Kündigung Werkswohnung

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was gilt für meine vom Arbeitgeber überlassene Wohnung im Fall der Kündigung

LAG Köln, Urteil vom 04.03.2008 [Az.: 11 Sa 582/07]        Werkswohnung

Aufgrund der immer spürbareren Wohnungsknappheit gehen Arbeitgeber vermehrt dazu über, für qualifizierte Mitarbeiter/Innen, nach deren Wahl nicht nur einen Dienstwagen zur privaten Nutzung sondern auch eine Wohnung vorzuhalten.

Das Wohnrecht soll dabei an den Bestand des Anstellungsverhältnisses geknüpft werden.

Rechtlich ist zu unterscheiden zwischen einer Werkmietwohnungen (gem. § 576 BGB) und einer Werkdienstwohnungen (gem. § 576b BGB).

Die Werkmietwohnung wird "mit Rücksicht auf das bestehende Anstellungsverhältnis vermietet". Parallel zum Arbeitsvertrag wird aber ein gesonderter Mietvertrag abgeschlossen.

Werkdienstwohnungen werden im Rahmen des Arbeitsverhältnisses als Wohnraum ohne selbstständigen Mietvertrag überlassen; die Zuweisung erfolgt direkt im Anstellungsvertrag. Ziel ist die bessere Möglichkeit zur Erfüllung der geschuldeten Arbeitsleistung (z.B. Hausmeister, Pflegedienste). Die Werkdienstwohnung ist damit unmittelbarer Bestandteil des Anstellungsvertrages und regelmäßig auch Teil der Vergütung.

Für die Abgrenzung kommt es wie üblich nicht auf die Bezeichnung der Parteien oder deren rechtliche Beurteilung an, sondern auf den materiellen Gehalt des Vereinbarten. Dieser ist durch Auslegung des Vertrags (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln.

Natürlich stellt sich dann sofort die Frage was passiert, wenn das Anstellungsverhältnis ggf. sogar fristlos beendet wird. Ist der Arbeitnehmer dann gleichzeitig arbeitslos und obdachlos?

Für die Kündigung des Mietverhältnisses einer Werkmietwohnung im laufenden Arbeitsverhältnis gelten die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften der §§ 568, 573ff., 577a BGB.

Allerdings gilt gegenüber dem allgemeinen Mietrecht nur ein reduzierter Mieterschutz. Zwar ist eine gesonderte Kündigung erforderlich. Die darf allerdings erst nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses ausgesprochen werden und nur, wenn die Wohnung tatsächlich auch von anderen Mitarbeiten des Arbeitgebers benötigt wird.

Bei einer Werkdienstwohnung, richtet sich die Beendigung der Wohnraumüberlassung während des bestehenden Arbeitsverhältnisses nach arbeitsrechtlichen Bestimmungen. Da kein eigener Mietvertrag über die Wohnung existiert und die Arbeitsleistung quasi in der Wohnung verrichtet werden soll, beinhaltet die Beendigung des Arbeitsverhältnisses auch gleichzeitig das Ende des Nutzungs- bzw. Wohnrechts.

Denn § 576b BGB schreibt die entsprechende Anwendung des Mietrechts nur für den Fall vor, dass das Arbeitsverhältnis bereits beendet ist und der Arbeitnehmer die Werkdienstwohnung trotzdem noch bewohnt oder wenn er sie selbst möbliert hatte oder sie mit seiner Familie bewohnt. Dann wäre auch bei einer Werkdienstwohnung die Kündigung erforderlich.

In zwei Fällen ist daher von einer Werkmietwohnung i.S.d. § 576 Abs. I BGB auszugehen:

• wenn kein einheitlicher Vertrag vorliegt.
• wenn eine Wohnung als zusätzliche Leistung des Arbeitgebers (ggf. verbilligt) vermietet wird und keine arbeitsvertragliche Verpflichtung die Notwendigkeit zum Bewohnen der Wohnung besteht

In diesen Fällen muss die Wohnung als Werkmietwohnung unabhängig vom Bestand des Arbeitsverhältnisses gesondert gekündigt werden. Kündigungsfristen beginnen erst mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses, d.h. mit Ende eines Kündigungsschutzprozesses.

Bei beiden Mietvertragstypen ist es immer möglich, dass eine Kündigung der Wohnung nur unter Berücksichtigung der gesetzlichen Mietrechtsbestimmungen über Wohnraummiete, vor allem zum sozialen Kündigungsschutz der Mieter und deren Familie erfolgen.

Die Kündigung der Wohnung ist dabei rechtlich isoliert von der zeitgleich ausgesprochenen Kündigung des Arbeitsverhältnisses zu betrachten.

Das Mietverhältnis ist daher vom Bestand des Anstellungsverhältnisses völlig unabhängig.