Kurzzeitvermietung von Eigentumswohnungen - Was darf die WEG verbieten?

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Wohnungseigentümer können die Kurzvermietung an Feriengäste nur mit Zustimmung jedes einzelnen Eigentümers untersagen

Die Kurzzeitvermietung der eigenen Wohnung wird vor allem in Großstädten immer beliebter. Allerdings stoßen viele Vermieter an ihre Grenzen, da die Untervermietung an Touristen oder Zeitarbeiter in Mehrfamilienhäusern selten Begeisterung bei den Nachbarn hervorruft. Im Folgenden erklärt Rechtsanwalt Jörg Blank im Interview mit 123recht.de, ob die Miteigentümer die Untervermietung dulden müssen oder ob sie diese gar verbieten können.

123recht.de: Herr Blank, wann redet man bei Wohnungsvermietung von Kurzzeitvermietungen?

Rechtsanwalt Blank: Eine „offizielle" Definition gibt es für diesen Begriff nicht. Behörden, die aus steuerlichen oder aus ordnungspolitischen Gründen den Bereich der gewerblichen Zimmervermietung beobachten, haben allerdings einige Kriterien entwickelt, anhand derer über das Vorliegen einer Kurzzeitvermietung entschieden wird. Die Vermietung einer vollständig eingerichteten Wohnung (oder eines Zimmers), die Bereitstellung von Bettwäsche und/oder Verpflegung oder die Erbringung von Serviceleistungen während des Aufenthaltes eines Gastes sind einige dieser Indizien, die für oder gegen eine Kurzzeitvermietung sprechen. Der entscheidende Punkt dürfte aber die Frage sein, wie die Miete gezahlt wird. Normalerweise wird der „Mietzins" monatlich fällig. Bei Kurzzeitvermietungen dagegen ist eine Berechnung nach Tagen oder auch Wochen üblich.

Ein Verbot der Kurzzeitvermietung kann sich aus der Teilungserklärung ergeben

123recht.de: Darf die WEG Kurzzeitvermietungen verbieten?

Rechtsanwalt Blank: Ja, zumindest dann, wenn alle Eigentümer sich darüber einig sind oder es zumindest in der Vergangenheit einmal waren. Schließlich werden regelmäßig auch alle Eigentümer durch eine solche Vermietung betroffen, wenn ständig fremde Menschen im Treppenhaus anzutreffen sind und häufige An- und Abreisen Unruhe stiften. Es ist auch eine nachvollziehbare Erfahrung, dass jedenfalls Feriengäste deutlich weniger Rücksicht auf die Nachbarschaft nehmen als Dauermieter. Allerdings muss sich dieses Verbot aus der Teilungserklärung, dem „Grundgesetz der WEG", ergeben.

Ein Mehrheitsbeschluss für das Verbot einer Kurzzeitvermietung reicht nicht

123recht.de: Kann die WEG über den Kopf einzelner Eigentümer hinweg entscheiden?

Rechtsanwalt Blank: Nein, jedenfalls nicht über den Kopf von Eigentümern hinweg, die bereits vor einer entsprechenden Beschlussfassung Sondereigentümer waren. Hier hat gerade erst der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18) über den Fall einer Eigentümergemeinschaft entschieden, in dem die Eigentümer mit einer Mehrheit von über 75 % die Teilungserklärung dahingehend änderten, dass die Wohnungen nicht für Kurzzeitvermietungen genutzt werden dürfen. Zwar enthielt die Teilungserklärung eine so genannte „Öffnungsklausel", nach der Änderungen in diesem wichtigen Dokument nicht einstimmig fallen müssen. Das gilt aber nicht, wenn bestimmte Rechte der Sondereigentümer betroffen werden. Zu diesen besonderen Rechten gehört wegen der verfassungsmäßig geschützten Stellung des Eigentums auch die Frage, welchen Zwecken das Sondereigentum dienen darf, bzw. welche Nutzungszwecke verboten werden.

Zur Eigentumsfreiheit gehört zwar auch, auf Nutzungsrechte zu verzichten – ein solcher Verzicht muss aber dann auch von dem jeweils Betroffenen selbst erklärt und kann im Falle einer WEG nicht durch eine Mehrheitsentscheidung ersetzt werden.

Anzumerken ist aber, dass diese einstimmig getroffene Entscheidung später in die Gemeinschaft eintretende Eigentümer trotzdem binden – die konnten zwar nicht abstimmen, aber vor dem Erwerb der Wohnung die Teilungserklärung lesen und akzeptieren damit die in der Vergangenheit von anderen Eigentümern getroffenen Entscheidungen.

Rechtswidrige Beschlüsse in Teilungserklärungen müssen mit der Beschlussmängelklage angegriffen werden

123recht.de: Wie können sich die Wohnungseigentümer im Einzelfall gegen eine Vermietung wehren?

Rechtsanwalt Blank: Es kommt ein bisschen drauf an, welche Regeln sich die jeweilige WEG auferlegt hat. Wenn sich ein einzelner Wohneigentümer gegen eine Kurzzeitvermietung wehren will, dann muss er ihn am besten nachweisbar zur Unterlassung dieses Verhaltens auffordern. Setzt der andere Eigentümer sein vorschriftswidriges Verhalten fort, bleibt der Gang zum Gericht. Zuständig ist hier das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die WEG befindet.

123recht.de: Können Eigentümer sich gegen ein Verbot wehren?

Rechtsanwalt Blank: Wohneigentümergemeinschaften handeln durch Beschlüsse, die bei einer gemeinsamen Versammlung gefasst werden. Konnte man sich hier im Vorfeld nicht durchsetzen und wird dabei gegen den Willen eines Eigentümers ein Verbot von Kurzzeitvermietungen beschlossen, kann sich ein Sondereigentümer an das Amtsgericht vor Ort wenden. Hier geht es dann nicht um Unterlassung, sondern um eine „Beschlussmängelklage". Nach Prüfung des Sachverhaltes wird das Amtsgericht bei einem unwirksamen Verbot feststellen, dass der Beschluss der Wohneigentümergemeinschaft nichtig war. Damit wäre das Verbot wieder vom Tisch.

Bei akuter Wohnungsnot gilt in vielen Kommunen das Zweckentfremdungsverbot

123recht.de: Kann eine Kommune das Vermieten an Feriengäste verbieten?

Rechtsanwalt Blank: Etwas einschränkend muss man dazu wohl sagen: Dort, wo das Wohnen erlaubt ist, kann eine Kommune die Vermietung an Feriengäste nicht gänzlich verbieten. Allerdings ist insbesondere in größeren Städten mit akuter Wohnungsnot die deutliche Tendenz erkennbar, die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung möglichst stark einzuschränken. Unter dem Stichwort „Zweckentfremdungsverbot" soll dafür gesorgt werden, dass es sich nicht lohnt, eine Wohnung nur für Feriengäste bereitzuhalten.

Hier ist auch ganz klar ein Trend zur Verschärfung der Regeln zu erkennen. So galt es beispielsweise in Hamburg bis Ende 2018 als keine Zweckentfremdung, wenn man die Wohnung zumindest sechs Monate selbst bewohnt hat und den Rest der Zeit kurzzeitig vermietete. Seit Anfang 2019 geht man bereits dann von einer Zweckentfremdung aus, wenn eine Wohnung an mehr als acht Wochen pro Kalenderjahr als Ferienwohnung vermietet wird. Außerdem wurden die Bußgelder drastisch erhöht. Bevor überhaupt vermietet werden kann, muss die Wohnung mit einer Nummer registriert werden, die bei jeder öffentlichen Anzeige anzugeben ist. Ohne eine solche Nummer wird bei Airbnb für Hamburg keine Ferienwohnung-Annonce mehr zugelassen.

123recht.de: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Blank.