Zitat :Hier muss man selbst einschätzen, ob man sich deswegen streiten will und wie Fair der Vermieter sonst mit Anliegen ist. Als Tipp, schau mal wie aktuell der Mietspiegel ist. Ist hier bald ein neuer zu erwarten, ist die darauf basierende Erhöhung oft deutlich höher. Da ist es oft besser durch das Akzeptieren eines leicht zu hohen Betrages für die nächsten 15 Monate keine weitere Erhöhung zu haben.
Ein Mietenspiegel wird üblicherweise alle 2 Jahre erneuert. D.h. auch für Tübingen dürfte ein neuer anstehen. Auch kenne ich die Preisentwicklung in Tübingen nicht, bei uns liegen zwischen dem Mietspiegel 2022 und 2024 so um die 10% unterschied.
Das bedeutet, würde der Vermieter auf den neuen Mietspiegel "warten", der voraussichtlich noch 2024 erscheint, wäre allein für die Wohnung wohl eine Erhöhung um ca. 135€ statt 24€ möglich (das wäre in Nürnberg, wie gesagt, den Markt in TÜ kenne ich nicht).
P.S.: Gerade gesehen, der Mietenspiegel TÜ erscheint am 01.10. ... also nächsten Dienstag weiß man mehr.
-- Editiert von User am 27. September 2024 08:03
Zitat :P.S.: Gerade gesehen, der Mietenspiegel TÜ erscheint am 01.10. ... also nächsten Dienstag weiß man mehr
Der Mieter soll die Mieterhöhung ablehnen oder ab dem gen. Zeitpunkt die neue Miete nicht bezahlen, dann wird der Vermieter vermutlich mitbekommen, dass der Mietspiegel geändert wurde und er mehr verlangen kann. Eine Reduzierung wird nicht erfolgen.
Bei der Höhe der Kaltmiete, sich wg. 24 € aufzuregen, ist Jammern auf hohen Niveau.
-- Editiert von User am 27. September 2024 08:39
Ich glaube, ich wurde ein bisschen missverstanden. Mir geht es nicht um die 24 € für die Wohnung sondern vor allem darum, ob die Miete für die Garage on top erhöht werden darf. Aber unter dem Aspekt, dass bald ein neuer Mietspiegel kommt und der vermutlich ähnlich knackig wie z.B. in Nürnberg ausfallen dürfte, ist die günstigere Variante wahrscheinlich tatsächlich, das jetzt so zu schlucken.
Du musst dir selber ausrechnen, wo du wahrscheinlich besser fährst. Festzuhalten bleibt aus meiner Sicht, dass dies kein formal korrektes Mieterhöhungsverlangen ist und dass du daher nicht reagieren musst. Festzuhalten bleibt auch, dass es eine gemeinsame Miete für den gesamten Mietvertrag gibt. Dass die Mietpositionen für Wohnung und Garage einzeln aufgeschlüsselt werden, spielt für die Mieterhöhung keine Rolle.
Ausgangspunkt ist somit offenbar1.371,00+40= 1411 Euro für knapp 140 m^2 mit Stellplatz. Das ergibt aktuell einen Quadratmeterpreis von etwas über 10 Euro pro Quadratmeter (mit Stellplatz). Gesucht ist die ortsübliche Vergleichsmiete für 140m^2 mit Stellplatz. Das muss nicht die Vergleichsmiete für 140m^2 Wohnung + Vergleichsmiete für Einzelstellplatzvertrag sein. Der Zusatzwert des Stellplatzes wird davon abhängen, ob in der Umgebung der Wohnung Stellplätze rar und wichtig sind oder nicht.
irgendwie falscher thread
-- Editiert von User am 30. September 2024 12:11
Und jetzt?
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