Hauskauf: Mord-Villa, Tatort oder Eigenheim?

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Aufklärungspflichten im Immobilienrecht

Viele Meschen träumen schon in jungen Jahren davon, wie ihr Eigenheim später einmal aussehen, wie groß der Garten sein und wie es eingerichtet werden soll. Wenn es dann in der Zukunft so weit ist, dass sie sich zwischen verschiedenen Häusern entscheiden müssen, gibt es verschiedene Faktoren, die diese Entscheidung beeinflussen können. Eine nicht unerhebliche Rolle spielen dabei regelmäßig der Kaufpreis, die Lage, die Grundstücksgröße, Anbaumöglichkeiten und die Renovierungsbedürftigkeit der Immobilie.

Es soll auch Menschen geben, die nach einem Haus mit Geschichte suchen und sich vor allem für die ehemaligen Eigentümergenerationen interessieren. Was soll der Makler oder Verkäufer dann darauf antworten, wenn sich in der angebotenen Immobilie ein grausames Verbrechen zugetragen hat, bei dem die vorherigen Eigentümer um’s Leben gekommen sind?

Haus war Tatort eines Mordes – muss Verkäufer das erwähnen?

Eine Hausverkäuferin im Raum Coburg hielt diese Information nicht für erwähnenswert und die Kaufinteressenten hatten auch nicht explizit danach gefragt, warum also sollte sie den sich damals zugetragenen Doppelmord erwähnen? Die Käuferin hatte das Haus im Jahr 2018 erworben. Später erfuhr sie von dem Verbrechen, das sich im Jahr 1998 in ihrem Haus abgespielt hatte. Daraufhin wollte sie den Immobilienkaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten und rückgängig machen. Sie war überzeugt davon, dass die Verkäufer sie darüber hätte informieren müssen – auch ohne Nachfrage ihrerseits.

Mit der Klage zog die Hauseigentümerin vor das Landgericht Coburg (LG Coburg, Urteil vom 06.10.2021 - 11 O 92/20). Die Richter wiesen ihre Klage allerdings ab. Zunächst habe das Verbrechen bereits so weit in der Vergangenheit gelegen, dass eine arglistige Täuschung ausgeschlossen werden könne. Daneben wurde in der Begründung die Tatsache angeführt, dass die ehemalige Eigentümerin auch erst nach ihrem Einzug von der Vorgeschichte des Hauses erfahren hatte, danach aber noch länger das Haus bewohnt hat und es sie daher nicht in ihrer Kaufentscheidung beeinträchtigt hätte. Der Beschluss ist rechtskräftig, eine geplante Berufung wurde zurückgezogen.

Darf Makler Vorgeschichte der Immobilie schönlügen?

Ähnliches hat sich zugetragen, als eine Familie 2006 ein Haus an der Ostsee kaufen wollte. Der Makler hatte auf Nachfrage preisgegeben, dass die ehemaligen Eigentümer in Spanien Suizid begangen hatten. Die Familie entschied sich in Kenntnis dessen für das Haus. Nach ihrem Einzug berichtete ein Handwerker allerdings von einer ganz anderen Geschichte: Die Vorbesitzer haben sich im Haus erhängt und ihre Leichen seien erst Wochen später gefunden worden. Der Makler wusste davon, hatte aber zugunsten seiner Verkaufschancen gelogen. Auch damals wurde der Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten (OLG Celle, Urteil vom 18.09.2007 - 16 U 38/07). Die Klage war erfolgreich.

Immobilienrecht in den USA – Horrorfilme auf wahren Begebenheiten?

Woran solche Fälle erinnern? An den Beginn eines jeden amerikanischen Horrorfilms. Eine junge Familie zieht in einen fremden Vorort und kauft das Haus, das seit Jahren leer steht. Sie hinterfragen es entweder nicht oder glauben nicht an die Gruselgeschichten, die berichtet werden. Das Ende solcher Geschichten kennt wahrscheinlich jeder… Die Immobilie steht wieder leer und ist um ein Verbrechen älter. Aber müssen Makler oder Verkäufer in Amerika über die Vorgeschichte eines Hauses aufklären?

Wenn man sich dazu ein Beispiel aus Kalifornien anschaut, stellt man fest, dass das nur bedingt der Fall ist. Dort steht die „Mordvilla von Los Feliz", auch genannt die „Murder Mansion". Hier hat im Jahr 1959 ein Mord mit anschließendem Suizid stattgefunden. Seitdem steht das Haus leer. Nun ist die Immobilie erstmals seit 50 Jahren wieder auf dem Markt. In der Zeitung wurde lediglich letzteres publiziert, nicht etwa „Mord-Villa sucht neuen Eigentümer". Denn in Kalifornien müssen neue Eigentümer nur dann über gewaltsame Todesfälle, die sich in der Immobilie abgespielt haben, aufgeklärt werden, wenn sie innerhalb der vergangenen drei Jahre stattgefunden haben.

Rätsel um „The Watcher" – müssen Makler vor Stalker-Aktivitäten warnen?

Umstritten ist außerdem, ob Makler und Verkäufer über Stalker aufklären müssen, die schon seit geraumer Zeit ein und dieselbe Immobilie belästigen. Dazu gibt es einen Fall aus New Jersey. Der Stalker selbst nennt sich „The Watcher" (nicht zu verwechseln mit „Geralt von Riva" aka „The Witcher"). Seit Generationen schreibt seine Familie Briefe an die Bewohner eines bestimmten Hauses. Darin steht, dass sie von ihm beobachtet werden. In den Briefen heißt es dann: „Habt ihr eigentlich schon herausgefunden, was sich in den Wänden befindet? Mit der Zeit werdet ihr das schon herausfinden". Bis heute konnte „The Watcher" nicht ausfindig gemacht werden.

Amerikanische Juristen sind sich nicht einig darüber, ob Kaufinteressenten vorab über solche Umstände informiert werden müssen. Denn grundsätzlich gilt dort, wie in Deutschland, dass Kaufinteressenten nur über Probleme des Hauses informiert werden müssen, worunter eigentlich nur greifbare Dinge wie bauliche Mängel oder Ungezieferplagen zu verstehen seien.

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