Haftung des Bauträgers für Mängel
Mehr zum Thema: Baurecht, Architektenrecht, baurecht, MängelDer nachfolgende Beitrag soll einen kurzen Überblick über die Mängelrechte des Bestellers (Auftraggebers) gegen den Bauträger eines Bauwerks bei Vorliegen von Mängeln geben.
Die Mängelrechte des Auftraggebers und mithin die Haftung des Bauträgers richten sich auch bei dem Bauträgervertrag nach dem allgemeinem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Hiernach stehen dem Auftraggeber bei Vorliegen eines Mangels die Rechte der §§ 634 ff BGB zu, dies sind
- a) Nacherfüllung
- b) Selbstvornahme und Aufwendungsersatz
- c) Minderung
- d) Rücktritt und
- e) Schadensersatz.
Wann ein Mangel vorliegt bestimmt § 633 BGB. Soweit eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde ist ein Mangel bei jeder (negativen) Abweichung von dieser Vereinbarung gegeben. Soweit eine Beschaffenheitsvereinbarung nicht getroffen wurde, liegt ein Mangel dann vor, wenn das Werk sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit nicht aufweist, die bei Werken gleicher Art üblich ist und die der Auftraggeber auch erwarten kann.
Bei Bauträgerverträgen ist üblicherweise eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, diese besteht in der Festlegung des Bau-Solls, welches sich aus dem Vertrag einschließlich der Baubeschreibung und Pläne ergibt.
a) Nacherfüllung
Der Anspruch auf Nacherfüllung setzt eine Aufforderung des Auftraggebers voraus, die Mängel zu beseitigen. Diese Aufforderung sollte gleichzeitig mit einer Fristsetzung versehen werden, wobei die Frist angemessen sein muß. Nach § 635 II BGB hat der Bauträger die erforderlichen Kosten der Nacherfüllung zu tragen. Der Bauträger darf die Nacherfüllung nur dann verweigern, wenn die Nacherfüllung unmöglich oder nur mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Die Unverhältnismäßigkeit kann der Bauträger allerdings nicht damit begründen, daß die ordnungsgemäße Mängelbeseitigung im Verhältnis zum Preis des Objekts unverhältnismäßig hoch sei. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an.
b) Voraussetzung für die Selbstvornahme nach § 637 BGB ist zunächst der Ablauf der zur Nacherfüllung bestimmten Frist. Die Aufwendungen der berechtigten Selbstvornahme kann der Auftraggeber dem Bauträger im Wege der Aufrechnung entgegenhalten, wenn diesem noch ein Restvergütungsanspruch zusteht. Durch diese (vollständige) Aufrechnung erlischt der Vergütungsanspruch und der Auftraggeber hat gegen den Bauträger einen Anspruch auf Auflassung und Eintragung ins Grundbuch (als Eigentümer).Zu beachten ist, daß der Aufwendungsersatzanspruch nur die notwendigen Kosten der Mängelbeseitigung umfasst.Der Auftraggeber hat auch einen Kostenvorschussanspruch gegen den Bauträger, der sich der Höhe nach an den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung orientiert.
c) Der Anspruch auf Minderung nach § 638 BGB setzt ebenfalls den fruchtlosen Ablauf der zur Nacherfüllung bestimmten Frist voraus. Eine Minderung ist im Gegensatz zum Rücktritt auch dann möglich, wenn der Mangel nur unerheblich ist. Für die Berechnung der Minderung wird auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abgestellt. Die Berechnung erfolgt nach der Formel: Mangelfreier Wert verhält sich zu mangelhaftem Werk wie voller Werklohn zu X.Zu den Kosten der Mängelbeseitigung sind Beträge, die sich aus einem verbleibenden merkantilen oder technischen Minderwert ergeben, zu addieren.
d) Ein Rücktritt vom Vertrag nach § 636 BGB kommt nur bei fruchtlosem Ablauf der zur Nacherfüllung gesetzten Frist sowie Vorliegen von erheblichen Mängeln in Betracht. Wegen eines nur unerheblichen Mangels ist der Rücktritt vom Vertrag ausgeschlossen.Zu beachten ist, daß bei einem Rücktritt grundsätzlich das gesamte Vertragsverhältnis rück-abgewickelt wird, das Vertragsverhältnis wandelt sich in ein Rückgewährschuldverhältnis. Dies ist allerdings bei einem Bauträgervertrag mit der Rückübereignung des Grundeigentums verbunden und führt dazu, daß der Auftraggeber ggfls. gezogene Nutzungen zurückerstatten muß. Die Ausübung des Rücktrittsrechts ist im Bereich des Bauträgervertrags daher grundsätzlich nicht zu empfehlen.
e) Schadensersatz nach § 634 Nr. 4, 636 BGB kann der Auftraggeber darüber hinaus nur bei Vorliegen einer Pflichtverletzung verlangen. Hierbei kann der Auftraggeber Schadensersatz statt der ganzen Leistung oder statt der restlichen Leistung verlangen. Voraussetzung ist auch für den Schadensersatzanspruch der fruchtlose Ablauf der zur Mangelbeseitigung gesetzten Frist.