Wer muss die Maklerprovision bezahlen?

Rechtslage zuletzt geprüft am: 2.2.2023 | Nachrichten - Experteninterviews Mehr zum Thema: Experteninterviews, Makler, Maklerprovision, Provision, Verkäufer, Käufer

Neuregelung der Maklerprovision - Endlich gleichmäßige Kostenverteilung für Käufer und Verkäufer?

Der Gesetzgeber hat in letzter Zeit mehrfach neue Regelungen über die Provision des Immobilienmaklers eingeführt. Wer muss die Provision bezahlen und was ändert sich nun alles? Ein Interview über die gesetzliche und praktische Lage mit Rechtsanwalt Johannes Kromer.

"Der Makler wird nur im Erfolgsfall bezahlt"

123recht.de: Herr Kromer, was ist eine Maklerprovision und wofür fällt diese an?

Rechtsanwalt Kromer: Das Gesetz spricht von einem Maklerlohn, der zu zahlen ist, wenn ein Makler den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags erbringt. Außerhalb des BGBs hat sich dann aber im Maklerbereich die Bezeichnung Provision oder Courtage durchgesetzt, da diese im allgemeinen Sprachgebrauch auch gerade eine Erfolgsabhängigkeit ausdrücken. Gerade dies ist eine wichtige Säule des Maklerrechts: Der Makler wird nur im Erfolgsfall bezahlt.

123recht.de: Und was versteht man dabei unter einer Außenprovision und einer Innenprovision?

Rechtsanwalt Kromer: Die Außenprovision ist die Provision, die der Erwerber dem Makler bezahlen muss. Die Innenprovision ist dagegen die Provision, die der Verkäufer dem Makler bezahlen muss.

Marktüblich ist ein Prozentsatz von 2 bis 5 %

123recht.de: Wie hoch sind im Regelfall die Maklerprovisionen?

Rechtsanwalt Kromer: Klassischerweise bemisst sich die Provision nach dem beurkundeten Kaufpreis und beträgt hiervon einige Prozent. Bei der Höhe des Provisionssatzes gab es schon immer erhebliche regionale Unterschiede. Aufgrund der neuen gesetzlichen Regelungen muss sich der Markt hier auch noch teilweise einpendeln. Aber ein Prozentsatz für den Käufer einer Immobilie von 2 bis 5 % scheint derzeit marktüblich zu sein.

123recht.de: Was bedeutet das Bestellerprinzip und wo kommt dies zur Anwendung?

Rechtsanwalt Kromer: Seit Sommer 2015 durften Makler Provisionen für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume nur noch von Ihrem Auftraggeber verlangen, also von demjenigen, der den Makler bestellt hat. Dies stieß auf scharfe Kritik der Maklerbranche und mehrere Verfassungsbeschwerden. Das Bundesverfassungsgericht hat jedoch eindeutig entschieden, dass das Bestellerprinzip für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume verfassungskonform ist.

Maklerprovision ist von Käufer und Verkäufer zu bezahlen

123recht.de: Es gibt ein neues Gesetz zur Maklerprovision. Was ändert sich genau?

Rechtsanwalt Kromer: Neben formalen Voraussetzungen für die Gestaltung des Maklervertrages ist durch das Gesetz eine Provisionsteilung für Käufer und Verkäufer vorgesehen. Im Anwendungsbereich dieses Gesetzes darf ein Makler, der für Käufer und Verkäufer tätig ist, von beiden nur die gleiche Provision verlangen, d.h. eine Abwälzung der Provision auf den Käufer ist nicht mehr möglich.

123recht.de: Warum sah der Gesetzgeber Handlungsbedarf?

Rechtsanwalt Kromer: Der Gesetzgeber sah aus zwei Gründen Handlungsbedarf. Zum einen war eine Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer in vielen Regionen üblich, aber beispielsweise insbesondere in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen war es üblich, dass allein der Käufer den Makler bezahlt. Diese Ungleichbehandlung wollte der Gesetzgeber abschaffen. Insbesondere wollte der Gesetzgeber es Familien mit geringem und mittlerem Einkommen erleichtern, bezahlbaren Wohnraum zu finden, wozu eine Senkung der Maklerkosten beiträgt.

Regelung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser

123recht.de: Gelten die Neuregelungen für alle Hauskäufe?

Rechtsanwalt Kromer: Die Neuregelungen gelten nur für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Da die Abgrenzung teilweise schwierig ist, z.B. die Frage ob ein Haus mit separater Einliegerwohnung noch ein Einfamilienhaus ist, geht die Tendenz der Makler dahingehend, für alle Immobilienverkäufe im Privatsegment die gesetzlichen Regelungen anzuwenden.

123recht.de: Ab welchem Stichtag gilt das neue Gesetz zur Neuregelung der Maklerprovision? Hat das neue Gesetz Auswirkungen auf bestehende Maklerverträge?

Rechtsanwalt Kromer: Die gesetzlichen Neuregelungen sind am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten. Sie gelten für alle Maklerverträge, die ab diesem Datum abgeschlossen wurden.

123recht.de: Droht durch das neue Gesetz nicht ein Aufschlagen auf den Kaufpreis, um als Verkäufer die Neuregelung zu umgehen?

Rechtsanwalt Kromer: Genau dies ist bereits zu beobachten. Gerade in Gegenden mit knappem Immobilienangebot hatte kaum ein Makler bislang Provisionen vom Verkäufer verlangt, so dass gegenüber dem Verkäufer nun zusätzliche Argumente der Makler entgegengebracht werden. Dies ist zum einen das Aufschlagen auf den vorgesehenen Verkaufspreis oder eine Familienangehöriger des Verkäufers erhält vom Makler eine „Tippgeberprovision“, weil dieser angeblich den Makler und Verkäufer zusammengebracht hat.

123recht.de: Vielen Dank für das informative Gespräch.