Erhaltungsrücklage beim Immobilienkauf

Mehr zum Thema: Immobilienrecht, Wohnungseigentum, Instandhaltungsrücklage, Grunderwerbsteuer, Haftung, Beschaffenheitsvereinbarung
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Ende der Berücksichtigung bei der Grunderwerbsteuer und Konsequenzen für die notarielle Praxis

Ab der Veröffentlichung des aktuellen Urteils des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 16. September 2020 - II R 49/17 - im Bundessteuerblatt wird die seit 1.12.20 vom Gesetz so genannte Erhaltungsrücklage (früher richtiger Instandhaltungsrückstellung und bekannt als Instandhaltungsrücklage) nur noch dann in ihrer anteiligen oder besser wohl Gesamthöhe mit beurkundet, wenn es den Beteiligten besonders darauf ankommt. Daran können Käuferinnen und Käufer durchaus ein legitimes Interesse haben, wie ich in meinem neuesten Blog-Eintrag ausführlicher dargestellt habe.

Dadurch werden nicht zuletzt bei der Beurkundung von Kaufverträgen über Wohnungen oder über Teileigentum die gravierenden Rechtsfolgen einer etwaigen Falschangabe deutlich, die künftig umso mehr zu einem Regress gegenüber der Notarin oder dem Notar wegen Amtspflichtverletzung gem. § 19 Abs. 1 BNotO führen kann. Das ist dann der Fall, wenn der Automatismus in den Textbausteinen beim Kaufpreis aufrechterhalten wird und die Risiken einer Aufnahme der (vermeintlichen) Höhe der Rückstellung in die Urkunde nicht erörtert werden.

Andreas Neumann
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Erfahrungsgemäß erfolgt Aufnahme der Höhe nicht selten erst auf den letzten Drücker auf Zuruf der Hausverwaltung. Ist die Angabe aber zu hoch, kann die Käuferseite regelmäßig den Kaufpreis nachträglich mindern und den Differenzbetrag verlangen.

Die anteilige Erhaltungsrücklage - früher Instandhaltungsrückstellung und bekannt als Instandhaltungsrücklage - reduziert die Grunderwerbsteuer künftig nicht mehr. Sie sollte daher nur noch dann mit in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden, wenn die Beteiligten dies ausdrücklich als Beschaffenheitsvereinbarung wünschen und über die möglichen Rechtsfolgen, insbesondere einer Haftung trotz Standard-Haftungsausschluss, ordnungsgemäß aufgeklärt worden sind.