Beteiligung der Mieter an energetischer Sanierung von Mietwohnungen

Rechtslage zuletzt geprüft am: 17.4.2023 | Ratgeber - Baurecht, Architektenrecht Mehr zum Thema: Baurecht, Architektenrecht, Beteiligung, energetischer Sanierung, Modernisierung, Mietwohnung, Baumaßnahme

Vermieter-Modernisierung von Mietwohnung, um den Mietern Heizkostenvorteile oder Betriebskostenvorteile zu verschaffen und damit verbundene Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes

Umrüstung auf Gaszentralheizung

In dem zugrunde liegenden Fall wollte der Vermieter eine vom Vormieter in die Wohnung eingebaute Gasetagenheizung durch eine Gaszentralheizung ersetzen. Deshalb kündigte er sein Vorhaben als Modernisierungsmaßnahme zum Zwecke der Energieeinsparung und derWohnwerterhöhung gemäß § 554 Abs. 2 BGB an.

Kostenbeteiligung des Mieters

Die mit dem Anschluss an die Zentralheizung verbundenen Kosten in Höhe von über 2.000,00 € wollte er auf die Mieter durch einen monatliche Umlage in Höhe von etwa 20,00 € abwälzen. Vorangegangen war eine durch den Vor-Mieter in Abstimmung mit dem früheren Vermieter durchgeführter Umrüstung von Kohleöfen zur Gasetagenheizung. Diese ließ der aktuelle Vermieter außer Betracht und begründete seine Modernisierungsankündigung mit dem ursprünglich nach dem Mietvertrag vorhandenen Zustand (Ausstattung mit Kohleöfen).

Rechtmäßiger baulicher Zustand der Wohnung maßgebend

Der Bundesgerichtshof entschied durch Urteil vom 20. Juni 2012, Az. VIII ZR 110/11, dass bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen ist, dass aber vom Mietervertragswidrig vorgenommene Veränderungen unberücksichtigt bleiben. Es sei widersprüchlich, wenn vermieterseitig einerseits die Modernisierung der Wohnung auf eigene Kosten erlaubt werde und andererseits der auf diesem Wege seitens des Mieters geschaffene gegenüber dem ursprünglichen Mietvertrag veränderte bauliche Zustand unberücksichtigt bleibe.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Die Entscheidung ist nachvollziehbar. Richtigerweise ist an den vertragskonform geschaffenen Zustand anzuknüpfen. Naturgemäß unterliegen über Jahre hinweg gelebte Mietverhältnisse einer Veränderung. Jede Vertragspartei ist allerdings gut beraten, diejenigen Veränderungen, für die sie jeweils die Verantwortung übernommen hat, schriftlich zu dokumentieren, um der im Streitfall bestehenden Beweisbelastungnachkommen zu können.

Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die bauliche Gestaltung der Mietwohnung grundsätzlich der Dispositionsbefugnis des Vermieters unterliegt. Dementsprechend hat der Mieter keinenAnspruch darauf, dass ihm bauliche Veränderungen an der Wohnung, z.B. mit dem Ziel einerenergetischen Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts gestattet werden.

Vermieter haben deshalb auch die Möglichkeit ihren Mietern bestimmte Vorgaben für die Modernisierungen zu machen und die Baumaßnahmen an Auflagen und Bedingungen zu knüpfen, um die mit den mieterseitig gewünschten dauerhaften Veränderung/ Sanierung der Bausubstanzverbundenen Auswirkungen auch mit den Interessen des Vermieters in Einklang zu bringen.