Die Wohnungseigentümerversammlung

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Die Einladung zur Eigentümerversammlung - was müssen Wohnungseigentümer wissen?

Sanierung, bauliche Veränderungen, Hausordnung oder viele andere Punkte - jeder Wohnungseigentümer hat ein Mitspracherecht bei der Verwaltung des gemeinsamen Eigentums. Abhilfe schafft hier die Eigentümerversammlung. Aber was gibt es da alles zu beachten? Rechtsanwalt Samet Sen schaut im Interview mit 123recht.de einmal hinter die Fassade.

123recht.de: Herr Sen, welchen Zweck hat die Eigentümerversammlung?

Rechtsanwalt Sen: Die Eigentümerversammlung soll primär den jeweiligen Eigentümern einer Wohngemeinschaft die Möglichkeit der gemeinsamen Verwaltung sowie den gegenseitigen Austausch bieten. Die Verwaltung erfolgt durch so genannte gemeinschaftliche Beschlussfassungen in der ordentlichen Eigentümerversammlung, die in der Regel einmal jährlich stattfindet.

123recht.de: Gibt es überhaupt eine obligatorische Pflicht, eine Eigentümerversammlung abzuhalten?

Rechtsanwalt Sen: Nach § 24 Abs. 1 WEG wird die Eigentümerversammlung grundsätzlich einmal jährlich vom WEG-Verwalter einberufen. Nach § 24 Abs. 2 WEG muss der WEG-Verwalter die Eigentümerversammlung einberufen, wenn mehr als 1/4 der Eigentümer dies ausdrücklich verlangt. Das ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Minderheitenrecht. Letzteres gilt jedoch nur für so genannte außerordentliche Eigentümerversammlungen.

Die Einladung zur Eigentümerversammlung erfolgt durch den WEG-Hausverwalter

123recht.de: Wer ist für die Einladung zur Eigentümerversammlung zuständig und wer entscheidet über die Aufnahme der Tagesordnungspunkte (TOP)?

Rechtsanwalt Sen: Die Einladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung organisiert in der Regel der WEG-Hausverwalter selbständig, § 24 WEG. Eine außerordentliche Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen Eigentümer ist durch Gesetz nur ausnahmsweise möglich, nämlich nur dann, wenn es keinen Verwaltungsbeirat gibt. Dann kann sich ein Wohnungseigentümer durch eine gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigen lassen.

Die Aufstellung der TOP gehört zu den originären Aufgaben des WEG-Verwalters, der die zur Beschlussfassung vorgesehenen Tagesordnungspunkte (TOP) stichwortartig und hinreichend bestimmbar zu bezeichnen hat.

Wichtige Tagesordnungspunkte müssen genau bezeichnet sein

123recht.de: Wie gelangen die Tagesordnungspunkte auf die Einladung, gibt es da Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen?

Rechtsanwalt Sen: Welche Anforderungen an die Bezeichnung der TOPs zu stellen sind, hat der Bundesgerichtshof wie folgt festgelegt (BGH, Urteil vom 13.01.2012, Az.: V ZR 129/11): Bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung müssen die TOPe und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen können, was in tatsächlicher und „rechtlicher" Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und schließlich sie selbst hat. Ausweislich der einschlägigen Rechtssprechung reicht hierbei eine schlagwortartige Bezeichnung regelmäßig aus.

Jeder Eigentümer muss also zusammenfassend aus den TOPs ersehen können, (1) worum es sich inhaltlich handelt, (2) was der beabsichtigte Beschluss für ihn und für die Eigentümergemeinschaft faktisch bedeutet und (3) ob eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung für ihn sinnvoll ist.

Dabei gilt der Grundsatz: Je größer die Bedeutung der jeweiligen Angelegenheit ist, desto genauer muss der Beschlussgegenstand konkret bezeichnet sein (statt vieler nur: Oberlandesgericht (OLG) München, Beschluss vom 14.09.2006, Az.: 34 Wx 49/06).

123recht.de: Was kann ich machen, wenn der WEG-Verwalter sich weigert, einen Tagesordnungspunkt aufzunehmen?

Rechtsanwalt Sen: In der Praxis stellt der WEG-Verwalter die Tagesordnung in enger Absprache mit dem Verwaltungsbeirat auf, sofern ein solcher vorhanden ist. Zudem kann jeder Eigentümer beim WEG-Verwalter die Aufnahme eines oder mehrerer Tagesordnungspunkte beantragen.

Bei einer Verweigerung durch den WEG-Verwalter besteht rechtlich die Möglichkeit, den WEG-Verwalter per Gerichtsbeschluss zu zwingen, einen TOP aufzunehmen. Ich rate dazu, erstmal den persönlichen Kontakt zum WEG-Verwalter zu suchen und mit ihm offen zu reden. Denn erfahrungsgemäß lassen sich so viele Probleme effektiv lösen.

Der WEG-Verwalter kann durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden

123recht.de: Kann man einen WEG-Verwalter absetzen?

Rechtsanwalt Sen: Die Abberufung des WEG-Verwalters kann durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung erfolgen. Dies ist jedoch äußerst schwierig in der Praxis. Weigert sich der WEG-Verwalter pflichtwidrig zu einer solchen Versammlung einzuladen, obwohl 1/4 der Wohnungseigentümer dies verlangt, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter eine entsprechende Einberufung vornehmen. Ein Abberufungsbeschluss ist aber auch ohne die Einberufung einer Versammlung wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer der Abberufung des Verwalters schriftlich zustimmen.

Kommt ein Abberufungsbeschluss nicht zustande, obwohl ein wichtiger Grund vorliegt, dann kann jeder Wohnungseigentümer beim zuständigen Amtsgericht die Abberufung des WEG-Verwalters gerichtlich geltend machen. Ich rate, damit eine spezialisierte Kanzlei zu betrauen, damit keine Formfehler zur Klageabweisung führen.

123recht.de: Wie kann geladen werden? (z.B per Mail?)

Rechtsanwalt Sen: Die Einberufung der Eigentümerversammlung erfolgt gemäß § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG in Textform. Die Einberufung muss gemäß § 126b BGB entweder in einer Urkunde oder in einer anderen zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise erfolgen.

"Die gesetzliche Einladungsfrist beträgt grundsätzlich 2 Wochen"

123recht.de: Wann muss die Einladung vorliegen?

Rechtsanwalt Sen: Die gesetzliche Einladungsfrist beträgt grundsätzlich 2 Wochen, sofern kein dringender Fall im Sinne des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG vorliegt. Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung wären entsprechend zu beachten. Die Nichteinhaltung der Einladungsfrist führt zur formellen Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Die Nichtbeachtung der in § 24 Abs. 4 S. 2 WEG bestimmten Ladungsfrist führt jedoch nicht per se dazu, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse in Gänze ungültig wären. Vielmehr muss der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein (juristisch: kausal). Um die Einberufungsfrist zu wahren, muss das Einladungsschreiben innerhalb der o.g. gesetzlichen Frist dem jeweiligen Eigentümer wirksam zugegangen sein.

123recht.de: Können nach der Einladung noch Änderungen an der Tagesordnung (TO) vorgenommen werden?

Rechtsanwalt Sen: Die Tagesordnungspunkte müssen grundsätzlich vor der Eigentümerversammlung feststehen. Damit die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung gültige Beschlüsse fassen können, muss der Gegenstand bei der Einberufung (Einladung) zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein, § 23 Abs. 2 WEG. Das heißt, für den Beschlussgegenstand ist eine hinreichend konkrete Bezeichnung erforderlich, wobei eine stichwortartige Angabe laut Rechtsprechung genügt. Eine nachträgliche Änderung ist deshalb rechtlich problematisch.

Den Versammlungsort bestimmt der Verwalter

123recht.de: Kann eine Eigentümerversammlung örtlich überall abgehalten werden?

Rechtsanwalt Sen: Laut hiesigem Gesetz muss der WEG-Verwalter die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen, § 24 Abs. 1 WEG. Der WEG-Verwalter bestimmt dabei in Ausübung seines pflichtgemäßen Ermessens den Ort der Versammlung selbst. Die Eigentümer können hinsichtlich der Örtlichkeit einen Vorschlag anregen, jedoch haben sie insoweit kein eigenes Mitbestimmungsrecht nach dem Gesetz.

123recht.de: Besteht eine Anwesenheitspflicht auf der Eigentümerversammlung?

Rechtsanwalt Sen: Es besteht für die Eigentümer keine gesetzliche Verpflichtung zur Teilnahme. Ob an einer, mehreren oder an keiner Eigentümerversammlung teilgenommen wird, ist den Eigentümer selbst überlassen und freiwillig. Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung für Miteigentümer einer WEG, an diesen Veranstaltungen teilzunehmen. Selbst als Antragsteller eines TOPs ist keine Anwesenheitspflicht gegeben. Es gibt klare Rechtsprechung, welche diese Ansicht stützen, beispielsweise das Urteil vom Amtsgericht Neumarkt vom 20. August 2018 (Aktenzeichen 4 C 5 / 14 WEG).

123recht.de: Dürfen Ehepartner von Eigentümern an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Rechtsanwalt Sen: Grundsätzlich dürfen Eigentümer und deren Ehepartner an der Eigentümerversammlung teilnehmen bzw. jemanden ordnungsgemäß bevollmächtigen. Gehört der Bevollmächtigte nicht zu diesem Personenkreis, ist er weder teilnahme- noch stimmberechtigt (BGH, Beschluss vom 11.11.1986- V ZB 1).

123recht.de: Also kann man sich auf der Eigentümerversammlung auch vertreten lassen?

Rechtsanwalt Sen: Ja, möchten die Eigentümer daran selbst nicht teilnehmen, können diese ihr Stimmrecht per Vollmacht auch jemand anderem ordnungsgemäß übertragen. Das ist juristisch möglich.

Üblicherweise werden Beschlüssen mit einfacher Mehrheit getroffen

123recht.de: Wann sind die Beschlüsse der Eigentümerversammlung gültig? Bedarf es da gewisser Mehrheiten?

Rechtsanwalt Sen: Hier muss man rechtlich differenzieren, welche Art des Quorums (Mehrheiten) erforderlich ist.Es gibt nach dem Gesetz die einfache Mehrheit, qualifizierte Mehrheit, doppelt qualifizierte Mehrheit sowie die Allstimmigkeit.

Einfache Mehrheit
Bei der Abstimmung mit einfacher Mehrheit müssen mehr als 50 % aller anwesenden und vertretenden Stimmen über den Beschluss abstimmen. Das ist die üblichste Mehrheitsform in einer Eigentümerversammlung.

Qualifizierte Mehrheit
Bei der Abstimmung mit qualifizierter Mehrheit müssen mehr als 50 % aller Stimmen im gesamten Objekt (z.B. bei 19 Eigentümern somit mind. 10 Eigentümer) über den Beschluss abstimmen, § 22 Abs. 2 WEG.

Doppelt qualifizierte Mehrheit
Bei der Abstimmung mit doppelt qualifizierter Mehrheit müssen mehr als 50 % aller anwesenden und vertretenden Miteigentumsanteile und mindestens 75 % aller Eigentümer (Kopfprinzip) über den Beschluss abstimmen. Diese Form der Mehrheit wird meistens für Instandsetzungsbeschlüsse mit Modernisierungsanteilen benötigt.

Allstimmigkeit
Bei der Abstimmung mit Allstimmigkeit müssen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zu 100 % über den Beschluss abstimmen. Dies ist die seltenste Mehrheitsform und wird beispielsweise bei sehr starken Veränderungen vom WEG verlangt, wie z.B. starke Veränderung der Außenfassade etc.

123recht.de: Was sind Beschlussmängel?

Rechtsanwalt Sen: Es gibt rechtlich mannigfaltige Beschlussmängel:

Zunächst einmal differenziert man zwischen formellen und materiellen Beschlussmängeln:

Formelle Beschlussmängel liegen vor, wenn Formalien oder Fristen nicht beachtet wurden, die sich auf das Beschlussergebnis auswirken. Dazu gehören etwa Fehler in der Einladung, wie z.B. die unterbliebene Einladung einzelner Eigentümer.

Dagegen sind materielle (=inhaltliche) Beschlussmängel gegeben, wenn etwa der Beschluss zu unbestimmt (unklar oder mehrdeutig) formuliert ist oder sein Inhalt mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht zu vereinbaren ist.

Gegen mangelhafte Beschlüsse kann der Eigentümer Anfechtungsklage erheben

123recht.de: Was kann man gegen fehlerhafte Beschlüsse tun?

Rechtsanwalt Sen: Soll ein unzulässiger oder fehlerhafter Beschluss der Wohnungseigentümer künftig nicht wirksam werden, muss dieser explizit angefochten werden, um ihn einer gerichtlichen Überprüfung zuzuführen. Passiert dies nicht, wird der Beschluss bestandskräftig. Es besteht dann eine Bindungswirkung für die jeweiligen Eigentümer. Um den Eigentümerbeschluss anfechten zu können, muss nach § 46 WEG eine Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden.

Erfolgreich anfechtbar sind Beschlüsse mit formellen oder inhaltlichen materiellen Mängeln, die entweder auf der Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren (schriftliche Zustimmung aller Eigentümer) gefasst wurden. Beide Formen können gerichtlich wirksam angefochten werden.

Soll ein Beschluss angefochten werden, richtet sich das Verfahren beim Amtsgericht nach der Zivilprozessordnung (ZPO). Die Besonderheiten im Wohnungseigentumsrecht werden durch einige Vorschriften im WEG ergänzt bzw. modifiziert.

Berechtigt zur Erhebung der Anfechtungsklage und damit klagebefugt sind nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG ein einzelner Eigentümer alleine, mehrere Eigentümer zusammen oder der WEG-Verwalter (Klagebefugnis).

Erhoben wird die Klage durch Zustellung einer Klageschrift, der u. a. die Bezeichnung der Parteien (Kläger und Beklagter) und des Gerichts sowie einen bestimmten Antrag enthalten muss, § 253 Abs. 1 und 2 ZPO. Klagen alle Wohnungseigentümer gemeinsam, genügt für ihre nähere Bezeichnung die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks (Postanschrift oder Grundbucheintrag), wobei bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung alle Eigentümer namentlich zu bezeichnen sind, § 46 Abs. 1 WEG.

Einzureichen ist die Klageschrift beim zuständigen Gericht, das die Zustellung an die Beklagten veranlasst. Gemäß § 23 Nr. 1 c) GVG ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig. Die Anfechtungsklage ist prozessual gegen alle übrigen Wohnungseigentümer zu richten, also nicht gegen den teilrechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dabei besteht die Besonderheit, dass in der Klageschrift auch der WEG-Verwalter zu bezeichnen sind, § 46 Abs. 1 WEG.

Durch die komplexe Rechtslage sowie der schwierigen Rechtsprechung empfehle ich, eine spezialisierte Kanzlei aufzusuchen und einen WEG-Experten zu kontaktieren.

123recht.de: Gibt es dabei Fristen, die von Eigentümern beachtet werden müssen?

Rechtsanwalt Sen: Wird ein Beschluss angefochten, muss die Klage nach der Beschlussfassung innerhalb 1 Monats erhoben und nach der Beschlussfassung innerhalb von 2 Monaten begründet werden, § 46 1 S. 2 WEG.

123recht.de: Wann kann man Umlaufverfahren machen?

Rechtsanwalt Sen: Ein Umlaufbeschluss bietet den Eigentümern die Option, Beschlüsse auch außerhalb einer Eigentümerversammlung zu fassen. Dies kann aber nur unter der Prämisse erklärt werden, dass alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu dem entsprechenden Beschlussantrag schriftlich erklären. Dies ist gesetzlich explizit in § 23 Abs. 3 WEG geregelt.

123recht.de: Wir bedanken uns ganz herzlich für die wertvollen Informationen.