Die WEG-Novelle und ihre Fristen

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Ladungsfrist gleich Antragsfrist für die Eigentümer?

Wohnungseigentümer treffen sich in der Regel alle 12 Monate, um die Verwaltung zu entlasten bzw. die Jahresabrechnung anzunehmen. Aber auch andere Themen der Eigentümer werden eingereicht, um als Beschlüsse diskutiert zu werden. In § 24 WEG ist seit der Novelle 2007 geregelt, dass eine Ladungsfrist von mindestens zwei Wochen eingehalten werden soll. 

Eigentümerversammlung: Wer kann einen Antrag einbringen?

Einen Anspruch auf Aufnahme des von ihm gewünschten Tagesordnungspunktes hat der einzelne Wohnungseigentümer in der Regel nur dann, wenn es sich hierbei um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt. Hierzu gehören alle Regelungen, die einem geordnetem Zusammenleben der Gemeinschaft oder dem gemeinsamen Interesse aller Wohnungseigentümer dienen.  Grundsätzlich ist allein der Hausverwalter für die Einberufung der Versammlung zuständig. Nur wenn ein Verwalter fehlt oder er sich pflichtwidrig weigert, eine Versammlung einzuberufen, kann der Beiratsvorsitzende oder sein Vertreter die Versammlung einberufen. Fehlt ein Beirat und weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, eine Versammlung einzuberufen, so sind die Eigentümer darauf angewiesen, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Das Gericht kann in analoger Anwendung des § 37 Abs. 2 BGB (Berufung auf Verlangen einer Minderheit) einen Wohnungseigentümer zur Einberufung der Versammlung ermächtigen.

Auch der verspätete Antrag kann noch zugelassen werden

In dringenden Fällen kann diese Frist unterschritten werden. Ein solcher Fall ist gegeben, wenn zum Beispiel Notmaßnahmen zum Erhalt des Gebäudes beschlossen werden müssen oder der Verwaltung bei der Abrechnung oder Verwaltung erhebliche Fehler unterlaufen sind, die zu einer ungerechten Verteilung der Kosten  führen. Hier ist je nach Einzelfall zu entscheiden.

Zu beachten ist, dass die Zwei-Wochen-Frist eine Ladungsfrist vorschreibt und nur mittelbar das rechtzeitige Einreichen eines Antrages regelt. Reicht der Eigentümer seinen Antrag erst binnen Wochenfrist ein, kommt es neben der Dringlichkeit darauf an, ob der Verwalter den Antrag an die übrigen Verteiler  versenden kann und ob hier kein besonders schwieriger Sachverhalt zu klären ist, auf den sich die übrigen Eigentümer vorbereiten müssen. In leicht verständlichen Fällen dürfte das also kein Problem sein.

Ist die Frage komplexer, sollte die Zwei-Wochen-Frist beachtet werden. Ansonsten wird der Beschluss  anfechtbar. Es können Beschlüsse angefochten werden, die auf Eigentümerversammlungen gefasst wurden. Dabei ist zwischen Formmängeln und materiellen Mängeln zu unterscheiden:

Was sind formelle Beschlussmängel?

Wurden beispielsweise bei der Einladung zur Eigentümerversammlung Fehler gemacht und wirken sich diese Fehler auch auf das Beschlussergebnis aus, kann der Beschluss wegen formeller Mängel anfechtbar sein. Fehler, die sich auf das Beschlussergebnis auswirken können, sind die unterbliebene Einladung einzelner Eigentümer oder die Nichteinhaltung der gesetzlichen oder der vertraglich vereinbarten Einladungsfrist.

Weiterhin kommt als formeller Mangel die unzureichende oder unterbliebene Bezeichnung eines Tagesordnungspunktes in der Einladung in Betracht, oder auch, wenn die Eigentümerversammlung über Tagesordnungspunkte abstimmt, obwohl sie nicht beschlussfähig ist.

Was sind inhaltliche Beschlussmängel?

Ein Beschluss ist beispielsweise dann inhaltlich mangelhaft, wenn er zu unbestimmt (d. h. zu unklar) formuliert ist oder wenn er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

Ein ordentlicher Verwalter unterstützt Sie

Sie können die Qualität Ihrer Hausverwaltung getrost daran messen, dass Sie Sich redlich bemüht, den Antrag noch zuzulassen. Möchte ein Wohnungseigentümer einen bestimmten Tagesordnungspunkt in der Eigentümerversammlung ansprechen und einen entsprechenden Beschluss herbeiführen, so sollte er sich im Voraus mit dem Verwalter in Verbindung setzen. Weigert sich der, einen Antag anzunehmen, kann dies ein Gericht überprüfen. Ebenso kann ein Gericht einen einzelnen Eigentümer berechtigen, eine Eigentümerversammlung  einzuberufen. Um Streit zu vermeiden, sollte der Verwalter - auch wenn ein Antrag etwas zu spät eingeht - diesen noch verteilen und zumindest anbieten, über den Antrag  zu diskutieren. Wir beraten Sie gerne.

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