Ausnahme zur strengen Form des Grundbuchs

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Zur Grundbuchberichtigung nach dem Tod eines BGB-Gesellschafters

Wenn Gesellschaften des bürgerlichen Rechts (GbR) Immobilien halten, kann der Tod eines Gesellschafters schnell zu einem grundbuchrechtlichen Albtraum werden – insbesondere dann, wenn die Beteiligten diesen Fall nicht ausdrücklich in einem notariellen Gesellschaftsvertrag geregelt haben oder die Erbfolge unklar ist.

Das Oberlandesgericht (OLG) München entschied nun zu den genauen Formvoraussetzungen für die dann erforderliche Berichtigung des Grundbuchs und versucht in seinem Urteil, ein praktisch häufiges Problem endlich aufzulösen (Beschluss vom 08.01.2020, Az. 34 Xx 420/19). Wenn sich die Lösung durchsetzt, wäre die notarielle Praxis um die Verwaltung einer Immobilie durch BGB-Gesellschaften in Zukunft deutlich erleichtert (mehr zu diesem Thema finden Sie hier: Immobilien in einer Gesellschaft)

Notarielle Form für Grundbuchkorrekturen

In dem zugrunde liegenden Fall wurde ein verstorbener Gesellschafter ausweislich eines Erbscheins von vier Erben beerbt. Diese beantragten die Berichtigung des Grundbuchs dahingehend, dass anstelle des Erblassers die vier Erben eingetragen werden und legten hierfür den Gesellschaftsvertrag und den Erbschein vor.

Einziges Problem: Der ursprüngliche Gesellschaftsvertrag wurde privatschriftlich aufgesetzt und existiert nicht in notarieller Form. Für einen Unrichtigkeitsnachweis gemäß § 22 Grundbuchordnung (GBO) ist aber grundsätzlich der Gesellschaftsvertrag in notarieller Form vorzulegen.

Berichtigungsbewilligung erforderlich?

Das Grundbuchamt wies dann auch per Zwischenverfügung darauf hin, dass eigentlich eine notarielle Form erforderlich sei. Ersatzweise kann aber eine Berichtigungsbewilligung aller verbliebener Gesellschafter und aller Erben eingereicht werden. Diese verlangte das Grundbuchamt folglich.

Die Forderung ist unter Grundbuchämtern üblich, aber problematisch. Gerade, wenn eine Gesellschaft viele Gesellschafter hat und sich Einige ob der Erbfolge quer stellen, ist es den Erben quasi unmöglich, binnen angemessener Zeit eine Bestätigung aller Gesellschafter einzuholen.

Unüberwindbare Beweisnot als Ausnahme

Der entscheidende Senat des OLG hob nun auf die Beschwerde der Erben hin die Zwischenverfügung auf. In der Sache sei schon formell eine Zwischenverfügung nur dann möglich, wenn ein Fehler rückwirkend behoben werden kann. Eine nachträgliche Einreichung von Berichtigungsbewilligungen könne im Grundbuchrecht nicht per Zwischenverfügung verlangt werden, sondern der Antrag müsse zunächst zurückgewiesen werden.

Entscheidend ist aber, was der Senat dann materiell-rechtlich weiter ausführte. Denn in der Sache, so die Richter, sei zwar grundsätzlich eine notarielle Fassung des Gesellschaftsvertrages erforderlich. Von diesen strengen Formerfordernissen müsse aber dann eine Ausnahme gemacht werden, wenn sich die Beteiligten andernfalls in unüberwindbarer Beweisnot befänden.

Gesellschaftsrechtliche Besonderheit der GbR

Im konkreten Fall nahm das Gericht einen solchen Grund zur Abweichung von den eigentlich strengen Formerfordernissen des Grundbuchrechts an. Als Argument führt der Senat vor allem ins Feld, dass das Gesellschaftsrecht selbst keine Formerfordernisse für die Errichtung einer BGB-Gesellschaft kennt. Vielmehr kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ausdrücklich formfrei errichtet werden. Auch ein notarieller Gesellschaftsvertrag kann jederzeit formfrei geändert werden. Der Gesetzgeber habe diese Problematik gesehen und ausdrücklich hingenommen.

Das Gericht argumentiert sodann mit einem Zirkelschluss: Wenn eine Berichtigungsbewilligung aller Gesellschafter nötig sei, dann müsse doch immerhin die Liste der zustimmungspflichtigen Gesellschafter wieder anhand des Gesellschaftsvertrages bestimmt werden. Dasselbe gilt für die Nachfolgeklausel, die die zustimmungspflichtigen Erben bestimmt.

Dass der privatschriftliche Gesellschaftsvertrag dort nun zum Nachweis genügen soll, sei in sich widersprüchlich. Allenfalls eine Erklärung aller Gesellschafter, dass sich der Vertrag in der vorgelegten Form aktuell und seitdem nicht geändert worden sei, könne das Grundbuchamt aber verlangen.