Die Untervermietung der Wohnung an Touristen
Mehr zum Thema: Experteninterviews, Untervermietung, Feriengäste, Touristen, Mietwohnung, Mieter, VermieterWas müssen Mieter bei der Untervermietung der Mietwohnung an Feriengäste beachten
Gerade zur Ferienzeit ist der Gedanke der Untervermietung der Wohnung an Feriengäste sehr verlockend. Zusätzlich zum Zuverdienst bleibt die Wohnung so auch während des eigenen Urlaubs bewohnt und bezahlt im besten Falle noch die eigenen Reisen.
Darf man die Mietwohnung aber einfach an Gäste vermieten? Was ist mit den Nebenkosten und was gibt es sonst noch zu beachten? Rechtsanwalt Marek Schauer gibt im Interview mit 123recht.de die wichtigsten Infos.
seit 2009
Keine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters
123recht.de: Herr Schauer, was müssen Mieter generell alles beachten, wenn die Mietwohnung für Touristen untervermietet wird?
Rechtsanwalt Schauer: Als Mieter ist es erstmal meine Wohnung und ich kann diese auch nutzen, wie ich möchte. Damit ist vor allem die Aufnahme von Freunden bzw. Gästen in der Wohnung gemeint. Solche Gäste unentgeltlich zu beherbergen, bleibt gewöhnlich Wohnnutzung und ich muss nichts weiter beachten. Besucher sind keine Untermieter.
Grundsätzlich gilt aber: Möchte ich untervermieten, dann muss ich meinen Vertragspartner – die Vermieterseite – um Erlaubnis bitten. So steht es auch in den allermeisten Mietverträgen. Ohne Einholung der Zustimmung verhalte ich mich als Mieter vertragswidrig. Ob ich die Zustimmung rechtlich auch verlangen kann, ist dann abhängig von den ganz konkreten Umständen des Einzelfalls.
Darüber hinaus muss ich bei (Unter-)Vermietung an Touristen, etwa in Berlin, in vielen Fällen zunächst eine Anmeldung bei der Behörde vornehmen. Hier soll einer ausufernden Zweckentfremdung von Wohnraum entgegengewirkt werden.
123recht.de: Ist das nicht grundsätzlich auch erlaubt, wenn Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter bereits haben?
Rechtsanwalt Schauer: Es muss natürlich zwischen der Wohnraumnutzung und Zweckentfremdung unterschieden werden. Die gewöhnliche Untermiete, bei der ich die Einwilligung vom Vermieter in einer Vielzahl von Fällen verlangen kann, ist das eine. Ein berechtigtes Interesse lässt sich u.a. bei Eheschließung, Kinderbetreuung, zu Gründung einer auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft oder der Aufnahme von Familienangehörigen argumentieren. Auch bei einer temporären Abwesenheit ließe sich für berechtigtes Interesse zur Untervermietung streiten und für diese Zeit ein Tourist einquartieren.
Die Nutzung als Ferienwohnung ist etwas anderes. Daher kann ich die Erlaubnis nicht eins-zu-eins übertragen und als gegeben ansehen.
123recht.de: Muss der Vermieter seine Zustimmung für wiederkehrende Untervermietung an Touristen auch bei einem Fall geben, wo es nur um einen kurzen Zeitraum geht?
Rechtsanwalt Schauer: Mieter, die an Feriengäste vermieten, benötigen die Erlaubnis ihres Vermieters, sonst droht die Kündigung des Mietvertrags! Dies betrifft auch den einmaligen Fall.
Ohne Erlaubnis droht die Kündigung
123recht.de: Also droht eine Kündigung, wenn Mieter ohne Erlaubnis die Wohnung tageweise an Touristen vermieten?
Rechtsanwalt Schauer: Ja, im schlimmsten Fall droht die Kündigung, davor gilt es sich zu schützen. Es ist empfehlenswert, sich rechtlich beraten zu lassen! Dafür gibt es erfahrene Mietrechtsexperten und Mietervereine. Das Berliner Verwaltungsgericht geht davon aus, dass eine Vermietung unter drei Monaten meist Zweckentfremdung ist. Es könnte also auch ein Bußgeld von Behördenseite drohen.
Vermieter könnte Teile der Miete als Schadensersatz verlangen
123recht.de: Kann der Vermieter bei unerlaubter Vermietung bzw. Zweckentfremdung die Einnahmen aus der Untervermietung verlangen?
Rechtsanwalt Schauer: Durchaus, auch hier droht eine Gefahr. Die Vermieterseite könnte ebenfalls im Wege des Schadensersatzes Teile der Einnahmen verlangen. Diese Gefahr kann umgangen werden, wenn ich mich vertraglich korrekt verhalte und die Zustimmung vorab einhole. Der Vermieter kann die Zustimmung auch nicht grundlos verweigern. Daher stehe ich der Vermieterseite nicht machtlos gegenüber.
123recht.de: Wie sieht es mit Auswirkungen auf die Nebenkosten aus?
Rechtsanwalt Schauer: Nebenkosten müssen grundsätzlich verbrauchsbasiert berechnet werden. Nur in Ausnahmen ist eine Umrechnung über die Personenanzahl möglich. Daher kann man nicht pauschal sagen, wie und ob die Nebenkosten nach oben gehen. Sicherlich wird die Wohnung intensiver genutzt und so entstehen dann auch verbrauchsbasiert höhere Nebenkosten. Sollte die Wohnung aber an wenige Personen vermietet werden, werden sich auch die Nebenkosten noch in einem gewissen Rahmen bewegen.
Bei Eigentumswohnungen sind die Regelungen zur Zweckentfremdung zu beachten
123recht.de: Gibt es Besonderheiten, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt?
Rechtsanwalt Schauer: Hier steht dann keine Vermieterseite und auch kein Mietvertrag im Weg. Zu beachten sind dann die Regelungen zur Zweckentfremdung. Diese lassen die Vermietung an Touristen aber in einigen Fällen zu. Sofern die Vermietung also nicht untersagt ist und auch keine andere entsprechende Vereinbarung innerhalb der Eigentümergemeinschaft gilt, kann die Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermietet werden. Eine generelle Genehmigungspflicht besteht nicht mehr.
Bei Mischnutzung lohnt der Gang zum Steuerberater
123recht.de: Ist die Untervermietung an Touristen steuerrechtlich relevant?
Rechtsanwalt Schauer: Bei einem Brutto-Umsatz von maximal 17.500 Euro entfällt die Umsatzsteuer wegen der „Kleinunternehmerregelung“. Wird darüber hinaus eine Mischnutzung als Wohnraum und Ferienwohnung vorgenommen, dann muss dem Finanzamt der Zeiträume der Selbstnutzung und der Vermietung offengelegt werden. Dies kann möglicherweise sogar steuerliche Vorteile bringen. Hier wäre aber ein Steuerberater der bessere Ansprechpartner.
123recht.de: Vielen Dank für das sehr informative Gespräch.