Gewerblicher oder privater Grundstücksverkauf?

Rechtslage zuletzt geprüft am: 22.3.2024 | Nachrichten - Experteninterviews Mehr zum Thema: Experteninterviews, Drei-Objekt-Regel, Steuer, Grundstücksverkauf, privat, gewerblich

Steuer, Ausnahmen, Drei-Objekt-Regel

Gerade steuerlich macht es einen großen Unterschied, ob der Verkauf der Immobilie als gewerblich oder privat eingestuft wird. Oft liest man dann von einer "Drei-Objekt-Regel". Was hat es damit auf sich und gibt es davon auch Ausnahmen? Rechtsanwalt Cedric Hohnstock erläutert im Interview mit 123recht.de, worauf Immobilienverkäufer achten sollten.

123recht.de: Herr Hohnstock, was ist der Unterschied zwischen privatem Grundstücksverkauf und gewerblichem Grundstücksverkauf? Wann liegt ein gewerblicher Grundstücksverkauf vor?

Rechtsanwalt Hohnstock: Das ist eine sehr wichtige Frage, die sich jede Person stellen sollte, die über den Erwerb, die Errichtung oder die Veräußerung einer oder mehrerer Immobilien nachdenkt. Sie kann aber zum Glück in den meisten Fällen ziemlich schnell und leicht beantwortet werden. Denn für die Abgrenzung beider Verkaufsarten wurde die sog. "Drei-Objekt-Regel" entwickelt. Zusammengefast besagt sie Folgendes: Werden von einer Privatperson innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor.

Versteuerung richtet sich nach der Drei-Objekt-Regel

123recht.de: Können Sie uns die "Drei-Objekt-Regel" etwas genauer erklären?

Rechtsanwalt Hohnstock: Die "Drei-Objekt-Regel" spielt für die steuerrechtliche Beurteilung des Grundstücksverkaufs eine ganz besondere Rolle. Deshalb ist sie ein wichtiger Faktor, der einen erheblichen Einfluss auf den finanziellen Ausgang des Immobilienverkaufs haben kann. Die "Drei-Objekt-Regel" bestimmt nämlich, ob die Gewinne aus Grundstücksverkäufen gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) als private oder gemäß § 15 EStG als gewerbliche Einkünfte zu versteuern sind. Diese Regel wird daher auch von den Finanzämtern genutzt, um die anfallenden Steuern zu bestimmen. Die "Drei-Objekt-Regel" umfasst insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Jedoch fallen auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien unter den Objektbegriff.

Immobilienveräußerung sollte stets ein Steuerberater oder Rechtsanwalt begleiten

123recht.de: Welche Steuern fallen für den gewerblichen Verkäufer an und wie hoch fallen diese aus? Muss ich immer eine Steuererklärung machen?

Rechtsanwalt Hohnstock: Liegt ein gewerblicher Grundstücksverkauf vor, unterliegen die Einnahmen der Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer sowie der Gewerbesteuer. Die Steuerlast kann sich deshalb um ein Vielfaches erhöhen, wenn von einem gewerblichen Grundstücksverkauf ausgegangen werden muss. Wie hoch die zu zahlende Steuer dann am Ende ist, hängt jedoch von unterschiedlichen Faktoren des Immobilienveräußerers ab und ist deshalb stets für jeden Einzelfall gesondert zu bestimmen. Deshalb kann ich empfehlen, sich im Rahmen einer Immobilienveräußerung stets von einem Steuerberater oder einem Rechtsanwalt begleiten zu lassen. Hier gilt die altbekannte Devise: "Vorsicht ist besser als Nachsicht." Denn die Nachsicht kann am Ende viel Geld kosten. Darüber hinaus ist es wichtig zu wissen, dass bei einem gewerblichen Grundstücksverkauf die Pflicht zur Buchführung und Bilanzierung besteht.

Ehe beeinflusst die Drei-Objekt-Grenze

123recht.de: Gibt es Besonderheiten bei Ehepartnern?

Rechtsanwalt Hohnstock: Ja, die gibt es. Diese Besonderheiten können genutzt werden, um die Einstufung des Grundstücksverkaufs als gewerblich zu vermeiden. In einer Ehe gilt die "Drei-Objekt-Grenze" für jeden Ehepartner einzeln. Hieraus folgt, dass beide Ehepartner drei Grundstücksobjekte innerhalb der Fünfjahresfrist erwerben und wieder veräußern können. In der Theorie könnten somit "gemeinsam" sechs Immobilien erworben und veräußert werden, ohne dass steuerrechtlich ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen wird.

Geerbte Grundstücke sind grundsätzlich nicht von der "Drei-Objekt-Regel" betroffen

123recht.de: Gibt es auch Ausnahmen von der "Drei-Objekt-Regel", wenn ja welche sind das?

Rechtsanwalt Hohnstock: Eine Regel kann nicht ohne Ausnahmen bestehen. So verhält es sich auch mit der "Drei-Objekt-Grenze". Als eine wichtige und sehr relevante Ausnahme ist der Umstand zu nennen, dass geerbte Grundstücke grundsätzlich nicht von der "Drei-Objekt-Regel" betroffen sind. Etwas anderes gilt beispielsweise nur dann, wenn Grundbesitz durch die sog. vorweggenommene Erbfolge übertragen wurde.

Unabhängig von den Fragen der Erbschaft ist als weitere Ausnahme die sog. Veräußerungsabsicht zu erwähnen. So kann die "Drei-Objekt-Regel" auf zehn Jahre ausgedehnt werden, wenn Umstände dafür sprechen, dass zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie eine Veräußerungsabsicht vorlag. Liegt eine solche Absicht vor, kann auch der Verkauf von weniger als vier Objekten zu einer gewerblichen Tätigkeit führen. Von einer Veräußerungsabsicht ist auszugehen, wenn aufgrund objektiver, also äußerlicher Umstände feststeht, dass die Tätigkeiten des Immobilienerwerbs, der Immobilienerrichtung oder der Immobilienmodernisierung mit unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt worden sind.

Vorsicht vor offensichtlichen Veräußerungsabsichten

123recht.de: Wie kann ich die Veräußerungsabsicht widerlegen?

Rechtsanwalt Hohnstock: Nach jüngster Rechtsprechung wird hierbei vor allem auf Indizien abgestellt. Als Indizien für eine Veräußerungsabsicht kommen grundsätzlich alle Handlungen des Steuerpflichtigen in Betracht, die auf das Vorhandensein des Willens zur Veräußerung schließen lassen. Da die Finanzämter nicht die Gedankengänge des Steuerpflichtigen einsehen können, müssen sie sich ausschließlich anhand objektiver Maßstäbe orientieren. In der Praxis wird eine Veräußerungsabsicht deshalb vor allem dann deutlich, wenn der Steuerpflichtige zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs oder der Immobilienerrichtung bereits Verträge zum späteren Verkauf der Immobilie schließt. Solche Handlungen sind in der Regel unwiderleglich. Die Indizien können deshalb dann am effektivsten vermieden werden, wenn bereits vor dem Zeitpunkt des Immobilienerwerbs oder der Immobilienerrichtung ganz besonders darauf geachtet wird, dass das eigene Handeln für einen objektiven Dritten nicht als Willen einer baldigen Veräußerung verstanden werden kann.

123recht.de: Vielen Dank für das informative Gespräch.