Die Rechte und Pflichten beim Wohnrecht

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Bestellung, Nebenkosten, Erlöschen - Was müssen Berechtigte bei Wohnrecht beachten?

Ein Wohnrecht dient in erster Linie der Absicherung eines Partners oder Familienmitglieds im Todesfall oder bei der Schenkung einer Immobilie. Dabei gibt es aber einiges zu beachten. Rechtsanwältin und Fachanwältin für Erbrecht Simone Sperling erläutert die wichtigsten Rechte und Pflichten.

123recht.de: Frau Sperling, was ist ein Wohnrecht und was wird damit bezweckt?

Rechtsanwältin Sperling: Ein Wohnrecht im Sinne des BGB ist eine so genannte persönliche Dienstbarkeit. Der Berechtigte des Wohnrechts kann ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes als Wohnung nutzen.

Simone Sperling
seit 2006 bei
123recht.de
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Familienrecht, Fachanwältin für Arbeitsrecht, Fachanwältin für Erbrecht
Enderstr. 59
01277 Dresden
Tel: 0351/2699394
Tel: 0900 1277591 (2,59 €/Min. für Rechtsberatung, Mobilfunk kann abweichen)
Web: http://www.anwaltskanzlei-sperling.de
E-Mail:
Verkehrsrecht, Inkasso
Preis: 79 €
Antwortet: ∅ 3 Std. Stunden

Nur beim Nießbrauchsrecht darf die Wohnung Dritten überlassen werden

123recht.de: Was ist der Unterschied zum Nießbrauchsrecht?

Rechtsanwältin Sperling: Das Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt dem Berechtigten nur, selbst darin zu leben und er ist lediglich befugt, seine Familie und Hilfs- oder Pflegekräfte mit in der Wohnung aufzunehmen.

Bei einem Nießbrauchsrecht kann der Berechtigte nicht nur in dem Gebäude wohnen, ihm stehen sämtliche Nutzungen zu. Das bedeutet, der Berechtigte des Nießbrauchs kann die Wohnung Dritten überlassen oder die Wohnung vermieten. Die Mieteinnahmen stehen dem Nießbrauchsberechtigten zu.

Ein Wohnrecht ist zwingend ins Grundbuch einzutragen

123recht.de: Wie wird ein Wohnrecht bestellt? Geht das auch mündlich? Können Kosten für die Bestellung anfallen?

Rechtsanwältin Sperling: Ein Wohnrecht ist eine Belastung eines Grundstücks und muss gem. § 873 BGB in das Grundbuch eingetragen werden. Die mündliche Vereinbarung eines Wohnrechts ist unwirksam.

Bei der Bestellung des Wohnrechts fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Die Höhe bestimmt sich nach der Wohnungsgröße und einem daraus folgenden fiktiven ortsüblichen Mietpreis sowie in Abhängigkeit des Alters des Berechtigten. Denn je jünger der Berechtigte ist, desto länger kann er von dem Wohnrecht profitieren und der Wert des Wohnrechts ist somit höher als bei einem älteren Menschen. Für die Berechnung des Wohnwertes hat das Finanzministerium Tabellen erstellt.

123recht.de: Kann man ein Wohnrecht weitergeben?

Rechtsanwältin Sperling: Wenn in der Bestellung nichts anderes vereinbart ist, dann kann das Wohnrecht nur vom Berechtigten genutzt werden. Eine Weitergabe ist nicht möglich. Allerdings kann die Weitergabe vereinbart werden oder es wird ein Nießbrauchsrecht bestellt. Dann ist die Weitergabe des Wohnrechts möglich.

123recht.de: Ist ein Wohnrecht immer unentgeltlich?

Rechtsanwältin Sperling: Ja, sofern die Beteiligten nichts Gegenteiliges vereinbaren, ist das Wohnrecht unentgeltlich.

Der Wohnrechtsinhaber muss verbrauchsabhängige Nebenkosten zahlen

123recht.de: Muss der Wohnrechtsinhaber Nebenkosten bezahlen?

Rechtsanwältin Sperling: Verbrauchsabhängige Positionen wie die Kosten für Müll, Strom, Wasser und Heizung muss der Wohnberechtigte trotz der Unentgeltlichkeit des Wohnrechts tragen, weil es sich dabei nicht um die Kosten der Wohnung, sondern um Kosten handelt, die durch Ausübung des Wohnrechts verursacht sind. Gleiches gilt für den auf die Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kostenanteil für Heizung und Warmwasserbereitung aufgrund der Aufteilung nach der HeizKVO. (sh. dazu BGH Urteil vom 21.10.2011,Az.: - V ZR 57/11). Andere verbrauchsunabhängige Kosten sind nicht vom Berechtigten zu tragen.(sh. Palandt, § 1093 RN 10).

123recht.de: Wer muss für Reparaturen aufkommen?

Rechtsanwältin Sperling: Hier ist zwischen gewöhnlichen und außergewöhnlichen Reparaturen bzw. Instandsetzungen zu unterscheiden.

Gewöhnliche Reparaturen sind Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig in kleineren Zeitabständen wiederkehrend zu erwarten sind, z.B. Kosten für Fenster abdichten (aber keine Kosten für neue Fenster).

Zu den außergewöhnlichen Maßnahmen gehören weitergehende, den wirtschaftlichen Bestand des Eigentums verbessernde Maßnahmen. Hierzu gehören größere Instandsetzungsmaßnahmen, die den Wert des Hauses erheblich erhöhen können, etwa die Erneuerung der elektrischen Anlage, Reparatur bei Totalausfall der Heizung. Bezüglich außergewöhnlicher Maßnahmen trifft den Wohnungsberechtigten keine Vornahme- oder Kostentragungspflicht, diese treffen den Eigentümer.

Auf das Wohnrecht ist Erbschaftssteuer vom Berechtigten zu entrichten

123recht.de: Muss man Wohnrecht versteuern?

Rechtsanwältin Sperling: Wenn das Wohnrecht im Rahmen einer Schenkung erteilt wird, dann ist nach Abzug der Freibeträge bei der Berechnung der Schenkungssteuer der darüber hinausgehende Betrag nach dem ERbStG zu versteuern. Der Wert wird auch hier in Abhängigkeit von Alter des Berechtigten und dem Mietwert bestimmt.

123recht.de: Kann man es z.B. auf den Pflichtteil anrechnen?

Rechtsanwältin Sperling: Wenn eine Anrechnung erfolgen soll, muss das vereinbart werden. Nur in bestimmten Konstellationen erfolgt eine gesetzliche Anrechnung auf den Pflichtteil. Das ist dann abhängig davon, wie viel Jahre zwischen der Bestellung des Wohnrechts und dem Erbfall liegen und dem sonstigen Nachlass.

123recht.de: Gehört das Mobiliar der Wohnung zum Wohnrecht?

Rechtsanwältin Sperling: Normales Mobiliar gehört nicht dazu, nur wenn es ausdrücklich vereinbart wurde. Nur festeingebaute Gegenstände, z.B. Kamin, bestimmte Einbauküchen, sind vom Wohnrecht umfasst.

123recht.de: Was ist mit Besuch? Kann der Eigentümer Dritten den Zutritt verweigern?

Rechtsanwältin Sperling: Nein, dieses Recht steht nur dem Berechtigten zu. Der Eigentümer kann nur einen ständigen Aufenthalt von Personen verbieten, die nicht zur Familie oder zu Pflege- und/oder Hilfspersonen gehören, normalen Besuch darf der Eigentümer nicht verweigern.

Das Wohnrecht erlischt in der Regel erst mit dem Tod des Berechtigten

123recht.de: Was passiert mit dem Wohnrecht bei Auszug?

Rechtsanwältin Sperling: Es bleibt bestehen und der Eigentümer darf nicht über die Räume verfügen.

123recht.de: Also auch, wenn der Wohnrecht Berechtigte dauerhaft ins Pflegeheim geht?

Rechtsanwältin Sperling Dann bleibt das Wohnrecht auch bestehen. Denn es könnte die theoretische Möglichkeit bestehen, dass der Berechtigte zurückkehrt. Die Beteiligten können aber jederzeit das Wohnrecht zur Löschung bringen oder man macht eine Vereinbarung bei Bestellung, dass das Wohnrecht erlischt, wenn der Berechtigte im Pflegeheim lebt.

123recht.de: Kann ein Wohnrecht erlöschen oder verwirkt sein?

Rechtsanwältin Sperling: Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten, da es nicht vererbbar ist. Aber auch hier kann anderes vereinbart werden.

Eine Verwirkung ist bei schwerwiegenden Verfehlungen möglich. Die Voraussetzungen sind jedoch sehr hoch.

123recht.de: Kann man eine Wohnung oder ein Haus verkaufen, trotz Wohnrecht?

Rechtsanwältin Sperling: Ja, das ist möglich. Aufgrund dessen, dass das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist, bleibt das Wohnrecht bestehen. Der neue Eigentümer muss das Wohnrecht somit weiterhin dem Berechtigten gewähren.

123recht.de: Vielen Dank.

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