Haftung des WEG-Verwalters bei Sanierungsmaßnahmen

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Ist durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Auftrag zur Sanierung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum erteilt, so gehört die Betreuung dieser Arbeiten zum Kreis der vertraglichen Pflichten des Verwalters. Zwar zählt dabei die bauleitende Überwachung regelmäßig nicht zu den Verwalterpflichten. Gleichwohl nimmt der Verwalter aber anstelle der Wohnungseigentümer deren Interesse gegenüber den ausführenden Unternehmen gleichsam wie ein Bauherr wahr.

Aus diesem Grunde ist er auch grundsätzlich verpflichtet, wie ein sonstiger Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind. Für ihn erkennbare Mängel muss er hierbei ebenso berücksichtigen wie die Möglichkeit, dass Gewährleistungsansprüche gegen den Werkunternehmer möglicherweise nicht durchsetzbar sind ( OLG Düsseldorf ZMR 1997, 490 m. w. N.). Er hat also die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten betreuend zu überwachen und dabei insbesondere die Rechnungen der Werkunternehmer sachlich und rechnerisch zu prüfen – wenn nicht ein Fachunternehmen damit beauftragt worden ist - und berechtigte Einwendungen zu erheben (vgl.  OLG Düsseldorf ZMR 1997, 380 ); bei Abschlagsrechnungen ist der in Rechnung gestellte Leistungsstand zu kontrollieren (vgl. KG OLGZ 1994, 35; OLG Düsseldorf ZMR 1997, 490 ). Stellt der Verwalter Mängel fest, so hat er sie zu rügen, den Werkunternehmer zur Nacherfüllung aufzufordern und die nach der Rechtsprechung zulässigen Zurückbehaltungsrechte auszuüben.

Der Verwalter macht sich anderenfalls schadensersatzpflichtig, wenn er für erkennbar mangelhafte Werkleistungen Zahlungen erbringt und deshalb später Gewährleistungsansprüche gegen den Werkunternehmer nicht durchsetzbar sind (KG OLGZ 1994, 35; OLG Düsseldorf ZMR 1997, 490; ZMR 1997, 380 ).