Immobiliendarlehensverträge widerrufen: Niedrigzinsen nutzen mit dem Widerrufsjoker

Von Rechtsanwalt Frank Alexander Ullmann
Ratgeber - Immobilienrecht, Wohnungseigentum
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Darlehensverträge auch nach Jahren widerrufen

Banken und Verbraucher streiten sich: Ist der Widerruf eines geschlossenen Darlehensvertrags möglich? Der Hintergrund: Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsen wollen sich viele Verbraucher von ihren hochverzinsten Darlehensverträgen lösen, damit die Zinsbelastung rasch sinkt. Hier greift in vielen Fällen das sogenannte „ewige Widerrufsrecht."

Erst kürzlich entschied der Bundesgerichtshof (BGH), in einem Verfahren gegen eine große deutsche Bank (Az.: XI ZR 331/17, veröffentlicht am 29.07.2019), dass die Widerrufsbelehrung eines Kreditvertrags nicht korrekt formuliert ist. Konsequenz daraus ist, dass der Kunde das Darlehen wohl noch Jahre nach Abschluss widerrufen kann und es beendet wird, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist.

Die Kanzlei unterstützt Betroffene gern bei der Beratung und Durchsetzung von Ansprüchen zu diesem noch immer aktuellen Thema, dessen Problematik im Folgenden umrissen werden soll:

Der Widerrufsjoker in der Praxis

Darlehensverträge zwischen Banken und Verbrauchern, die zwischen dem 10. Juni 2010 und dem 21. März 2016 geschlossen worden sind, können eventuell weiterhin unter das „ewige Widerrufsrecht" fallen und entsprechend aufgelöst werden. Maßgeblich dafür ist eine falsche Widerrufsbelehrung.
Der Widerrufsjoker greift seit dem 1. November 2002 und besagt, dass alle Verbraucherdarlehensverträge widerrufen werden können. Dazu zählen auch Immobilienkredite. Dies ermöglicht es dem Kreditnehmer, den Vertrag binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen (geregelt in § 355 Abs. 2 BGB). Als Grundlage für die Frist gilt das Datum, an dem der Vertrag rechtsgültig unterzeichnet worden ist, sofern nicht von beiden Parteien eine andere Frist vereinbart wurde.
§ 356b BGB hält noch eine andere Regelung bereit, nach der die Widerrufsfrist erst dann beginnt, wenn der Verbraucher über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist und ihm die nötigen Pflichtangaben dazu bekannt gemacht wurden. Die Pflichtangaben wiederum sind in § 492 Abs. 2 BGB geregelt. Dieser Paragraf gilt für den Beginn der Widerrufsfrist erst seit dem 11. Juni 2010 als bindend. Gemäß § 492 Abs. 6 BGB läuft die Frist erst an, wenn die Pflichtangaben nachgeholt worden sind, und beträgt dann einen Monat.

An diesem Punkt beginnen die Diskussionen zwischen den beteiligten Parteien. Sie streiten, ob die vorliegende Widerrufsbelehrung ordnungsgemäß war oder ob dabei Fehler unterlaufen sind. Außerdem muss seit dem 11. Juni 2010 der Dienstleister (im Fall der Immobilienkredite die Bank) nachweisen, dass er seinen sonstigen Informationspflichten nachgekommen ist. Sind diese Pflichten nicht erfüllt worden, ist der Widerruf unbegrenzt möglich, da die Frist nicht zu laufen begonnen hat. Die Verbraucherschutzverbände schätzen, dass in den Jahren von 2002 bis 2010 bis zu 90 Prozent der Widerrufsbelehrungen, die für Immobilienverträge verwendet worden sind, nicht ordnungsgemäß waren. Seit 2010 gibt es Musterwiderrufsbelehrungen, die die Lage verbessert haben. Diese Belehrungen sind kraft Gesetzes wirksam. Dennoch tauchen auch hier immer wieder fehlerhafte Belehrungen auf, da die Musterverträge angepasst wurden oder weil die Gestaltungshinweise nicht richtig umgesetzt worden sind. Außerdem kann für Darlehensverträge, die nach dem 11. Juni 2010 geschlossen worden sind, trotz ordentlicher Widerrufsbelehrung ein entsprechendes Widerrufsrecht bestehen, weil nicht allen Informationspflichten nachgekommen wurde.

Banken haben sich selbst eine Grube gegraben, indem sie die Musterbelehrung „Verordnung über Informations- und Nachweispflichten nach dem bürgerlichen Recht" (BGB-InfoV) verändert haben. Dies geschah meist zum Nachteil des Verbrauchers. Laut Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12. Juni 2016 (Az.: XI ZR 564/15) dürfen sich die Banken nicht auf die „Schutzfiktion" der Belehrungen berufen, denn wenn diese durch die eigenen Abänderungen nicht mehr den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, können sie durchaus widerrufen werden.

 

Widerruf oder Kündigung: Unterschiede im deutschen Recht

Eine Kündigung von Immobiliendarlehensverträgen ist gerade bei hohen Summen oftmals nicht erlaubt und per Vertrag ausgeschlossen. Soll die Kündigung dennoch vorgenommen werden, ist damit oft eine sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigung verbunden, die in der Praxis gern als Strafgebühr bezeichnet wird. Die Bank holt sich darüber die durch die Kündigung verloren gegangenen Zinseinnahmen zurück. Bis zu 20 Prozent der Darlehenssumme, die noch aussteht, können dabei als Strafgebühr verlangt werden. Die Kündigung wird damit unattraktiv.
Der Widerruf hingegen ist nicht mit Kosten verbunden und an dieser Stelle kommt die im juristischen Alltag als „Widerrufsjoker" bezeichnete Möglichkeit in Betracht. Der Verbraucher wird seinen Immobilienvertrag los, ohne dass dies wirtschaftliche Nachteile für ihn bedeutet. Im Gegenteil, denn er kann nun zu einem zinsgünstigen Anbieter wechseln und die Finanzierung dort vornehmen lassen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht dabei nicht fällig, es handelt sich um einen einfachen Rücktritt vom Vertrag. Es ist nachvollziehbar, dass die Banken dieser Möglichkeit weniger positiv gegenüber eingestellt sind und es somit häufig zu Rechtsstreitigkeiten kommt, die nur mithilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts beigelegt werden können.

Fristen zum Widerrufsjoker berücksichtigen

Für Altverträge ist die Frist zum Widerruf am 21. Juni 2016 abgelaufen. Damit ist das „ewige Widerrufsrecht" laut Gesetzesbeschluss vom 21. März 2016 für diese Verträge nicht mehr anwendbar. Kredite, die bis einschließlich 10. Juni 2010 abgeschlossen worden sind, können daher nicht mehr widerrufen werden. Wurde der Widerruf vor dem 21. Juni 2016 erklärt, sollte der Vertrag anwaltlich geprüft werden, sofern der Kreditgeber den Widerspruch nicht akzeptiert hat.
Neuverträge, die zwischen dem 10. Juni 2010 und dem 21. März 2016 geschlossen wurden, können allerdings auch weiterhin nach dem „ewigen Widerrufsrecht" behandelt werden. Ein Zeitdruck besteht hier nicht, sofern die Widerrufsbelehrung falsch ist.

Fehler in der Widerrufsbelehrung: Diese Fehler sind am häufigsten

Die folgende Aufstellung zeigt die häufigsten Fehler, die in Widerrufsbelehrungen zu finden sind und die dazu führen können, dass der Immobiliendarlehensvertrag aufgelöst wird:

 

  • Zuständige Aufsichtsbehörde
    Viele Banken erwähnen in der Widerrufsinformation die „zuständige Aufsichtsbehörde", benennen diese aber nicht namentlich. Daher beginnt keine Widerrufsfrist zu laufen! Diese wäre von der Nennung des Namens abhängig, die Widerrufsbelehrung ist somit fehlerhaft und die Chancen auf einen erfolgreichen Widerruf sind gut.
  • Aufsichtsbehörde für den Darlehensnehmer
    Für Verbraucher existiert keine zuständige Aufsichtsbehörde. Wird der Passus „für den Darlehensnehmer zuständige Aufsichtsbehörde" genannt, beginnt keine Frist zu laufen. Die namentliche Nennung der Aufsichtsbehörde wäre jedoch gesetzlich vorgeschrieben. Widerruf möglich!
  • Gebäudeversicherung widerrufbar
    Wenn das angegebene Geschäft das Vertragsverhältnis mit der Gebäudeversicherung betrifft und diese Versicherung widerrufen werden kann, so gilt bei entsprechenden Formulierungen auch der Darlehensvertrag als widerrufen. In der Vergangenheit haben vor allem die verschiedenen Genossenschaftsbanken derartige Anpassungen der Widerrufsbelehrung vorgenommen und damit falsche bzw. irreführende Angaben zu den Folgen des Rechtsgeschäfts und des Widerrufs gemacht.
  • Zins bis zur Zuteilung
    Einige Banken haben einen Passus in der Widerrufsbelehrung enthalten, der die Konditionen bis zur Zuteilung festschreibt. Damit ist die Kündigung des Darlehensvertrags in vielen Fällen ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich, weil kein fester Zeitraum für die Zinsbindung genannt wird. Es gilt hier die ordentliche Kündigungsfrist, die gesetzlich festgelegt ist und drei Monate beträgt.
  • Keine Angaben zur Kündigung
    Fehlen im Vertrag die Angaben zum Kündigungsrecht oder zur Laufzeit des Kredits, so kann der Kreditnehmer eine Kündigung vornehmen und braucht keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Dies regelt das Gesetz zur „Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie".
  • Fehlende Pflichtangaben
    Zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 29. Juli 2010 herrschte eine Gesetzeslücke, die dazu führte, dass es kein gesetzlich korrektes Muster für Widerrufsbelehrungen gab. Wurden in diesem Zeitraum Immobilienkreditverträge geschlossen, mussten sich diese an die kredit- und fernabsatzrechtlichen Vorgaben halten, die das BGB beinhaltet. Nicht alle Pflichtangaben wurden in diesen Verträgen erteilt, sodass der Beginn der Widerrufsfrist teilweise immer noch aussteht. Bis heute ist daher der Widerruf von Verträgen aus diesem musterlosen Zeitraum vielfach noch möglich, da die Wahrscheinlichkeit für fehlerhafte Angaben hoch ist.
  • Aufwendungen gegenüber öffentlichen Stellen
    Einige Banken führen in ihren Verträgen den Hinweis, dass der Darlehensnehmer bei einem Widerruf die Aufwendungen ersetzen müsse, die die Bank gegenüber öffentlichen Stellen hatte. In der Praxis erweisen sich diese angeblichen Aufwendungen in der Regel als nicht getätigt. Den Verbrauchern wird damit suggeriert, dass sie bei einem Widerruf weitere Kosten zu tragen hätten, obgleich diese nie wirklich angefallen sind. Der Hinweis ist anfechtbar, der Widerruf auch ohne weitere Kosten möglich.
  • Keine Angaben zu den Folgen des Widerrufs
    Teilweise finden sich Immobiliendarlehensverträge, bei denen keine Folgen eines Widerrufs eingefügt wurden. Das gesetzliche Muster der Widerrufsbelehrung sieht vor, dass die Widerrufsfolgen in einem eigenen Absatz zu behandeln sind.
  • Sich widersprechende oder mehrfache Widerrufsbelehrungen
    Nicht selten liegt der Fall vor, dass ein Kreditvertrag nicht nur eine Widerrufsbelehrung enthält, sondern dass hier mehrere derartige Informationen hinterlegt sind. Die unterschiedlichen Ausführungen und verschiedenen Querverweise, die sich in den Unterlagen befinden, verletzen allerdings das Gebot zur Deutlichkeit. Der Verbraucher kann nicht wissen, welche der jeweiligen Dokumente gültig sind und Anwendung finden. Außerdem kann es sogar sein, dass sich die verschiedenen Ausführungen widersprechen.
  • Pflichtangaben nicht vollständig
    Zu den Pflichtangaben, die im Immobiliendarlehensvertrag enthalten sein müssen, zählen:– Darlehensgeber bzw. Darlehensvermittler mit Name und Anschrift
    – Art des Kredits
    – Jahreszins (effektiv)
    – Darlehensbetrag (netto)
    – Sollzinssatz
    – Laufzeit des Vertrags
    – Teilzahlungen: Beträge, Fälligkeiten, Anzahl
    – Summe aller Kosten
    – Informationen über verpflichtende Zusatzleistungen
    – Informationen zum WiderrufSind diese Angaben nicht oder nicht vollständig enthalten, läuft die Widerrufsfrist nach § 492 Abs. 2 BGB nicht an. Der Widerruf muss nach einer Einzelfallprüfung entschieden werden.
  • Verkürzte Zeiten für den Widerruf
    § 193 BGB besagt, dass eine Frist auf den nächsten Werktag verlagert wird, wenn ein Fälligkeitstag auf einen Sonn- oder Feiertag fällt. Einige Banken haben in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen diesen Paragrafen außer Kraft gesetzt und andere Regelungen festgeschrieben. Sie lassen Zahlungen oder Erklärungen auch auf Sonn- und Feiertage fallen, wodurch diese am Werktag vor der Frist eingegangen sein müssen. Das Landgericht Düsseldorf hat jedoch in seinem Urteil Az.: 10 O 143/17 festgelegt, dass Sonderregelungen nicht zum Nachteil des Verbrauchers sein dürfen. Die Widerrufsbelehrung ist somit fehlerhaft und anfechtbar.
  • Belehrungen für mehrere Verträge
    Einige Banken verwenden Sammelbelehrungen, mit denen sie Widerrufsbelehrungen für mehrere Verträge zusammenfassen. Dies ist aber unzulässig, denn jeder Darlehensvertrag muss eine eigene Widerrufsbelehrung bekommen. Der Grund dafür ist, dass jedes Darlehen ein eigenes Rechtsgeschäft darstellt und auch einzeln widerrufbar sein muss.

 

Widerruf des Immobilienkreditvertrags: So ist er möglich

Soll ein Immobiliendarlehensvertrag widerrufen werden, so sollte zuerst das Abschlussdatum einer Prüfung unterzogen werden. Wurde der Vertrag zwischen dem 11. Juni 2010 und dem heutigen Datum abgeschlossen? Sollte bei einem solchen Vertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung vorliegen, sind die Chancen gut, den Vertrag zu widerrufen. Wichtig ist, den Vertrag anwaltlich prüfen zu lassen, was übrigens auch dann gilt, wenn ein Widerruf bereits seitens der Bank abgelehnt worden ist. Möglich ist auch, dass ein bereits gekündigter Vertrag, der mit einer Vorfälligkeitsentschädigung beendet wurde, noch einmal überprüft wird. Nicht immer ist die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung rechtens gewesen und kann eventuell zurückgefordert werden!

Wird der Widerruf wirksam erklärt, wird der Kreditvertrag in ein Rückabwicklungsschuldverhältnis gewandelt. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer die gezahlten Zinsen nicht vollständig zurückgezahlt bekommt. Jede der beteiligten Seiten muss das zurückzahlen, was sie von der anderen Seite erhalten hat, wobei auch der Vorteil zurückerstattet werden muss, der aus dem Besitz der Sache gewonnen wurde. Der Darlehensnehmer zahlt die Darlehensvaluta zurück, ohne dass dabei bereits gezahlte Tilgungsleistungen Berücksichtigung finden. Ihm steht gegenüber der Bank der Anspruch auf Rückzahlung aller Leistungen (Zinsen und Tilgung) sowie eine Nutzungsentschädigung zu.
Die Rückabwicklung kostet beiden Seiten jedoch Zeit und Geld, was durch Neuverhandlungen zur Zinshöhe zu vermeiden ist. Viele Banken lasen sich auf derartige Neuverhandlungen ein und passen die Zinskonditionen für das Immobiliendarlehen an. Damit erreicht der Kreditnehmer in der Regel ebenfalls sein gewünschtes Ziel und spart auf die Dauer der Kreditlaufzeit viel Geld ein. Außerdem wird ein möglicherweise gutes bis sehr gutes Verhältnis zur Bank nicht durch den Widerruf gestört.

Widerruf bei beendeten Verträgen

Auch bei einem Vertrag, bei dem die Darlehensvaluta bereits an den Kreditgeber zurückgezahlt worden ist, kann ein Widerruf noch möglich sein. Liegt eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung vor, so kann der Darlehensnehmer seinen Anspruch auf Rückzahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, die er eventuell geleistet hat, und auf einen Nutzungsersatz geltend machen.
Allerdings ist der Widerruf bei beendeten Verträgen oftmals noch schwieriger als bei noch laufenden, weil sich die Banken unkooperativer zeigen. Für sie war das Geschäft bereits abgeschlossen und jetzt sollen sie dafür zahlen? Ohne anwaltlichen Beistand ist es oft nicht möglich, einen wirksamen Widerruf zu erreichen. Eine diesbezügliche juristische Beratung empfehlen auch die Verbraucherschutzzentralen.
Die Befürchtung, dass ein aufwendiges Gerichtsverfahren ansteht, um einen Immobilienkreditvertrag zu widerrufen, ist nicht in jedem Fall begründet. Einige Banken zeigen sich kooperativ, andere wehren sich mit umfassenden Mitteln. Vor allem bei bereits gezahlten Vorfälligkeitsentschädigungen wehren sich viele Kreditinstitute mit Händen und Füßen, wodurch sich wiederum die Notwendigkeit zur anwaltlichen Vertretung erklärt. Wichtig ist in dem Zusammenhang auch die Laufzeit des Vertrags, denn gerade geschlossene Verträge sind in der Regel einfacher zu widerrufen als langjährige Verträge, die fast abbezahlt sind. Die Praxis hat gezeigt, dass Verbraucher, die auf sich allein gestellt sind, weniger erfolgreich im Widerruf eines Immobiliendarlehensvertrages sind, als wenn ein juristischer Beistand zur Seite steht.

Als Betroffener erhalten Sie neben der umfassenden juristischen Erstberatung zu diesem Thema auch Unterstützung bei der Durchsetzung Ihrer weiteren immobilienrechtlichen Ansprüche. Sprechen Sie uns an.