Baumängel beim Eigenheim

Ratgeber - Baurecht, Architektenrecht Mehr zum Thema: Baurecht, Architektenrecht, Baurecht, Architektenrecht, Baumängel, Gewährleistungsansprüche, Eigenheim, Bauherren

Welche Möglichkeiten stehen mir als Bauherr/In zu

Der Traum vom Eigenheim kann für Bauherren schnell zu einem Alptraum werden. Risse in den Wänden, undichte Fenster oder unsachgemäß verlegte Leitungen verderben jedem die Freude am neuen Haus. Doch auch wenn der Pfusch am Bau für Ärger und langwierigen Aufwand sorgt, man kann sich erfolgreich dagegen wehren.

Faktisch sind regelmäßig sämtliche Teile eines Hauses von Mängeln betroffen, wenn zu schnell und fehlerhaft gearbeitet worden ist.

Umgekehrt können aber auch Schäden entstehen, wenn über Wochen überhaupt nicht gearbeitet worden ist und durch solche Unterlassungen bereits begangene Fehler sich in Schäden manifestieren.

Grundsätzlich gilt:

Ein Mangel am Bau liegt vor, wenn die Werkleistung eine vereinbarte Beschaffenheit nicht erfüllt. Bei einer sogenannten Beschaffenheitsvereinbarung haben die Vertragsparteien bestimmte Details der Werkleistung festgelegt.

Soweit keine Beschaffenheit vereinbart wurde, ist die Leistung mangelhaft, wenn sie sich für den im Vertrag vorausgesetzten Gebrauch nicht eignet. Außerdem liegt auch immer dann ein Mangel vor, wenn die Ausführung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Weil nicht jeder Bauherr gelernter Handwerker ist, sollten Bauherren zur Sicherheit einen Experten konsultieren und gemeinsam den Baufortschritt in jeder Phase des Bauvorhabens prüfen. Der Bauherr sollte nicht an der falschen Stelle sparen, was insbesondere deshalb gilt, weil ein Hausbau meistens die größte Anschaffung ist, die man in seinem Leben unternimmt.

Wenn also der Bauherr einen Architekten oder geeigneten Bauingenieur nicht nur mit der Planung, sondern auch mit der Bauleitung beauftragt, muss dieser dafür Sorge tragen, dass mängelfrei gebaut wird. Dadurch wird ein vom Bauvertrag unabhängiger Vertrag geschlossen, wobei auch ein solcher ein so genannter Werkvertrag darstellt, der wie der Bauvertrag selbst auf einen bestimmten Erfolg (Planungs- und Überwachungsleistung) gerichtet ist, weshalb damit die gleichen beziehungsweise sehr ähnliche Gewährleistungsregeln eingreifen.

Treten trotzdem Mängel auf, die der Bauleiter bei einer ordnungsgemäßen Überwachung hätte erkennen können, haftet er dem Bauherrn zusätzlich zum Bauunternehmer.

Dabei sollte der Bauherr darauf achten, dass die Leistungen geprüft werden, bevor sie von anderen Arbeiten überlagert werden. Hier ist also Vorsorge zu betreiben.

Haben die Bauarbeiter dann tatsächlich schlecht gearbeitet, gibt es verschiedene Wege, um sich zu wehren.

Hat ein Bauherr einen Mangel vor „Abnahme“ (das heißt, der Hausbau wird als Werkleistung als im wesentlichen vertragsgerecht vom Bauherrn angesehen, was von diesem gegenüber dem Auftragnehmer und Bauunternehmer zu erklären ist; Mängelrechte kann und sollte man sich notfalls ausdrücklich schriftlich vorbehalten) festgestellt, sollte er vom Bauunternehmer Beseitigung des Mangels verlangen, am besten umgehend, schriftlich und unter Fristsetzung (zwei bis vier Wochen, je nach Art und Umfang des Mangels und der dafür prognostizierten Arbeiten; eine zu kurze Frist ist unschädlich und setzt nur eine angemessene in Lauf) bezüglich der Abhilfe.

Vorher sollte die Abnahme nicht erfolgen, so dass der Unternehmer keine Rechnung stellen kann, da die Abnahme grundsätzlich die Fälligkeitsvoraussetzung für die Vergütung des Bauunternehmers darstellt. Denn die Vergütung ist das einzige Druckmittel des Bauherrn.

Kommt der Unternehmer der Aufforderung zur Nachbesserung nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, kann der Bauherr ein anderes Unternehmen mit der Beseitigung des Mangels beauftragen und von dem ursprünglich beauftragten Bauunternehmer die Kosten hierfür verlangen.

Auch können weitere Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche im Zuge dessen geltend gemacht werden, z. B. etwa einen Mietausfall, Fahrtkosten, weil man etwa länger selbst in einer anderen Wohnung/Haus wohnen muss oder gar die Anmietung einer adäquaten Ersatzwohnung/Hauses.

Spätestens dann, wenn der Unternehmer den Mangel nicht beseitigt, sollte der Bauherr den Rat eines Rechtsanwalts, der in Bausachen tätig ist, in Anspruch nehmen.

Spätestens vor Gericht muss man sowieso einen Anwalt beauftragen, da grundsätzlich bei Streitwerten über 5.000 € vor dem Landgericht geklagt werden muss und dort Anwaltszwang besteht.

Dem Bauherrn stehen fünf Jahre lang Gewährleistungsansprüche zu. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Um diese durchsetzen zu können, sollte eine Gewährleistungsbürgschaft vereinbart werden.

Lassen Sie deshalb zunächst auch einen Bauvertrag vor Ihrer Unterschriftsleistung, also rechtzeitig vor dem Vertragsschluss, anwaltlich prüfen.