Der neue Mietspiegel

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Was Vermieter und Mieter zukünftig beachten müssen

Seit 01.07.2022 ist das neue Gesetz zur Reform des Mietspiegels in Kraft getreten. Was ändert sich für Vermieter und Mieter und gibt es endlich Entspannung auf dem Mietmarkt? Rechtsanwalt Herwig Schöffler betrachtet im Interview mit 123recht.de die neue Reform und gibt eine Einschätzung auf die zukünftige Entwicklung.

123recht.de: Herr Schöffler, was ist der Mietspiegel?

Herwig Schöffler
seit 2021 bei
123recht.de
Rechtsanwalt
Friedrich-List-Platz 1
04103 Leipzig
Tel: 0341-90227294
Web: https://www.rechtsanwalt-schoeffler.de
E-Mail:
Mietrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, allgemein, Zivilrecht, Strafrecht, Kaufrecht
Preis: 100 €
Antwortet: ∅ 14 Std. Stunden

Rechtsanwalt Schöffler: Ein Mietspiegel ist der Legaldefinition des § 558c Abs.1 BGB entsprechend eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Keine Mietspiegel nach dem Gesetz sind daher Preisvergleiche auf Immobilienportalen, wie man sie teilweise als Suchmaschinentreffer unter Eingabe des Wortes „Mietspiegel“ findet.

Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen

123recht.de: Den Mietspiegel gab es doch früher auch, was ist neu?

Rechtsanwalt Schöffler: Im Grunde hat man die Kompetenz von der „Gemeinde“ auf die „nach Landesrecht zuständige Behörde“ verlagert. Je nachdem, wie die Bundesländer diese Behörde bestimmen, dürften aber dennoch in den meisten Fällen weiterhin die Gemeinden den Mietspiegel erstellen.

Unterschieden wurde bislang zwischen einem „einfachen“ und „qualifizierten Mietspiegel“.

Der qualifizierte Mietspiegel unterscheidet sich insoweit, als dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird und entweder von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist und nach § 558d Abs.3 BGB die Vermutung mit sich bringt, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Es ist bei dieser Unterscheidung geblieben, allerdings haben Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern nunmehr gemäß § 558c Abs.4 BGB die Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen und zu veröffentlichen. Aus der Sachverständigenanhörung zum Gesetzgebungsverfahren und der Stellungnahme des Deutschen Mieterbundes e.V. im Rahmen dieser Anhörung war die Zahl zu entnehmen, dass nur 57% der Gemeinden über 20.000 Einwohner überhaupt über Mietspiegel verfügen. Da erscheint es sachgerecht, wenn wenigstens die knapp 200 größten Gemeinden in Deutschland mit mehr als 50.000 Einwohnern eine Verpflichtung zur Erstellung von Mietspiegeln haben.

Überdies sollen Rechtsstreitigkeiten darüber, ob der qualifizierte Mietspiegel tatsächlich wissenschaftlichen Grundsätzen genügt, dadurch vermieden werden, dass nunmehr eine doppelte Vermutungsregelung getroffen wurde. Genügt ein Mietspiegel den Anforderungen einer nach § 558c Abs.5 BGB erlassenen Rechtsverordnung, so wird gemäß § 558d Abs.1 Satz 3 vermutet, dass er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Es wird weiter nach Satz 4 vermutet, dass er anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht, wenn der Mietspiegel von der nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter als qualifizierter Mietspiegel anerkannt wird.

Was das praktisch bedeutet, ergibt sich aus der Begründung des Gesetzentwurfs:

„Eine Anerkennung durch alle drei Seiten der Mietspiegelerstellung bildet ein hinreichendes Indiz dafür, dass der Mietspiegel unter angemessener Würdigung aller Belange erstellt worden ist und den methodischen und inhaltlichen Anforderungen des Gesetzes und gegebenenfalls deren Ausprägungen in einer Mietspiegelverordnung genügt. Unter dieser Voraussetzung ist die Rechtsfolge gerechtfertigt, dass nicht mehr derjenige, der sich auf den Mietspiegel beruft, dessen Qualifikation darlegen und beweisen muss, sondern umgekehrt derjenige, der sich auf die fehlende Qualifikation beruft, einen Verstoß gegen die methodischen und inhaltlichen Anforderungen im Einzelnen darlegen und beweisen muss (§ 292 der Zivilprozessordnung – ZPO). Der Partei, die sich gegen die Qualifikation des Mietspiegels wendet, bleibt es unbenommen, die Vermutungswirkung zu widerlegen, beispielsweise durch Darlegung, dass die in einer Mietspiegelverordnung festgelegten Mindestvoraussetzungen nicht eingehalten worden sind beziehungsweise der Mietspiegel nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist.“

Der neue Mietspiegel gilt ab 01.07.2022

123recht.de: Muss jede Gemeinde einen Mietspiegel haben? Ab wann tritt der neue Mietspiegel in Kraft?

Rechtsanwalt Schöffler: Das Gesetz „Mietspiegelreformgesetz, Drucksache 19/26918) gilt in seiner Gesamtheit ab 01.07.2022, obwohl der Gesetzentwurf der Regierung bereits am 24.02.2021 vorlag. Dies hat damit zu tun, dass die Landesgesetzgeber Zeit haben sollten, eine Anpassung vorzunehmen, um die zuständige Behörde für die Erstellung von Mietspiegeln zu bestimmen.

Indem zumindest diejenigen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Erstellung von Mietspiegeln verpflichtet sind und eine zuständige Behörde zur Erstellung von Mietspiegeln bestimmt werden kann, wird sich die Zahl der Mietspiegel in Deutschland erhöhen. Das kann zumindest für mehr Transparenz sorgen.

Höhere Mieten können auch mit dem neuen Mietspiegel nicht ausgeschlossen werden

123recht.de: Drohen Mietern höhere Mieten?

Rechtsanwalt Schöffler: Ebenso wie Haus & Grund e.V., der sich gegen diese Vermutungsregelungen ausgesprochen hat, sehe auch ich die Gefahr, dass der Streit über die Anwendbarkeit von Mietspiegeln nicht vom Tisch ist und diese politisch instrumentalisiert werden können, da die Vermutungsregeln widerlegbar sind.

Die Mietspiegel schaffen zwar Transparenz, aber sie sind aufwändig (und somit auch kostspielig für die Kommunen) in ihrer Erstellung, können nach wie vor in Frage gestellt werden, schaffen es nur bedingt Spekulation einzudämmen und können weitere Mietensteigerungen in den Ballungsräumen aus meiner Sicht kaum verhindern.

Schuld an steigenden Mieten sind nicht das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Mietspiegeln, sondern das Gesetz des Marktes aus Angebot und Nachfrage sowie Spekulation auf Zustimmung zu rechtsunwirksamen Mieterhöhungsverlangen.

Im ländlichen Raum Ostdeutschlands sind Kaltmieten von 200-300 € überaus realistisch, während für gleich großen Wohnraum in Westdeutschland Kaltmieten von 1.000 € aufwärts zu zahlen sind. Dies liegt schlicht daran, dass Ostdeutschland im ländlichen Raum nach wie vor entvölkert wird und die westdeutschen Ballungsgebiete nach wie vor bevölkerungsmäßig anwachsen, aber in den letzten Jahren nicht hinreichend Wohnungen gebaut worden sind. Hätte die Bundesregierung in Sachen Digitalisierung von Verwaltung und Arbeitsmarkt die Weichen schon vor Jahrzehnten richtig gestellt, dann könnten Millionen Arbeitsplätze in einer digitalen Welt im ländlichen Raum vorhanden sein. Das wäre ausschließlich vorteilhaft gewesen, weil dadurch Arbeitnehmer nicht pendeln müssten, Kommunen höhere Einnahmen hätten und der Zuzug in die Städte unterbunden worden wäre. Trotz Corona-Krise, die der Digitalisierung durchaus einen Schub verliehen hat, ist nicht absehbar, dass die vor Jahrzehnten getroffenen Fehlentscheidungen innerhalb der nächsten Jahre nachgeholt werden können.

Den Investoren von Immobiliengesellschaften sowie deren (Auslands-)Aktionären, die sich oft durch Hausverwaltungen mit der Zielsetzung der Gewinnoptimierung vertreten lassen und nicht selten auch mit rechtswidrigen Mieterhöhungsverlangen arbeiten, wird diese Mietspiegelreform, so wie sie verabschiedet wurde, gleichgültig sein, denn wenn sich ein Mieter gegen ein rechtswidriges Mieterhöhungsverlangen nicht wehrt, gleich, ob dieses auf drei Vergleichsmieten oder Mietspiegel gestützt wird, gilt die erhöhte Miete. Insoweit hilft nur, dass Mieter bei Verdacht auf solche unbegründeten Mieterhöhungsverlangen einen Anwalt zu Rate zieht.

Mieterhöhungsverlangen zur ortsüblichen Vergleichsmiete (von Indexmieterhöhungen nach § 557b BGB und Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 ff. BGB zu unterscheiden) hängen maßgeblich von der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ab. Diese zu bestimmen, dürfte nun in manchen Gemeinden einfacher werden.

Gleichwohl bleibt es insoweit bei der Rechtslage aus der Zeit vor der Reform, als dass eine Mieterhöhung gemäß § 558a Abs.2 BGB nach wie vor auch auf Auskünfte aus einer Mietdatenbank, Sachverständigengutachten sowie auf die Benennung von drei Vergleichswohnungen gestützt werden kann.

Das Gesetz bestimmt nicht, auf welches Begründungsmittel man sich zu berufen hat. Insoweit gibt es eine Zwei-Klassen-Gesellschaft zwischen der breiten Masse an privaten Vermietern auf dem Land und Vermietern der Großunternehmen in den Städten.

Auf dem Land sind keine Mietspiegel vorhanden. Sachverständigengutachten zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen sind den Vermietern oft zu teuer, zumal die Mieten auf dem Land ohnehin deutlich geringer sind. Folglich haben die Vermieter auf dem Land keinen Mietspiegel und können nur auf Vergleichswohnungen abstellen, die sie aber auch erst einmal finden müssen, was durchaus ein schwieriges Unterfangen werden kann, wenn man es formell richtig machen will. Gerade die großen Immobiliengesellschaften haben im Vergleich dazu den Luxus, in städtischer Lage den Mietendruck nicht nur bei Neuvermietungen zu nutzen, sondern sich auch wahlweise entweder am Mietspiegel zu orientieren oder auf einen eigenen Bestand an Vergleichswohnungen zuzugreifen und damit ihr Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Insoweit wird die Steigerung der Mieten effektiv nur durch die Kappungsgrenze nach § 558 Abs.3 Satz 1 begrenzt. In Ballungsräumen liegt diese bei 15%, im Übrigen bei 20% der Kaltmiete nochmals begrenzt durch das Kriterium der ortsüblichen Vergleichsmiete, auf die die größeren Immobiliengesellschaften aber mit Blick auf den Mietspiegel nicht zurückgreifen müssen.

Aus diesen Gründen ist mein Fazit, dass diese Reform außer Transparenz für die Mieter und Erleichterungen in Bezug auf die Begründung für die Vermieter in mittelgroßen Gemeinden nicht viel erreichen wird. Die Mieten werden weiter steigen.

123recht.de: Was kommt auf Mieter und Vermieter durch die Reform zu?

Rechtsanwalt Schöffler: Das Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch wurde um Vorschriften zur Datenverarbeitung ergänzt und zwar sind hervorzuheben:

  1. übermittelt die Meldebehörde nun die zur Erstellung von Mietspiegeln erforderlichen Daten gemäß § 1 Abs.2 EGBGB und
  2. sind Mieter wie auch Eigentümer von Wohnraum nun nach § 2 EGBGB dazu verpflichtet, der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen Auskunft darüber zu erteilen, ob der Wohnraum vermietet ist, sowie über die Anschrift der Wohnung. Es muss außerdem über zahlreiche in Absatz 2 der Vorschrift benannte Merkmale Auskunft erteilt werden.

123recht.de: Welche Informationen werden erhoben?

Rechtsanwalt Schöffler: Angefragt werden können unter anderem Informationen zu Beginn des Mietverhältnisses, letztmaligem Mieterhöhungsverlangen, Wohnwertmerkmalen wie Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraums. Es wird spannend zu beobachten sein, was das für die Praxis bedeutet. Wie häufig werden diese Daten erhoben? Wird man diese Daten digital erheben oder den Leuten Briefpost zukommen lassen? Haben Mieter und Vermieter überhaupt die notwendigen Informationen zur Wohnung? Häufig erlebe ich, dass Mieterhöhungsverlangen daran scheitern, dass die oben benannten Wohnwertmerkmale nicht bekannt sind.

Mieter sollten Mieterhöhungsverlangen übrigens schon mit Blick auf diese Wohnwertmerkmale nachprüfen lassen, denn oft werden unzutreffende Angaben vom Vermieter gemacht und somit eine fehlerhafte Berechnung vorgenommen.

123recht.de: Drohen Konsequenzen, wenn Mieter oder Vermieter dem nicht nachkommen?

Rechtsanwalt Schöffler: Ja, wer seinen Auskunftspflichten nicht nachkommt, kann ein Bußgeld bis zu 5.000 € erhalten.

123recht.de: Gelten die Mietspiegel zeitlich unbegrenzt?

Rechtsanwalt Schöffler: Qualifizierte Mietspiegel sind im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen, vgl. § 558d Abs.2 Satz 1. Im Übrigen ist es so, dass stets auf den aktuell gültigen Mietspiegel abgestellt werden muss, wenn ein Mieterhöhungsverlangen geprüft wird.

123recht.de: Wird die Mietpreisbremse durch die neuen Mietspiegel öfters zum Einsatz kommen?

Rechtsanwalt Schöffler: Die für den Gesetzentwurf federführend zuständige damalige Bundesjustizministerin und heutige Bundesministerin der Verteidigung Christine Lambrecht sagte:

„Mieter und Mietinteressenten müssen die ortsübliche Vergleichsmiete einfach, zuverlässig und rechtssicher ermitteln können und das beste Instrument hierfür sind qualifizierte Mietspiegel, also solche, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Leider scheuen viele Kommunen bislang den Aufwand für die Erstellung solcher Mietspiegel und dort wo qualifizierte Mietspiegel existieren, gibt es oft Streit um sie.“

Insoweit hat sie Recht und die Verpflichtung von Kommunen ab einer gewissen Größenordnung zur Erstellung von Mietspiegeln ist als sehr sinnvoll einzustufen, damit das ordnungspolitische Instrumentarium überhaupt zur Verfügung steht.

Die Mietpreisbremse betrifft keine Mieterhöhungsverlangen während eines Mietverhältnisses, sondern Neuvermietungen. Nach § 556d Abs.1 darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Es ist vorstellbar, dass mehr Mietspiegel und mehr Transparenz dazu führen werden, dass sich Mieter häufiger dessen bewusst werden, dass eine vereinbarte Miete deutlich oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das könnte durchaus zu einer häufigeren Anwendung führen. Mit Blick auf die größten Städte Deutschlands mit mehr als 500.000 Einwohnern erwarte ich hier keinerlei Veränderungen.

Ein Effekt wird daher nach meiner Einschätzung allenfalls bei mittelgroßen Gemeinden zu erwarten sein und diese Reform kann marktorientierte sowie bevölkerungspolitische Notwendigkeiten (Wohnungsbau und Anreize zum Leben auf dem Land) sowie Digitalisierungsverantwortung nicht kompensieren. Insoweit hat die Bundesregierung hier lediglich an Symptomen herumgedoktert.

123recht.de: Vielen Dank für das informative Gespräch.

Rechtsanwalt Herwig Schöffler
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