EnEV 2014: Unscheinbare Energieverordnung oder echte Falle?

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Die neue Energieeinsparverordnung für Immobilien - was kommt auf Vermieter und Verkäufer zu?

Zum 1. Mai 2014 treten Änderungen der Energiesparverordnung in Kraft. Anders als man erwarten könnte sind davon nahezu alle Immobilienverkäufer, Vermieter und Immobilienmakler betroffen. Rechtsanwalt Johannes Kromer weiß, worauf Immobilienverkäufer und Vermieter achten sollten. 123recht.de fragte nach.

123recht.de: Herr Kromer, zum 1.5.2014 tritt die so genannte EnEV 2014 in Kraft. Von immer strengeren Standards im Hinblick auf Umweltschutz in Wohngebäuden hört man ja immer wieder. Aber das betrifft doch sicherlich nur Neubauer und Modernisierer?

EnEV auch für Verkäufer und Vermieter von Immobilien relevant

Rechtsanwalt Kromer: Das könnte man annehmen. Aber die Energieeinsparverordnung 2014 beschränkt sich gerade nicht auf Neubauer und Modernisierer, sondern richtet sich auch an Immobilienverkäufer und Vermieter.

123recht.de: Was bedeutet das für mich, wenn ich beispielsweise meine Einliegerwohnung vermieten oder meine Eigentumswohnung verkaufen möchte?

Rechtsanwalt Kromer: Früher haben Sie einfach eine Annonce in der Zeitung oder in einem der bekannten Internetportale geschaltet, die Wohnung oder das Haus kurz beschrieben und auf Interessenten gewartet. Ab 1. Mai sind Sie jedoch – unter bestimmten Voraussetzungen - verpflichtet, zahlreiche Angaben über energetische Daten zu machen.

Grundsätzliche Voraussetzung: Energieausweis

123recht.de: Aber doch bestimmt nur in Ausnahmefällen?

Rechtsanwalt Kromer: Hier gibt es ein ganz klares Nein. Sie müssen diese Angaben immer dann machen, wenn Sie eine Anzeige in „kommerziellen Medien“ aufgeben und zu diesem Zeitpunkt bereits einen Energieausweis haben.

Bei dem Begriff der „kommerzielle Medien“ hatte der Gesetzgeber Zeitungen, Zeitschriften und das Internet im Blick, so dass nahezu jede Anzeige in den Anwendungsbereich des Gesetzes fällt. Eine Ausnahme ist zum Beispiel ein kostenfreier Aushang am schwarzen Brett eines Supermarktes.

Und einen Energieausweis haben ebenfalls viele Immobilienbesitzer, da diese oft bereits verpflichtet waren, einen solchen Energieausweis ausstellen zu lassen.

Pflichtangaben müssen auch in die kleinste Zeitungsannonce

123recht.de: Ich muss also in meiner Anzeige energetische Angaben machen. Welche sind das?

Rechtsanwalt Kromer: § 16 der EnEV 2014 schreibt als Pflichtinhalt der Immobilienanzeige vor:

• die Art des Energieausweises (es gibt Energiebedarfsausweise und Energieverbrauchsausweise)
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
• Wesentlicher Energieträger für die Heizung
• Baujahr
• Energieeffizienzklasse

123recht.de: Das sind relativ viele Angaben, aber gerade in Zeitungsanzeigen hat man aus Kostengründen ohnehin wenig Platz zur Verfügung. Gibt es eine Möglichkeit, diese Angaben zu vermeiden?

Rechtsanwalt Kromer: Rechtlich besteht nur die Möglichkeit, dass man den Energieausweis erst nach der Anzeigenschaltung erstellen lässt. Die Verpflichtung trifft nämlich nur Immobilienbesitzer, die bereits einen Energieausweis haben. Gerade Vermieter kommen damit langfristig natürlich nicht weit, da sie spätestens bei der zweiten Vermietung aufgrund des Energieausweises Angaben machen müssen.

Ansonsten besteht als Alternative die Möglichkeit, einen Makler zu beauftragen, der für die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen verantwortlich ist.
Ignorieren sollte jedoch niemand diese neuen gesetzlichen Anforderungen. Ein Verstoß stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Geldbuße bis zu EUR 15.000,- bestraft werden kann.

Falsche Angaben können zur Kaufpreisminderung führen

123recht.de: Was ist, wenn ich versehentlich falsche Angaben in meiner Anzeige mache? Ein Zahlendreher oder gegebenfalls auch ein Fehler bei der Anzeigenverarbeitung und schon sind – vielleicht unbemerkt – falsche Daten im Umlauf?

Rechtsanwalt Kromer: Das ist gerade für Verkäufer eine große Herausforderung. Bei Angaben in Annoncen handelt es sich um öffentliche Aussagen über die Beschaffenheit des Verkaufsgegenstandes. Der Käufer könnte auf die Erfüllung der Energiewerte pochen und eine energetische Sanierung oder eine empfindliche Kaufpreisminderung durchsetzen.

Dieses Problemfeld ist beispielsweise den Automobilherstellern bestens bekannt. Diese müssen sich ebenfalls an die Kraftstoffverbrauchsangaben in Werbeanzeigen messen lassen.

123recht.de: Der typische Hauskaufvertrag enthält einen Gewährleistungsausschluss. Bin ich damit auch bei fehlerhaften Angaben auf der sicheren Seite?

Rechtsanwalt Kromer: Das wird erst die Zukunft zeigen, ob auch diese Angaben unter den üblichen Gewährleistungsausschluss fallen. Mein Rat: Lassen Sie den beurkundenden Notar eine so genannte „negative Beschaffenheitsvereinbarung“ in den Vertrag aufnehmen. In dieser negativen Beschaffenheitsvereinbarung erklärt der Käufer, dass die im Energieausweis angegebenen Werte nicht geschuldet sind und nicht von Einfluss auf seinen Kaufentschluss waren.

123recht.de: Vielen Dank!

Immobilienmaklern wird ergänzend dieser Ratgeber empfohlen, um Haftungsgefahren zu vermeiden: EnEV 2014: Haftungsgefahren vermeiden und der erwarteten Abmahnwelle entgehen