Bestandsschutz im Kleingartenverein

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Was müssen Pächter und Erben von Schrebergärten beachten?

Das Problem tritt sicherlich in der Praxis nicht selten auf. Nach dem Tod soll der Erbe plötzlich Teile der Laube eines Schrebergartens oder Wege entfernen. Zu Recht? Gibt es nicht nach so langer Zeit Bestandsschutz? Rechtsanwalt Thomas Bohle erläutert im Interview mit 123recht.de, was es mit dem Bestandsschutz auf sich hat und was Erben beachten müssen.

123recht.de: Herr Bohle, jemand hat seit Jahrzehnten z.B. einen Betonweg zu seiner Laube. Jetzt soll der Erbe diesen nach Tod des Pächters entfernen. Auf welcher Grundlage könnte sich diese Pflicht ergeben?

Thomas Bohle
seit 2006 bei
123recht.de
Rechtsanwalt
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
E-Mail:
Arbeitsrecht, Familienrecht, Zivilrecht, Baurecht, Miet- und Pachtrecht

Rechtsanwalt Bohle: Das Verbot ergibt sich aus § 3 (1) BKleingG, da solche Wege als unzulässige, versiegelte Fläche gelten, die dem Umweltschutz entgegenstehen.

In den meisten Satzungen, die sich nach der Mustersatzung richten, wird dann auch verankert sein, dass Sitz- und Wegeflächen nicht aus geschüttetem Beton bestehen dürften und ein Verzicht auf Versiegelung des Bodens anzustreben ist.

Pachtverträge gehen nicht automatisch auf den Erben über

123recht.de: Wird der Erbe überhaupt automatisch Nachpächter? Müsste dann nicht eigentlich ein neuer Pachtvertrag geschlossen werden?

Rechtsanwalt Bohle: Hier greift § 12 BKleingG, wonach der Kleingartenpachtvertrag mit dem Ablauf des Kalendermonats, der auf den Tod des Kleingärtners folgt, endet.

Eine Ausnahme davon gibt es nur, wenn der Pachtvertrag mit Eheleuten oder Lebenspartnern gemeinschaftlich geschlossen worden ist. Nur diese beiden Gruppen haben die Möglichkeit, den Vertrag dann fortzusetzen. Will er das nicht, muss er binnen eines Monats in Textform dem Verpächter mitteilen, dass eine Fortsetzung nicht gewünscht ist.

Selbst Kinder als Erben des verstorbenen Pächters werden also nicht automatisch in den Pachtvertrag eintreten, da diese Fortsetzungsmöglichkeit eben auf Ehegatten/Lebenspartner beschränkt ist.

Keine Betonwege erlaubt in Kleingartenkolonien erlaubt

123recht.de: Hätte so ein Betonweg nicht vom Verein genehmigt werden müssen?

Rechtsanwalt Bohle: Das Kleingartengesetz erlaubt solche Wege nicht, sodass eine Genehmigung durch den Verein nicht möglich wäre. Das Verbot wird dabei aus § 3 (1) BKleingG abgeleitet, da solche Betonwege als versiegelte Fläche gelten.

123recht.de: Oft fehlen ja nach so langer Zeit Unterlagen. Spricht es für einen Schwarzbau, wenn keine Unterlagen vorhanden sind?

Rechtsanwalt Bohle: Die Beweislast liegt beim Pächter. Kann er Unterlagen nicht beibringen, spricht dieses gegen ihn und für einen Schwarzbau (das gilt auch für bauliche Anlagen außerhalb des Kleingartengesetzes).

123recht.de: Hat dieser Weg nicht nach so langer Zeit möglicherweise Bestandsschutz?

Rechtsanwalt Bohle:Allein der Zeitablauf kann keinen Bestandsschutz begründen. Hier liegt das Problem darin, dass der Pächter nachweisen muss, dass es irgendwann einmal genehmigt worden ist, bzw. genehmigungsfähig gewesen ist.

Bestandsschutz gilt für Lauben vor 1983

123recht.de: Was ist überhaupt unter Bestandsschutz zu verstehen?

Rechtsanwalt Bohle: Bestandsschutz bedeutet, dass rechtmäßig erstellte bauliche Anlagen auch im Falle einer Gesetzesänderung geschützt werden können. Im Bereich des Kleingartens spielt das häufig bei der Größe der Gartenhütten eine Rolle. Sollten diese vor 1983 (Einführung des Gesetzes) rechtmäßig errichtet worden sein, würden sie unter den Bestandsschutz fallen, auch wenn die Größe nach den neuen Regelungen eigentlich nicht mehr genehmigungsfähig wäre.

123recht.de: Woraus ergibt sich das und was kann in einem Kleingarten alles Bestandsschutz besitzen?

Rechtsanwalt Bohle: Aus Art. 14 GG und aus §§ 18,20 BKleingG.

123recht.de: Wann kann der Bestandsschutz erlöschen? Beim Tod des Pächters?

Rechtsanwalt Bohle: Beim Tod des Pächters erlischt der Pachtvertrag, sofern nicht die oben beschriebenen Ausnahmen greifen.

Der Bestandsschutz erlischt ansonsten immer dann, wenn die bauliche Anlage entfernt wird (weil die Hütte vielleicht so marode ist, dass nur noch ein Abriss bleibt) oder derart verändert wird, dass es quasi einem Neubau gleich kommt.

Der Bestandsschutz kann aber auch bei Weitergabe des Pachtvertrages dann erlöschen, wenn der Neupächter sich zu einem Abriss verpflichtet hat. Und das kann auch in der Satzung des jeweiligen Vereins für einen Pächterwechsel durchaus wirksam verankert sein. Daher Vertrag und Satzung immer prüfen lassen.

Auch längere Nutzungsstillegung kann zum Verlust des Bestandsschutzes führen. Daher ist Vorsicht geboten, wenn ein Pachtgarten übernommen werden soll, der längere Zeit brach gelegen hat, wobei „längere Zeit“ immer einzelfallabhängig ist, also nicht ein bestimmter Zeitraum genannt werden kann. Nach dem dritten Jahr wird es aber immer problematisch.

123recht.de: Hätte nicht schon beim verstorbenen Pächter ein Hinweis auf Entfernung erfolgen müssen?

Rechtsanwalt Bohle: Ja, aber dieses Versäumnis entbindet den Nachfolger nicht von der ihn treffenden Verpflichtung zur Entfernung.

123recht.de: Was gilt, wenn der vorherige Pächter dem nicht nachgekommen ist und trotzdem nichts passiert ist, ist das nicht als Duldung durch den Verein zu verstehen?

"Untätigkeit ist kein Ansatzpunkt für eine Duldung"

Rechtsanwalt Bohle: Nein; allein die Untätigkeit ist kein Ansatzpunkt für eine Duldung.

Voraussetzung dafür wäre auch, dass der Verein sich „aktiv“ in irgendeiner Form dahingehend geäußert hat, dass man den Zustand trotz Aufforderung so hinnimmt. Das kann dann der Fall sein, wenn bei der regelmäßigen Begehung der Weg dann plötzlich nicht mehr moniert wird.

Nachpächter sollten sich Zusagen immer schriftlich geben lassen

123recht.de: Es ist überhaupt nicht mehr nachzuvollziehen, wer den Weg angelegt hat, ist der Nachpächter immer verpflichtet, Bauten auch von einem ihm unbekannten Vorpächter zu entfernen?

Rechtsanwalt Bohle: Ja, diese Verpflichtung trifft immer den jeweiligen Pächter. Daher ist es eben wichtig, den Übernahmevertrag auch auf solche kritischen Punkte unbedingt prüfen zu lassen, ggfs. sich auch vom Vorstand entsprechende Zusagen geben zu lassen.

123recht.de: Wie könnte man sich gegen eine Abrissverfügung des Weges oder Dergleichen wehren?

Rechtsanwalt Bohle: Letztlich nur mittels einer Klage gegen die Verfügung. Ist aber die Anlage baurechtswidrig, kann keine Duldung konstruiert werden, wäre es sehr schwer, dann Erfolg zu haben. Da kann es – auch wirtschaftlich – sinnvoller sein, dann der Verfügung nachzukommen.

Möglich wäre ansonsten nur, die Frage des Ermessens in einem gerichtlichen Verfahren überprüfen zu lassen, falls der Weg jahrelang mit Kenntnis des Vereins bestanden hat und möglicherweise die Entfernung unverhältnismäßig ist – aber Vorsicht; das sind absolute Ausnahmefälle, die bei einem Weg mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht zum Tragen kommen dürften.

123recht.de: Wer muss für die Kosten des Abriss aufkommen?

Rechtsanwalt Bohle: Der jeweilige Pächter hat die Kosten zu tragen; er ist der dann derzeitig Verantwortliche aufgrund des Pachtvertrages, egal, ob er es erstellt hat oder sein Vorpächter. Ob dieser dann einen Erstattungsanspruch gegen den Vorpächter hat, wird vom Übernahmevertrag abhängen. Daher muss dieser geprüft werden.

123recht.de: Vielen Dank für das informative Gespräch.