Die Kündigung wegen Eigenbedarf - müssen Mieter immer ausziehen?

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Zulässigkeit, Voraussetzungen, Rechte - Was muss ich als Mieter bei der Eigenbedarfskündigung wissen?

Die Eigenbedarfskündigung kommt oft sehr überraschend und stellt den Mieter vor einige Probleme. Was können Mieter nun machen, ist so eine Kündigung immer ohne Weiteres möglich? Rechtsanwältin Doreen Prochnow erklärt im Interview mit 123recht.net, dass Mieter nicht ganz so hilflos sind wie viele vielleicht gedacht haben.

123recht.net: Frau Prochnow, was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Doreen Prochnow
seit 2016 bei
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Rechtsanwältin
Tessiner Str. 63
18055 Rostock
Tel: 0381-2024687
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Rechtsanwältin Prochnow: Bei Wohnraummieten kann der Vermieter anmelden, dass er die Wohnung für sich selbst, für seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt und dem bisherigen Mieter kündigen. In diesem Fall spricht man von einer Kündigung wegen Eigenbedarf.

Die Eigenbedarfskündigung ist nur bei Wohnräumen möglich

123recht.net: Steht die Eigenbedarfskündigung jedem Vermieter zu? Gibt es Unterschiede oder Ausnahmen, wenn der Vermieter z.B. ein Unternehmen ist?

Rechtsanwältin Prochnow: Grundsätzlich ist eine Eigenbedarfskündigung nur bei Wohnräumen möglich. Die Eigenbedarfskündigung von gewerblich oder hauptsächlich gewerblich genutzten Räumen, also beim Gewerbemietvertrag, scheidet aus.

In der Regel steht die Eigenbedarfskündigung auch nur natürlichen Personen und Personenmehrheiten zu, da nur diese Angehörige haben können. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in einer umstrittenen Entscheidung vom Jahr 2016 auch die Eigenbedarfskündigung einer GbR bestätigt, bei der ein Gesellschafter die Wohnung für sich beanspruchte, da eine Gesellschaft nach bürgerlichem Recht nicht schlechter stehen dürfe als sonstige Vermietermehrheiten (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15; BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 122/06). Anders sieht es bei Gesellschaften (z.B. GmbH, AG, KG, GmbH & KG) aus. Diese können keinen Eigenbedarf anmelden, da die Gesellschaft als Vermieter keine Angehörigen haben kann. Allerdings kommt in diesen Konstellationen ein Betriebsbedarf in Betracht, dessen Voraussetzungen allerdings viel enger sind und bei dem wesentlich höhere Anforderungen an den Bedarf gestellt werden (BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 122/06; BGH, Urteil v. 15.12.2010, VIII ZR 210/10)

Vermieter muss für den Eigenbedarf vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen

123recht.net: Welche Voraussetzungen müssen für eine Eigenbedarfskündigung beachtet werden oder darf der Vermieter sich einfach darauf berufen und dem Mieter kündigen?

Rechtsanwältin Prochnow: Die wichtigste Voraussetzung einer Eigenbedarfskündigung ist die Notwendigkeit, die vermietete Wohnung selbst zu nutzen. Allein der Wunsch, die Wohnung zu nutzen, genügt nicht. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen, warum er oder ein Angehöriger die Wohnung beziehen möchte. Gerade bei weiter entfernten Verwandten oder Angehörigen oder wenn weitere Wohnungen zur Verfügung stehen, muss der Vermieter genau darlegen, warum er die Wohnung zur Verfügung stellen will.

Die Wohnungsnutzung muss von einer gewissen Dauer, aber gerade nicht dauerhaft sein. Auch eine Nutzung als Zweitwohnsitz ist grundsätzlich für den Eigenbedarf ausreichend.

Vorgeschobene Gründe, also wenn der Vermieter die Wohnung gar nicht für sich oder Angehörige benötigt und dies nur behauptet, machen eine Eigenbedarfskündigung unwirksam. Der Vermieter sollte also zwingend sicher gehen, dass der angemeldete Eigenbedarf auch Bestand hat, sonst bleibt das Mietverhältnis bestehen. Stellt sich nach dem Umzug des Mieters heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war oder später vor Auszug des Mieters ohne hinreichende Information weggefallen ist, so kann der Vermieter schadenersatzpflichtig sein.

Eine Eigenbedarfskündigung muss immer schriftlich erfolgen

123recht.net: Wie muss eine Eigenbedarfskündigung in der Praxis duchgeführt werden?

Rechtsanwältin Prochnow: Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen. Schon in deren Begründung muss der Vermieter ausführen, für wen und aus welchen Gründen der Eigenbedarf angemeldet wird. Auch den Verwandtschaftsgrad hat er anzugeben.

Je entfernter der Angehörige mit dem Vermieter verwandt ist, um so un­miss­ver­ständ­lich müssen Umstände angeben werden, aus der sich die Verbundenheit zwischen Mieter und Angehörigen ergibt. Bei entfernten oder gar keinen Verwandten müssen also auch Gründe vorgetragen werden, warum der Vermieter sich verpflichtet fühlt, eine Wohnung zu stellen.

Auch Kündigungs- und Sperrfristen muss der Vermieter unbedingt beachten, damit die Kündigung nicht unwirksam ist. Hierfür muss er sich zuvor einen genauen Überblick über das Mietverhältnis und vor allem die Dauer verschaffen.

Weiter muss der Vermieter zwingend auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen, und falls leerstehende Mieträumlichkeiten vorhanden sind, muss er diese Alternativwohnungen anbieten und gleichzeitig begründen, warum diese für seinen Eigenbedarf nicht geeignet sind.

Sollte der Eigenbedarf wegfallen, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist, sollte der Vermieter den Mieter hiervon zwingend in Kenntnis setzen. Es besteht sonst die Gefahr, dass er sich insbesondere für die Umzugskosten des Mieters schadenersatzpflichtig macht.

Eine Ausnahme vom Begründungserfordernis wird bei Häusern mit zwei Wohnungen gemacht, wenn der Vermieter eine Wohnung selbst benutzt. Hier kann er ohne Begründung, aber mit längerer Kündigungsfrist, den Mietvertrag kündigen.

123recht.net: Welche Ansprüche genau hat ein Mieter, wenn dann doch kein Eigenbedarf besteht? Wer ist in der Beweispflicht?

Rechtsanwältin Prochnow: Besteht kein Eigenbedarf, so kann der Mieter in der Wohnung bleiben. Wurde Eigenbedarf nur vorgetäuscht oder fiel er ohne Information des Vermieters nach der Kündigung vor Auszug weg, so kann der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz haben. Gleiches gilt auch dann, wenn die einziehende Person kein Angehöriger ist. Dieser Anspruch kann unter anderem Aufwendungen bezüglich der nicht erforderlichen Wohnungssuche, des Umzugs und sogar der neuen Miete umfassen.

Grundsätzlich muss jede Partei im Zivilprozess die für sie günstigen Tatsachen vortragen und beweisen. Dies bedeutet, dass der Vermieter für seinen Eigenbedarf, die wirksame Kündigung und eventuelle Änderungsinformationen beweispflichtig ist. Der Mieter muss nachweisen, dass ihm ein Schaden entstanden ist, wie hoch der Schaden ist und dass dieser auf die unwirksame Kündigung oder die fehlende Änderungsmitteilung zurückzuführen ist.

Missbrauch des Eigenbedarfs muss zunächst vom Mieter bewiesen werden

123recht.net: Können Sie Beispiele für einen Missbrauch der Eigenbedarfskündigung nennen? Gibt es Wege, dagegen vorzugehen?

Rechtsanwältin Prochnow: Von einem Missbrauch der Eigenbedarfskündigung spricht man, wenn eine diesbezügliche Kündigung ausgesprochen wird, obwohl ein Eigenbedarf tatsächlich nicht gegeben ist. Hiervor ist zwingend zu warnen. Es kann, wie bereits festgestellt, sehr schnell sehr teuer für den unredlichen Vermieter werden. Hinzu kommt, dass so ein Verhalten auch strafbar sein kann, denn bei nachgewiesenem Vorsatz kann ein Betrug vorliegen.

Zu beobachten ist das Vortäuschen von Eigenbedarf vor allem, wenn der Mieter noch einen alten, sehr günstigen Mietvertrag hat, die Räumlichkeiten saniert beziehungsweise verkauft werden sollen oder wenn ein Vermieter den Wohnraum zwingend einer beim Eigenbedarf nicht zu berücksichtigenden Person überlassen möchte.

Beim Missbrauch der Eigenbedarfskündigung werden Gründe für den Eigenbedarf konstruiert, ohne dass diese den tatsächlichen Umständen entsprechen. Es werden verwandte Personen vorgeschoben, die gar nicht vorhaben einzuziehen, oder der Vermieter gibt einen Umzugsbedarf an, ohne dass dieser vorliegt. Es kommt auch vor, dass der kündigende Vermieter mangels Eigentümerstellung gar nicht zur Kündigung berechtigt ist. Nachdem der Mieter ausgezogen ist, wird dann häufig einfach ein neuer Vertrag mit einem anderen Mieter zu günstigeren Konditionen abgeschlossen. Alternativ wird die Immobilie verkauft, da sie nun mieterfrei ist oder es wird keine Ersatzwohnung angeboten, obwohl der Vermieter noch welche im Bestand hat. Es ging dem Vermieter also um das Loswerden des Mieters und gerade nicht um den Eigenbedarf.

Beliebt war besonders das sogenannte "Münchner Modell", bei dem Immobilien von Personengesellschaften (GbR) aufgekauft wurden und Gesellschafter Bedarf angemeldet wurde. Nach Ablauf der Kündigungsfrist und dem Auszug des Mieters wurden Eigentumswohnungen geschaffen und veräußert. Somit wurde dem Mieter das gesetzlich eingeräumte Vorkaufsrecht nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung genommen. Der Gesetzgeber besserte hier nach und nahm eine Sperrfrist beim Erwerb oder Belastung der Immobilie durch Personengesellschaften oder Personenmehrheiten auf, um dieses Missbrauchsmodell zu verhindern.

Das Problem am vorgetäuschten Eigenbedarf ist, dass der Mieter hier zunächst darlegen und grundsätzlich beweisen muss, dass der Vermieter in seiner Begründung geschummelt hat (BGH , 18.05.2005, VIII ZR 368/03). Oft ist es für den Mieter schwierig, die genauen Umstände des Eigenbedarfs zu prüfen, ohne in unzulässiger Weise in die Privatsphäre des Vermieters einzudringen. Es empfiehlt sich daher, Immobilienportale und -annoncen auf die gekündigte Wohnung zu durchsuchen, in das Grundbuch Einsicht zu nehmen und auf dem Klingelschild zu prüfen, ob tatsächlich die in den Gründen der Kündigung benannte Person eingezogen ist. Auch sollte darauf geachtet werden, ob zeitgleich mehrere Mietparteien ausziehen. Dies kann ein Indiz für eine unberechtigte Kündigung sein. Zudem können Gespräche mit den Nachbarn oder auch dem neuen Mieter wichtige Anhaltspunkte liefern. Natürlich sollten alle Rechercheergebnisse möglichst umfassend dokumentiert und gesammelt werden. Kann der Mieter ausreichend Indizien liefern, dass eine Eigenbedarfskündigung unrechtmäßig erfolgte, muss der Vermieter beweisen, dass der Eigenbedarf wie angegeben besteht.

Auch bei einer korrekten Eigenbedarfskündigung steht der Mieter nicht sofort auf der Straße

123recht.net: Welche Kündigungsfristen gelten bei der Eigenbedarfskündigung?

Rechtsanwältin Prochnow: Die Kündigungsfrist bei einer Eigenbedarfskündigung hängt maßgeblich von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses ab.

Die Mindestfrist bei Eigenbedarfskündigungen beträgt 3 Monate. Bestand das Mietverhältnis bereits 5 Jahre, so beträgt sie 6 Monate. Läuft das Mietverhältnis bereits über 8 Jahre, verlängert sich die Kündigungsfrist auf 9 Monate.

Mietverträge, die vor 2001 geschlossen wurden, können teilweise wirksame längere Fristen vorsehen. Ausnahmen gelten auch für Mietverträge, nach deren Abschluss die gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Hier darf vor Ablauf von mindestens 3 Jahren keine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden.

Und auch wenn in einem Haus nur zwei Wohnungen sind, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, gelten andere Fristen. Der Vermieter darf zwar ohne besondere Begründung kündigen, jedoch verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate und beträgt so zwischen 6 und 12 Monaten.

123recht.net: Was gilt bei vermieteten Wohnungen, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden? Was hat es dabei mit der Sperrfrist auf sich?

Rechtsanwältin Prochnow: Werden Mieträume nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentumswohnungen umgewandelt, so steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, es sei denn der Vermieter verkauft die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts.

Zudem darf der Vermieter bei während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelten und veräußerten Wohnungen eine Eigenbedarfskündigung erst nach einer Sperrzeit von mindestens 3 Jahren seit der ersten Veräußerung nach der Umwandlung aussprechen. Wird die Wohnung zunächst veräußert und dann umgewandelt, läuft die Frist ab dem Veräußerungsdatum. Die Landesregierungen sind befugt, gerade bei Wohnraumknappheit längere Fristen von bis zu 10 Jahren festzulegen.

Wenn die Eigenbedarfskündigung unzumutbar ist, kann der Mieter widersprechen

123recht.net: Was bedeutet der Begriff Sozialklausel im Zusammenhang mit der Eigenbedarfskündigung?

Rechtsanwältin Prochnow: Die Sozialklausel ist quasi das Gegenstück zur Berechtigung des Vermieters, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Diese räumt nämlich dem Mieter ein Widerspruchsrecht ein, wenn die Eigenbedarfskündigung für ihn eine Härte bedeutet. Eine Härte liegt in der Regel vor, wenn kein anderer angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann. Zumutbar ist eine neue Wohnung allerdings auch dann, wenn ihre Beschaffung schwierig ist, sie teurer ist oder nicht im gleichen Wohnviertel liegt und auch wenn sie nicht so groß ist wie die bisherige.

Ein Härtegrund kann auch bei hohem Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, schwerer Erkrankung, fortgeschrittener Schwangerschaft, Kindern verbunden mit Schwierigkeiten des Wechsels von Schule oder Kindergarten, bevorstehenden Prüfungen oder geringem Einkommen vorliegen. Ein Härtegrund kommt also in vielen Variationen vor, oft sind mehrere Gründe nebeneinander einschlägig, so dass eine Prüfung immer im Einzelfall vorgenommen werden muss, um festzustellen, ob ein Widerspruch wegen Härte in Betracht kommt.

Liegt eine Härte vor, so kann der Mieter der Kündigung widersprechen. Dies muss spätestens bis zu 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist geschehen. Der Widerspruch muss dem Vermieter schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift zugehen. Hat der Vermieter jedoch versäumt, in der Eigenbedarfskündigung auf den Widerspruch, seine Form und Frist hinzuweisen, so kann auch noch bis zum ersten Termin einer gerichtlichen Verhandlung widersprochen werden.

Können sich Mieter und Vermieter nicht über Kündigung und Widerspruch einigen, so kann das Gericht angerufen werden. Dieses entscheidet, ob die Kündigung überhaupt wirksam ist und Schutzmaßnahmen zu Gunsten des Mieters zu treffen sind. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn die geltend gemachte Härte die Interessen des Vermieters überwiegt. Das Gericht wird entscheiden, ob überhaupt oder wie lange das Mietverhältnis fortzusetzen ist.

"Der Mieter ist keineswegs machtlos"

123recht.net: Kann sich der Mieter also durchaus gegen den Eigenbedarf wehren?

Rechtsanwältin Prochnow: Ja, der Mieter ist keineswegs machtlos, wenn ihn eine Eigenbedarfskündigung erreicht, deren Unzulässigkeit er vermutet.

Abgesehen von dem Widerspruch wegen Härte kann der Mieter ebenso die Unwirksamkeit der Kündigung geltend machen. Diese kann sich aus der Nichteinhaltung der gesetzlichen Form der Eigenbedarfskündigung, also dem Fehlen der Schriftform oder Nichteinhaltung von Fristen ergeben. Auch wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht oder aus sonstigen Gründen kein Eigenbedarf erkennbar ist, kann der Mieter auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung drängen.

Sollte eine außergerichtliche Einigung nicht herbeigeführt werden, so kann der Mieter gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen und auf Feststellung klagen, dass das Mietverhältnis durch die Eigenbedarfskündigung nicht beendet wurde.

123recht.net: Vielen Dank für das informative Gespräch.

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