Der Immobilienkaufvertrag - was Sie wissen müssen

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Überblick über die wichtigsten Vorschriften und Klauseln

In Zeiten niedriger Zinsen boomt das Immobiliengeschäft. Private und gewerbliche Käufer landen beide zur Beurkundung vor einem Notar. Dabei empfiehlt es sich, sich vorab mit den rechtlichen Hintergründen vertraut zu machen, da der Notar zwar über gewisse Dinge aufklären und auch sicherstellen muss, dass weder Verkäufer noch Käufer zu sehr ins Risiko gehen, er jedoch nicht Interessenvertreter der Parteien sein darf.

Der Immobilienkauf auf einen Blick

Der Immobilienkaufvertrag bezieht sich stets auf ein Grundstück bzw. auf Wohnungseigentum. So wird nicht etwa ein Haus gekauft, sondern stets das Grundstück, zu dem das Haus als wesentlicher Bestandteil gehört. Das Zivilrecht unterscheidet zwischen der schuldrechtlichen Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücks und der eigentlichen Übertragung. Letztere erfolgt durch eine Einigung des Käufers und Verkäufers sowie die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. In der Praxis haben sich gewisse Vertragsstandards etabliert. Dies schafft Sicherheit bei Verkäufer und Käufer. Dennoch sollte sich keine Partei darauf verlassen, dass der Immobilienkauf ein notarielles Standardgeschäft und eine kritische Prüfung nicht erforderlich sei.   

Checkliste für Grundstückskauf

Die nachfolgende, nicht abschließende Liste widmet sich den wichtigsten Regelungsbereichen eines Grundstückskaufvertrags:

1. Kaufobjekt: Das Grundstück bzw. die Grundstücke sind im Kaufvertrag möglichst exakt mit den jeweiligen Flurstücken zu beschreiben. Schwierig ist das zum Beispiel, wenn es sich um eine noch zu vermessende Teilfläche handelt, die mit einem Lageplan und einer genauen Beschreibung identifiziert wird. Neben dem Grundstück werden auch die wesentlichen Bestandteile und das so genannte Zubehör mitveräußert. Hierzu gehören insbesondere die Gebäude, aber auch bestimmtes Mobiliar, Maschinen etc. je nach den Umständen des Einzelfalls. In gewissen steuerlichen Grenzen kann ein Teil des Gesamtkaufpreises auf mitverkauftes Zubehör verteilt werden, sodass die Grunderwerbsteuer reduziert werden kann.
2. Vertragsparteien: Nicht immer ist der Verkäufer auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, z.B. wenn er das Grundstück gerade erst geerbt hat. Ist der Verkäufer verheiratet, ist der jeweilige Güterstand zu beachten und gegebenenfalls die Zustimmung des Ehegatten einzuholen. Rechtlich komplex kann der Erwerb oder der Verkauf durch eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) sein. Bei allen Gesellschaften ist – ebenso wie bei Minderjährigen oder unter Betreuung stehenden Personen – die Vertretungsmacht der Akteure zu prüfen.
3. Kaufpreis: Der Kaufpreis wird regelmäßig durch Überweisung eines Geldbetrages zu zahlen sein. Er muss entweder als absoluter Betrag feststehen oder aber bestimmbar sein - etwa durch Angabe eines Quadratmeterpreises bei einer noch zu vermessenden Fläche. Die Vereinbarung von Teilzahlungen ist möglich und zum Beispiel bei Bauträgerverträgen üblich. Es ist in Einzelfallen möglich, die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto (Treuhandkonto) abzuwickeln. Dies verursacht jedoch erhebliche Zusatzkosten und ist in den meisten Fällen nicht notwendig.
4. Fälligkeit, Übergabe und Besitzübergang: Es gibt zahlreiche vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten, die entweder den Käufer oder Verkäufer absichern. So kann beispielsweise eine Auflassungs-Vormerkung vereinbart werden oder der Kaufpreis erst fällig sein, wenn die erforderlichen Genehmigungen vorliegen oder bestimmte Belastungen gelöscht wurden. Der Verkäufer wird in der Regel daran interessiert sein, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst erfolgt, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde. In diesen Bereich gehören auch vertragliche Rücktrittsrechte sowie Vereinbarungen zum Übergang von Besitz und Nutzungen.
5. Belastungen, öffentliche Lasten: Sind Belastungen wie Grundschulden oder auch ein Wohnrecht bzw. Nießbrauch im Grundbuch eingetragen, ist das Schicksal dieser Rechte im Immobilienkaufvertrag zu regeln. Valutiert der Kredit noch, könnte eine Übernahme durch den Erwerber – mit Zustimmung der Bank – unter Umständen sinnvoll sein.  
6. Mängel (Sachmängel, Rechtsmängel): Besonders wichtig ist die Regelung der Haftung für Sach- bzw. Rechtsmängel, die sich während oder nach der Abwicklung des Immobilienkaufs zeigen. Die gesetzlichen Rechte des Käufers, nämlich Rücktritt, Minderung und/oder Schadensersatz können vertraglich abgeändert werden. Verheimlicht der Verkäufer einen wesentlichen Mangel (klassisch ist das Verschweigen von Feuchtigkeit), haftet er wegen arglistiger Täuschung auf Rückabwicklung des Kaufvertrags sowie Schadenersatz.
7. Weitere Aspekte: Neben den oben genannten Hauptpunkten im Immobilienkaufvertrag sollten noch zahlreiche weitere Punkte geregelt werden, die wirtschaftlich von nicht unerheblichem Gewicht sind. Hierzu gehört auch, wer die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten trägt. Ein weiteres praktisch relevantes Thema sind sogenannte Maklerklauseln. Diese Klauseln sind mit großer Vorsicht zu genießen, sie erhöhen zum einen die Notargebühren, zum anderen können sie bei entsprechender Gestaltung („abstraktes Provisionsversprechen “) den Schuldner der Maklerprovision  benachteiligen.    

Kauf und Verkauf von Grundstücken im Gesellschaftsvermögen

Ein Grundstückskauf ist auch ohne Notar und Grundbuchkosten möglich, wenn das Grundstück zum Vermögen einer Personengesellschaft gehört und die Gesellschaft selbst bzw. Anteile an der Gesellschaft übertragen werden (so genannter Immobilien Share Deal). Diese Gestaltung lohnt sich für gewerbliche Käufer und auch erst ab einem gewissen Transaktionsvolumen, da die Prüfungs- und Beratungskosten erheblich sein können.

Die Rolle des Anwalts beim Immobilienkauf

Ein Grundstück sollte nicht ohne anwaltliche Betreuung verkauft oder gekauft werden. Der Anwalt sollte mit den Besonderheiten verschiedener Objekte vertraut sein (Eigentumswohnung, unbebautes Grundstück, vermietete Gewerbeimmobilie). Im Idealfall holt der Immobilienkäufer rechtliche wie steuerliche Beratung ein. Der Anwalt muss in der Lage sein, die Interessen des Verkäufers / Käufers gegenüber Käufer / Verkäufer, Notar und gegebenenfalls auch gegenüber einem Makler, adäquat zu vertreten. Insbesondere muss der Berater mit den Besonderheiten verschiedener Arten von Käufen vertraut sein, anderenfalls drohen wirtschaftlich empfindliche Schäden.

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