Die Baugenehmigung

17.5.2024 | Nachrichten - Experteninterviews Mehr zum Thema: Experteninterviews, Baugenehmigung, Genehmigungsverfahren, Nachbarn, Bauamt, Bauvoranfrage

Baubewilligung - Was müssen Bauherren beachten?

Kürzlich haben wir hier auf 123recht.de eine Übersicht über Nutzungsänderungen von Bauten gegeben. Heute fragen wir unseren seit 2017 hier tätigen Kollegen Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann, derzeit schwerpunktmäßig in Zürich bei Teichmann International tätig, zum Thema Baugenehmigung im Allgemeinen.

123recht.de:Guten Tag Herr Herr Neumann, wofür benötigt man eine Baugenehmigung?

Rechtsanwalt Neumann: Eine Baugenehmigung ist die Erlaubnis, eine eingereichte Planung zu verwirklichen, sei es eine Nutzungsänderung oder eben ein Bauvorhaben. Um die Einhaltung des Planungsrechts und Bauordnungsrechts sowie der nicht weniger wichtigen Baunebengesetze etwa aus dem Umweltrecht zu überwachen, besteht unbeschadet der Baufreiheit ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt.

Ohne Genehmigung ist das Bauprojekt illegal

123recht.de: Was droht beim Fehlen einer Baugenehmigung?

Rechtsanwalt Neumann: Nutzungsänderungen oder Bauprojekte ohne die erforderliche Genehmigung sind illegal. Neben einem empfindlichen Bußgeld droht auch die Verhängung von Zwangsgeldern zur Durchsetzung einer Einstellung der illegalen Nutzung oder auch Beseitigung der illegalen baulichen Anlage. Sie kann aber auch nachträglich genehmigt werden, wenn weder öffentliches noch privates Recht entgegensteht.

Genehmigungsfreiheit sollte vorher erfragt werden

123recht.de: Gibt es auch Bauvorhaben, die genehmigungsfrei sind?

Rechtsanwalt Neumann: Es gibt in den Bauordnungsgesetzen der einzelnen Bundesländer jeweils auch Listen mit verfahrensfreien Vorhaben. Es handelt sich dabei etwa um geringfügige Bauten oder Ergänzungen der technischen Gebäudeausrüstung, ferner auch bestimmte Versorgungsanlagen. Selten werden solche indessen isoliert geplant und umgesetzt, so dass im Zweifel nachgefragt werden sollte.

123recht.de: Gibt es Besonderheiten, z.B. für einen Windfang vor dem Haus oder eine Gartenhütte?

Rechtsanwalt Neumann: Das ist von vielen Faktoren abhängig. Neben den jeweils einschlägigen landes- oder kantonalspezifischen Vorschriften ist insbesondere entscheidend, um was für eine Gebietsart es sich handelt und welches Konfliktpotential mit Nachbarn damit verbunden ist.

123recht.de: Was ist das vereinfachte Genehmigungsverfahren?

Rechtsanwalt Neumann: Das vereinfachte Genehmigungsverfahren gilt für genehmigungspflichtige Bauvorhaben bis zu einer bestimmten Größe. Das Bauamt prüft dabei hauptsächlich die Einhaltung des Planungsrechts und verlässt sich bezüglich ordnungsrechtlicher Vorschriften zum Teil auf die eingereichten Konzepte und Nachweise von Sachverständigen. Rein praktisch gibt es indessen kaum Unterschiede. Antrag und Unterlagen sollten dem Bauamt gewissermaßen auf einem Silbertablett serviert werden.

Kosten richten sich nach dem Umfang des Bauvorhabens

123recht.de: Welche Unterlagen müssen zukünftige Bauherren vorlegen und mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Rechtsanwalt Neumann: Neben dem Bauantrag – unterzeichnet auch von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur (mwd) – sind dies Lagepläne, Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Baubeschreibungen und je nach konkretem Vorhaben insbesondere auch technische Unterlagen, etwa auch ein Standsicherheitsnachweis oder Brandschutzkonzept. Unter Umständen können bei den rechtlichen Vorbereitungen einer Baugenehmigung auch privatrechtliche Urkunden und Grundbuchauszüge relevant sein. Je voluminöser und rechtlich schwieriger das Projekt sich darstellt, umso höher auch der Kostenaufwand. Verallgemeinerungen und Faustformeln verbieten sich hier aus meiner Sicht.

Nach sechs Monaten ohne Genehmigung ab zum Anwalt

123recht.de: Wie läuft so ein Baugenehmigungsverfahren ab und wie lange dauert es?

Rechtsanwalt Neumann: Das Bauamt prüft zunächst, ob alle für die Entscheidung relevanten Unterlagen vorliegen. Sodann werden unter Umständen Fachbehörden mit einbezogen, etwa bezüglich des Immissionsschutzes. Wenn nach einem halben Jahr noch keine Genehmigung vorliegt, empfiehlt sich die Einschaltung einer baurechtlich versierten Kanzlei. So kommt unter Umständen auch Schadensersatz in Betracht, wenn das Bauamt etwa aufgrund Personalmangels zu lange braucht.

Die Bauvoranfrage bietet sich bei größeren Projekten an

123recht.de: Was ist eine Bauvoranfrage und wann kann diese sinnvoll sein?

Rechtsanwalt Neumann: Eine Voranfrage ebnet insbesondere bei größeren Projekten den Weg zur Baugenehmigung. Sie ist ebenso wie letztere von Nachbarn anfechtbar, wenn nachbarschützende Vorschriften betroffen sind. Wichtig ist zu wissen, dass der Prüfungsumfang bei einer Bauvoranfrage zwar beschränkt ist, die verbindliche Entscheidung des Bauamts insoweit aber vorwegnimmt.

Nachbarschaftsrechtliche Vereinbarung als sinnvolle Verfahrensbeschleunigung

123recht.de: Sie haben mehrmals auch die Nachbarn erwähnt. Müssen Anlieger dem Bau denn zustimmen?

Rechtsanwalt Neumann: Mitunter sind für Vorhaben Dienstbarkeiten oder Baulasten erforderlich, die der Zustimmung der Nachbarn bedürfen. Da oft auch die Nachbarn bestimmte Anliegen haben, empfiehlt sich so oder so eine nachbarschaftsrechtliche Vereinbarung. Im Rahmen einer solchen kann rechtsverbindlich auch eine Zustimmung erteilt werden, die eine nachträgliche Drittanfechtungsklage ausschließt. Solche öffentlich-rechtliche Zustimmungserklärungen von Nachbarn können das Verfahren beschleunigen.

123recht.de: Können Nachbarn also nachträglich gegen die erteilte Baugenehmigung vorgehen? Welche Gründe können Nachbarn dabei aufführen?

Rechtsanwalt Neumann: Nachbarn können gegen die Rechtsträgerin des Bauamts binnen bestimmter Fristen eine Anfechtungsklage erheben. Sie können sich dabei auf die Verletzung solcher Vorschriften berufen, die zu ihrem Schutz gedacht sind, insbesondere Abstandsflächen. Sie sollten das auch tun, weil Rechtsverletzungen in einem Anfechtungsverfahren durch Auflagen oder Umplanungen verhindert werden können und nach Ablauf der Anfechtungsfrist kaum noch Mitsprachemöglichkeiten bestehen.

123recht.de: Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig?

Rechtsanwalt Neumann: Der Nachbar hat in der Regel drei Jahre Zeit zur Umsetzung, sofern in der Genehmigung selbst nichts anderes bestimmt ist. Diese Gültigkeit kann aber auch noch verlängert werden.

123recht.de: Vielen Dank für Ihre Antworten, Herr Neumann!