Anfechtung der Bestellung des WEG-Verwalters

Ratgeber - Immobilienrecht, Wohnungseigentum Mehr zum Thema: Immobilienrecht, Wohnungseigentum, WEG, Verwalter, Beschlussanfechtungsklage, Verwaltervertrag, Bestellung

Häufige Fehler bei der Wahl des Verwalters

Wohnungseigentumsgemeinschaften werden - außer bei kleineren Gemeinschaften - fast ausnahmslos von WEG-Verwaltern betreut und verwaltet. Der Verwalter ist das maßgebliche Organ der Gemeinschaft, er vertritt diese nach außen, erstellt die Abrechnungen und verwaltet Einnahmen und Ausgaben.

Regelmäßig kommt es allerdings zu Unzufriedenheiten mit dem aktuellen oder dem neu zu wählenden Verwalter. Wie bei allen anderen Beschlüsse auch, muss sich ein Eigentümer hierbei gegen die Wahl eines Verwalters innerhalb einer Frist von einem Monat ab Beschlussfassung durch eine Beschlussanfechtungsklage wehren, da anderenfalls die Bestellung des Verwalters als wirksam anzusehen ist und daher der Verwalter in der Regel für mehrere Jahre für die Gemeinschaft tätig sein kann.

In entsprechenden Verfahren geht es hierbei meist um inhaltliche Bedenken, die gegenüber dem Verwalter bestehen, insbesondere im Hinblick auf seine Qualität und Kompetenzen und seiner Neutralität gegenüber allen Eigentümern. Da die Eigentümer jedoch einen recht großen Spielraum bei der Verwalterbestellung haben, wird die Wahl eines bestimmten Verwalters meist hinzunehmen sein.

Anders kann es aber sein, wenn bei den Formalien Fehler begangen werden. Aktuell hat der Bundesgerichtshof nochmals bei wichtigen Fallgruppen bestätigt, dass eine Anfechtung der Verwalterbestellung bei einem falschen Vorgehen möglich ist:

1. Fehlende Alternativangebote

Bei der Wiederbestellung eines Verwalters müssen den Eigentümern grundsätzlich nicht zwingend Alternativangebote vorliegen. Da die Bedingungen des Verwalters bekannt sind und man sich bereits einmal für den Verwalter entschieden hat, kann bei der wiederholten Bestellung darauf verzichtet werden, auch andere Angebote einzuholen und den Eigentümern als Alternative vorzulegen.

Anders ist dies allerdings, wenn ein Verwalter erstmalig gewählt werden soll. In diesem Fall hält der Bundesgerichtshof daran fest, dass - wie bei anderen Auftragsvergaben auch - drei Angebote vorliegen sollen, damit den Eigentümern verschiedene Alternativen zur Verfügung stehen. Ist dies nicht der Fall, führt dies in aller Regel zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses.

Hierzu: BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10

2. Fehlender Verwaltervertrag

In einer weiteren aktuellen Entscheidung vom 27.02.15 (Az.: V ZR 114/14) hat der Bundesgerichtshof nunmehr deutlich gemacht, dass alleine die Bestellung einer Verwaltung ohne Einigung über den Verwaltervertrag ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Auch hier leuchtet der Hintergrund ein: Zwar ist zwischen der Bestellung als Organ und dem Abschluss eines Verwaltervertrages zu unterschieden, allerdings sollten die Eigentümer sich selbstverständlich vor der Bestellung bereits darüber im Klaren sein, unter welchen Konditionen man eigentlich mit dem Verwalter einen Vertrag abschließen möchte.

Denn anderenfalls kann dies zu erheblichen Schwierigkeiten führen. Der Verwalter ist bestellt und kann daher für die WEG tätig werden. Der Verwalter möchte aber natürlich Honorar erhalten. Einigt man sich hierüber nicht, macht letztlich auch die Bestellung wenig Sinn. Um Konflikte zu vermeiden und daher auf Dauer auch Einigkeit über die Bestellung des Verwalters zu erhalten, soll daher in der Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt wird, auch über den Verwaltervertrag eine Entscheidung getroffen werden.

Fehlt es an den Eckpunkten für den Verwaltervertrag, so widerspricht auch die Bestellung ordnungsgemäßer Verwaltung.

Ohne Verwaltervertrag ist daher der Beschluss über die Bestellung des Verwalters anfechtbar.

Praxistip

Verwalter sollten daher bei der Bestellung auf die ordnungsgemäßen Formalien achten, da sie anderenfalls das Risiko einer Anfechtung eingehen.

Eigentümern geben die Entscheidungen die Möglichkeit, Verwalterbestellungen einfacher anzufechten.