Kündigung des Vertrages bei Insolvenz des Bauträgers

Ratgeber - Baurecht, Architektenrecht Mehr zum Thema: Baurecht, Architektenrecht, Bauträger, Besteller, Werkvertrag, Insolvenz, Kündigung

Bauträgervertrag kündigen - was dafür spricht, was dagegen

Kündigung des Bauträgervertrages - ist das möglich?

Zunächst ist festzuhalten, dass es eine genau definierte gesetzliche Möglichkeit dazu nicht gibt.

Schon allein die außerordentliche Kündigung des Werkvertragsverhältnisses ist nicht (mehr) ausdrücklich im Gesetz geregelt, aber nach allgemeiner Meinung völlig anerkannt, auch unter Bezugnahme auf die Vorschrift im Allgemeinen Schuldrecht, § 314 BGB:

"(1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

(2) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. [...] Die Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und eine Abmahnung sind auch entbehrlich, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Kündigung rechtfertigen.
(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
(4) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen."

Das heißt konkret, dass es letztlich eine immer nicht ganz einfache Einzelfallentscheidung ist, die unter Berücksichtigung aller vorliegenden Fallumstände zu bewerten und zu treffen ist.

Der Bauherr und Auftraggeber kann an sich jederzeit kündigen, jedoch mit unterschiedlichen Folgen

Ansonsten gilt:

Als Besteller können Sie gegenüber dem Bauunternehmen beziehungsweise Bauträger nach Maßgabe von § 649 Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) - Kündigungsrecht des Bestellers - jederzeit kündigen:

"Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen."

Außerordentliche Kündigungen führen aber dazu, dass die beiden letzten Sätze keine Geltung haben:

Die Kündigung aus wichtigem Grund setzt die Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung für den Besteller und ein Zurechnungsmoment, nicht notwendig ein Verschulden, auf Seiten des Unternehmers voraus, z. B. schuldhafte schwere Gefährdung des Vertragszwecks durch den Unternehmer, vom Unternehmer zu vertretende ganz beträchtliche Verzögerung, so dass eine weitere Fristsetzung unzumutbar ist und endgültige und ernsthafte Verweigerung der Erfüllung und eben auch häufig die Insolvenz an sich, aber das ist eine nicht ganz unumstrittene Ansicht.

Auch im Falle der Insolvenz kann das Vertragsverhältnis unter Umständen fortgesetzt werden

Im Fall der Insolvenz übernimmt alle Rechtsgeschäfte der vom Insolvenzgericht bestellte Insolvenzverwalter und der Vertrag kann unter Umständen sogar fortgesetzt werden, wenn der Insolvenzverwalter dem zustimmt oder sich die Möglichkeit ergibt, dass der Vertrag an eine andere Baufirma übertragen wird, was ebenfalls der Insolvenzverwalter zu entscheiden hat.

Auch wird man trotz der Insolvenz eine gewisse Verzögerung dem Bauunternehmer zubilligen müssen, wenn auch nicht immer in rechtlicher Hinsicht, aber in tatsächlicher Hinsicht, da die Folgen einer Vertragsbeendigung mittels außerordentlicher Kündigung naturgemäß sehr gravierend sein können. Dieses will also gut überlegt sein.