Die Insolvenz des Mieters

Mehr zum Thema: Experteninterviews, Insolvenz, Mieter, Vermieter, Miete, Kündigung
5 von 5 Sterne
Bewerten mit: 5 Sterne 4 Sterne 3 Sterne 2 Sterne 1 Stern
1

Was müssen Vermieter bei der Insolvenz des Mieters beachten?

Den Vermieter trifft der Schlag, in der Post ist aus heiterem Himmel ein Brief vom Insolvenzverwalter seines Mieters. Nun stellen sich natürlich viele Fragen. Was ist mit der Miete, kann ich dem Mieter kündigen, ist die Kaution weg? Rechtsanwalt und Fachanwalt für Insolvenzrecht Daniel Meintz erläutert Vermietern im Interview mit 123recht.de, was nun zu beachten ist.

Mietvertrag bleibt gültig

123recht.de: Herr Meintz, hat eine Insolvenz des Mieters Auswirkungen auf den Mietvertrag?

Daniel Meintz
seit 2020 bei
123recht.de
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Insolvenzrecht
Gerhart-Hauptmann-Straße 22
45219 Essen
Tel: 02054/9490190
Web: http://www.dm-kanzlei.de
E-Mail:
Insolvenzrecht, Gesellschaftsrecht, GmbH-Recht

Rechtsanwalt Meintz: Zunächst hat eine Insolvenz keine Auswirkungen auf den Mietvertrag, jedenfalls sofern es sich z.B. um Mieträume handelt. Nach der Regelung des § 108 Abs. 1 Insolvenzordnung (InsO) gelten Miet- oder Pachtverhältnisse des Schuldners mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Allerdings gilt dies nicht für Mietverträge über bewegliche Mietgegenstände, wie z.B. für ein Mietfahrzeug. Solche Verträge unterfallen der Regelung des § 103 InsO mit der Folge, dass der Insolvenzverwalter die Möglichkeit hat, den Mietvertrag mit Insolvenzeröffnung sofort, also ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, zu beenden.

Vermieter hat weiterhin Anspruch auf Miete

123recht.de: Welche Rechte hat der Vermieter bei Insolvenz des Mieters?

Rechtsanwalt Meintz: Dies hängt wiederum davon ab, ob es sich z.B. um Mieträume handelt, oder aber um beweglich Mietgegenstände. Bei Mieträumen gilt im Gegensatz zu Verträgen über bewegliche Gegenstände der Mietvertrag trotz Insolvenz fort. Der Vermieter kann also weiterhin die Miete verlangen. Sofern es sich hierbei jedoch um die Wohnung des Schuldners handeln sollte, ist die Sonderregelung in § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO zu beachten. Danach kann der Vermieter seine Mietansprüche in diesem Fall nur für den Zeitraum von drei Monaten zum Monatsende ab Insolvenzeröffnung gegenüber dem Insolvenzverwalter geltend machen. Danach richtet sich der Anspruch des Vermieters gegen den Schuldner, der die Miete aus seinem insolvenzfreien Vermögen zu entrichten hat.

Hierneben hat der Vermieter zudem noch sein Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB, das auch in der Insolvenz gilt. Insolvenzrechtlich handelt es sich hierbei um ein so genanntes Absonderungsrecht nach § 50 InsO, so dass der Vermieter etwa wegen rückständiger Mieten Ansprüche gegen den Insolvenzverwalter geltend machen kann. Dies gilt allerdings nur für rückständige Mieten aus dem Zeitraum der letzten 12 Monate vor Insolvenzeröffnung.

123recht.de: Macht es einen Unterschied, ob er der Insolvenzantrag gestellt wurde oder das Insolvenzverfahren bereits eröffnet ist?

Rechtsanwalt Meintz: Ja, es gibt einen Unterschied, der zudem äußerst praxisrelevant ist. Die Regelungen in der Insolvenzordnung für Mietverhältnisse gelten erst ab Insolvenzeröffnung. Allerdings gibt es eine Durchbrechung dieses Grundsatzes. Gemäß § 112 InsO darf der Vermieter das Mietverhältnis nach Insolvenzeröffnung nicht wegen Mietrückständen vor Insolvenzantragsstellung kündigen und ferner auch nicht wegen der Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters, die im Falle einer Insolvenz des Mieters regelmäßig vorliegt. Sofern allerdings nach Insolvenzeröffnung Mietrückstände entstehen sollten, die den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis zu kündigen, so hat der Vermieter ein Recht hierzu.

Vermieter werden vom Insolvenzverwalter informmiert

123recht.de: Wird der Vermieter über eine Insolvenz seines Mieters benachrichtigt?

Rechtsanwalt Meintz: Ja, zumal der Vermieter potentieller Gläubiger des Schuldners ist. Er wird daher im Rahmen eines Insolvenzverfahrens vom Insolvenzverwalter stets informiert. Sofern es sich um die Wohnung des Schuldners handeln sollte, ist zudem die Regelung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO zu beachten, wonach der Insolvenzverwalter gegenüber dem Vermieter erklären kann, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nach Ablauf von drei Monaten zum Monatsende ab Insolvenzeröffnung nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Bei Wohnraum wird der Vermieter daher allein schon aus Haftungsgründen vom Insolvenzverwalter angeschrieben.

123recht.de: Bekommt der Vermieter trotzdem seine Miete, wenn ja wovon?

Rechtsanwalt Meintz: Zunächst haftet ab Insolvenzeröffnung die Insolvenzmasse für die Miete. Sofern es sich um die Wohnung des Schuldners handelt, haftet diese jedoch nur für einen Zeitraum von drei Monaten zum Monatsende ab Insolvenzeröffnung. Danach kann der Vermieter seine Mietansprüche nur noch gegen den Schuldner geltend machen, der verpflichtet ist, die Miete aus seinem insolvenzfreien Vermögen zu bezahlen. Bei der Miete für die Wohnung des Schuldners ist es im Rahmen eines Insolvenzverfahrens im Grund immer so, dass der Schuldner die Miete aus seinem insolvenzfreien Vermögen bezahlt. Schließlich möchte der Schuldner in der Regel verhindern, dass der Vermieter das Mietverhältnis kündigt.

Vermieter steht bei neuen Mietrückständen Kündigungsrecht zu

123recht.de: Kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn er mit der Miete im Verzug ist?

Rechtsanwalt Meintz: Ja. Der Vermieter kann jedoch ab Insolvenzeröffnung dem Mieter nur dann kündigen, wenn dieser mit der ab Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Miete im Rückstand ist. Im Falle von Rückständen vor Insolvenzeröffnung greift die bereits beschriebene Regelung des § 112 InsO. Die Kündigungsmöglichkeiten richten sich hierbei, wie auch außerhalb der Insolvenz, nach den Regelungen des jeweiligen Mietvertrags bzw. bei Fehlen entsprechender Regelungen nach den gesetzlichen Vorschriften aus dem BGB.

123recht.de: Gibt es ein Sonderkündigungsrecht?

Rechtsanwalt Meintz: Ja, aber ein solches Sonderkündigungsrecht hat lediglich der Insolvenzverwalter. Dieses ist in § 109 Abs. 1 Satz InsO geregelt. Das Sonderkündigungsrecht beträgt drei Monate zum Monatsende, sofern gemäß Mietvertrag keine kürzere Kündigungsfrist vereinbart ist. In diesem Fall gilt die kürzere Kündigungsfrist. Sofern es sich um unbewegliche Mietgegenstände handeln sollte, kann der Insolvenzverwalter den Mietvertrag ab Insolvenzeröffnung mit sofortiger Wirkung nach § 103 InsO beenden.

Mietrückstände können mit der Kaution verrechnet werden

123recht.de: Kann der Vermieter die Kaution mit der offenen Miete verrechnen?

Rechtsanwalt Meintz: Grundsätzlich hat der Vermieter die Möglichkeit, die Kaution mit offenen Mieten zu verrechnen. Er darf aber nur mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen. Etwas komplizierter wird es dann, wenn es sich um eine Kaution für die Wohnung des Schuldners handelt und der Insolvenzverwalter von der Erklärung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO Gebrauch gemacht hat. In diesem Fall gelangt die Mietkaution nach Ablauf der Frist des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO in das insolvenzfreie Vermögen des Schuldners. Der Vermieter kann in diesem Fall wegen rückständiger Mieten aus dem Zeitraum vor Ablauf der Frist des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO nicht aufrechnen und zwar weder gegenüber dem Insolvenzverwalter noch gegenüber dem Schuldner.

123recht.de: Was ist eine Freigabeerklärung?

Rechtsanwalt Meintz: Nach der Vorschrift des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hat der Insolvenzverwalter die Möglichkeit, dem Vermieter der Wohnung des Schuldners gegenüber zu erklären, dass die nach dem Ablauf der Frist des § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO fällig werdenden Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Mit Zugang dieser Erklärung beim Vermieter geht die so genannte Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis hinsichtlich des Mietverhältnisses wieder auf den Schuldner über. In diesem Fall muss dann der Schuldner die Miete und Nebenkosten zahlen. In der Praxis ist jedoch immer so, dass der Mieter die Miete für seine Wohnung aus dem insolvenzfreien Vermögen bezahlt. Ansonsten riskiert er nämlich die Kündigung des Mietvertrags und steht im schlimmsten Falle auf der Straße.

Vermieter sollten unverzüglich das Vermieterpfandrecht gegenüber dem Insolvenzverwalter anzeigen

123recht.de: Was empfehlen Sie Vermietern, wenn Mieter insolvent sind?

Rechtsanwalt Meintz: Als Vermieter empfiehlt sich zeitnah das Gespräch mit dem Insolvenzverwalter sowie dem Schuldner zu suchen, ob und in welcher Form das Mietverhältnis fortgesetzt werden soll. Weiterhin sollte der Vermieter unverzüglich sein Vermieterpfandrecht gegenüber dem Insolvenzverwalter anzeigen, insbesondere dann, wenn es bereits Mietrückstände gibt. Das Vermieterpfandrecht entsteht zwar per Gesetz und muss nicht ausdrücklich geltend gemacht werden. Allerdings ist der Vermieter im Falle einer Insolvenz seines Mieters dazu verpflichtet, dem Insolvenzverwalter das Bestehen etwaiger Sicherungsrechte und damit auch das Bestehen eines Vermieterpfandrechts unverzüglich anzuzeigen.

123recht.de: Vielen Dank für das informative Gespräch.

Daniel Meintz
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Insolvenzrecht

Web: http://www.dm-kanzlei.de
E-Mail: info@dm-kanzlei.de
Diskutieren Sie diesen Artikel