Kategorien von Beschlüssen der Eigentümerversammlung

Rechtslage zuletzt geprüft am: 7.5.2026 | Ratgeber - Immobilienrecht, Wohnungseigentum
Erstmals veröffentlicht am: 7.5.2024 Mehr zum Thema: Immobilienrecht, Wohnungseigentum, Sowiesobeschluss, Eigentümerversammlung, Hausverwaltung, Beschluss, Anfechtung

Sowiesobeschlüsse sind resistent gegen Anfechtungen aus formellen Gründen

Bei Versammlungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) können nicht lediglich Beschlüsse über bestimmte Themen gefasst werden. Kommt ein Beschluss über die Sanierung der Hausfassade oder eine energetische Modernisierung zustande, spricht man von einem Beschluss, präziser auch von einem positiven Beschluss oder Positivbeschluss.

Denn es gibt auch den Fall, dass ein Beschluss über einen bestimmten Antrag mangels Erreichens der erforderlichen Mehrheit nicht zustandekommt. Es handelt sich dann um einen Negativbeschluss. Ein solcher Negativbeschluss kann nach § 44 WEG angefochten werden. Das Ziel einer solchen Klage ist die Ersetzung des Negativbeschlusses durch einen der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechenden Positivbeschluss (Beschlussersetzungsklage).

Mitunter behauptet ein Protokoll einer Eigentümerversammlung aber nur einen positiven oder negativen Beschluss, während in Wahrheit überhaupt nicht abgestimmt worden ist. Das ist dann ein so genannter Nichtbeschluss. Ein Nichtbeschluss gilt prozessual als Beschluss und kann angefochten werden wie ein positiver oder ein negativer Beschluss. Das Protokoll hat insoweit konstitutive Bedeutung. Auch ein lediglich verkündeter Beschluss ist anzufechten und nicht automatisch nichtig.

Schließlich gibt es noch den Sonderfall, dass über ein Thema - vor oder während der Eigentümerversammlung - bereits ausgiebig diskutiert worden ist. Die Argumente aller Beteiligten liegen auf dem Tisch und wurden wahrgenommen und in die Diskussionen mit einbezogen. Corona hat uns gelehrt, dass ein solcher Optimalfall nicht mehr selbstverständlich ist, vielmehr unter dem Euphemismus Cancel-Culture unliebsame Meinungen geshadowbanned und der mitlaufenden breiten Masse vorenthalten werden.

Es handelt sich indessen um den Optimalfall von Sowiesobeschlüssen. Sowiesobeschluss ist ein neuer Fachbegriff, inspiriert von den baurechtlichen Sowiesokosten (dazu siehe meine Schlaglöcher des Baurechts, Schlagloch Nr. 77 "Sowiesokosten und Vorteilsausgleichung"). Wenn vor Gericht bewiesen werden kann, dass die abweichende Position des Anfechtungsklägers von allen Stimmberechtigten bei ihrer jeweiligen Entscheidungsfindung hinreichend berücksichtigt worden ist, dann sind formelle Mängel wie etwa eine zu kurze Einladungsfrist egal und führen nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses.

Hausverwaltungen ist zu empfehlen, in allen strittigen Fragen einer Hausgemeinschaft durch Schaffung einer offenen Debattenkultur für Sowiesobeschlüsse zu sorgen.