Nutzungsänderung von Gebäuden - Was Eigentümer wissen müssen

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Wann liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die Art der Nutzung eines Gebäudes oder von Teilen davon ändert. Nicht jede Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig. Eine Genehmigung ist nur erforderlich, wenn durch die Änderung andere öffentlich-rechtliche Vorschriften berührt werden, z. B. das Bauplanungsrecht oder das Bauordnungsrecht.

Beispiele für genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen sind:

- Umnutzung einer Wohnung zu Gewerberäumen
- Umnutzung eines Büros zu einer Arztpraxis
- Umnutzung einer Lagerhalle zu Wohnungen
- Umnutzung eines Wohnhauses zu einem Hotel

Wie läuft das Genehmigungsverfahren ab?

Der Eigentümer muss bei der zuständigen Baubehörde einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen. Dem Antrag sind Pläne und Beschreibungen beizufügen, aus denen die geplante neue Nutzung hervorgeht.

Die Behörde prüft dann, ob die Nutzungsänderung genehmigungsfähig ist. Dabei werden insbesondere das Bauplanungsrecht (z. B. Festsetzungen im Bebauungsplan) und das Bauordnungsrecht (z.B. Brandschutz, Stellplätze) geprüft.

Ist die Nutzungsänderung zulässig, erteilt die Behörde eine Baugenehmigung. Andernfalls lehnt sie den Antrag ab. Gegen eine Ablehnung kann der Eigentümer Widerspruch einlegen und ggf. klagen. Er muss dann nachweisen, dass die Voraussetzungen für die Genehmigung doch vorliegen.

Wann kann die Nutzungsänderung versagt werden?

Eine Nutzungsänderung kann von der Baubehörde abgelehnt werden, wenn durch die Änderung öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzt würden. Beispiele dafür sind:

- Die neue Nutzung widerspricht den Festsetzungen eines Bebauungsplans, z. B. Umnutzung einer Wohnung zu Gewerberäumen in einem reinen Wohngebiet.

- Die neue Nutzung verstößt gegen das Bauordnungsrecht, z. B. weil nicht genügend Stellplätze nachgewiesen werden können oder Brandschutzanforderungen nicht erfüllt werden.

- Die Erschließung ist für die neue Nutzung nicht gesichert, z. B. reicht die vorhandene Zufahrt für die geplante gewerbliche Nutzung nicht aus.

- Es werden Grenzwerte für Lärm, Gerüche oder Erschütterungen überschritten, die von der neuen Nutzung ausgehen, so dass eine unzumutbare Belästigung der Nachbarschaft droht.

- Die neue Nutzung fügt sich nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein und beeinträchtigt deren Wertigkeit, z. B. Bordellbetrieb in einem Villenviertel.

Welche Folgen drohen bei ungenehmigter Nutzungsänderung?

Nimmt der Eigentümer eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ohne Genehmigung vor, handelt er ordnungswidrig. Die Baubehörde kann die Nutzung untersagen und die Räumung anordnen. Im Extremfall droht sogar der Abriss des Gebäudes.

Zudem macht sich der Eigentümer schadensersatzpflichtig, wenn Dritte durch die formell illegale Nutzung geschädigt werden, z. B. Mieter oder Nachbarn.

Tipp: Lassen Sie sich frühzeitig anwaltlich beraten, wenn Sie eine Nutzungsänderung planen. Ein im Verwaltungsrecht versierter Anwalt kann einschätzen, ob die geplante Nutzungsänderung genehmigungsfähig ist und Sie im Genehmigungsverfahren begleiten. So vermeiden Sie von vornherein Ärger mit den Behörden. Stellen Sie Ihre Fragen zur Nutzungsänderung oder zu den Reaktionen der Behörden auf Frag-einen-Anwalt.de. Sie erhalten schnell und unkompliziert Hilfe vom Anwalt und können sich auch im weiteren Prozess begleiten lassen.