Lagerung von Gegenständen in der Tiefgarage: Was ist erlaubt und welche Folgen drohen?

25.1.2026 | Ratgeber - Immobilienrecht, Wohnungseigentum Mehr zum Thema: Immobilienrecht, Wohnungseigentum, Tiefgarage, Lagerung, Gegenstände, Brandschutz, Haftung

Brandschutz, Haftungsrisiken und rechtliche Konsequenzen bei unzulässiger Nutzung von Garagenstellplätzen

 

Die Tiefgarage dient dem Abstellen von Kraftfahrzeugen – so weit, so klar. Doch viele Mieter und Eigentümer nutzen ihren Stellplatz auch zur Lagerung von Gegenständen. Regale, Winterreifen, Werkzeug oder sogar Möbel finden dort ihren Platz. Was auf den ersten Blick praktisch erscheint, kann jedoch erhebliche rechtliche Probleme nach sich ziehen.

Was darf in einer Tiefgarage gelagert werden?

Die Stellplätze unterliegen den Bau- und Nutzungsgenehmigungen für das Objekt, die grundsätzlich keinen anderen Nutzungszweck zulassen. Zudem müssen die brandschutzrechtlichen Vorschriften stets eingehalten werden.

Die Nutzung von Tiefgaragenstellplätzen ist klar geregelt: Sie dienen ausschließlich dem Abstellen von Kraftfahrzeugen. In Mittel- und Großgaragen dürfen brennbare Stoffe außerhalb von Kraftfahrzeugen nicht aufbewahrt werden. In Kleingaragen dürfen bis zu 200 l Dieselkraftstoff und bis zu 20 l Benzin in dicht verschlossenen, bruchsicheren Behältern aufbewahrt werden. 

Nach § 14 Abs. 2 Garagenverordnung Baden-Württemberg (GaVO BW) ist die Aufbewahrung brennbarer Stoffe in Mittel- und Großgaragen nur zulässig, wenn sie zum Fahrzeugzubehör zählen oder der Unterbringung von Fahrzeugzubehör dienen.

Erlaubt sind daher grundsätzlich nur:

• Gegenstände, die zum Fahrzeugzubehör gehören (z.B. Winterreifen, Schneeketten, Wagenheber)
• Gegenstände, die der Unterbringung von Fahrzeugzubehör dienen (z.B. ein Reifenregal)
• In Kleingaragen: begrenzte Mengen Kraftstoff in geeigneten Behältern

Nicht erlaubt sind:

• Möbel und Hausrat
• Brennbare Materialien wie Styroporplatten, Kartons oder Holz
• Farben, Lacke und andere leicht entzündliche Stoffe
• Sperrmüll oder Abfälle
• Gegenstände, die keinen Bezug zur Fahrzeugnutzung haben

Warum sind diese Regelungen so streng?

Sinn der Regelung ist es, die Gefahr eines Brandes in einer Garage möglichst gering zu halten. Das Verbot der Lagerung von brennbaren der Fahrzeugnutzung nicht dienenden Stoffen soll verhindern, dass es zu einer unnötigen Steigerung der bereits von den geparkten Fahrzeugen ausgehenden Gefahr, die wegen des Benzins, der Reifen oder der Lackierung einem Feuer Nahrung geben könnten, komme.

Der Versicherungsschutz kann bei Nichtbeachtung der Vorschriften verloren gehen, so dass ein Gebäude im Brandfall nicht mehr versichert wäre.

Die Brandgefahr in Tiefgaragen ist bereits durch die dort abgestellten Fahrzeuge erheblich. Jedes zusätzliche brennbare Material erhöht diese Gefahr weiter und kann im Ernstfall zu einer schnelleren Brandausbreitung führen.

Haftung bei Verstößen gegen die Lagerungsvorschriften

Haftung des Mieters oder Eigentümers

Wer gegen die Lagerungsvorschriften verstößt, trägt ein erhebliches Haftungsrisiko. Der geltend gemachte Schaden fällt unter den Schutzzweck der verletzten Fürsorgepflicht.

Zwischen der die Brandgefahr erhöhenden pflichtwidrigen Lagerung der Styroporplatten und dem durch den Brand eingetretenen Schaden des Mieters besteht ein adäquater Kausalzusammenhang, der durch die vorsätzliche Brandstiftung nicht unterbrochen worden ist.

Das bedeutet konkret: Selbst wenn ein Dritter vorsätzlich einen Brand legt, haftet derjenige, der brennbare Materialien unzulässig gelagert hat, für die entstandenen Schäden. Der Brand ist gerade durch die Lagerung der Styroporplatten ermöglicht worden. Dass ein Dritter diese anzünden würde, lag angesichts der freien Zugänglichkeit der nach drei Seiten hin offenen Garage nicht außerhalb der Wahrscheinlichkeit.

Mögliche Schadensersatzansprüche bestehen gegenüber:

• Anderen Mietern oder Eigentümern, deren Fahrzeuge beschädigt wurden
• Dem Vermieter oder der Eigentümergemeinschaft bei Gebäudeschäden
• Verletzten Personen bei Personenschäden
• Der Versicherung im Wege des Regresses

Haftung des Vermieters

Auch Vermieter können in die Haftung genommen werden. Der Vermieter ist letztlich auch verantwortlich für diesen Zustand, denn er hat das Abstellen eines Zweitwagens auf der Einfahrt dem Mitmieter genehmigt und damit dessen Verhalten Ihnen gegenüber abgesegnet.

Das gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB zu vermutende Verschulden der Streithelferin ist der Beklagten gemäß § 278 BGB zuzurechnen. Die Streithelferin ist in Erfüllung der Pflicht der Beklagten als Vermieterin, ein den Mieter schädigendes Verhalten zu unterlassen, als deren Erfüllungsgehilfe tätig geworden.

Vermieter müssen daher aktiv gegen Verstöße vorgehen und dürfen unzulässige Lagerungen nicht dulden.

Rechte und Pflichten bei Beeinträchtigungen

Rechte des betroffenen Mieters

Aus dem geschlossenen Mietvertrag besteht Anspruch auf eine ungestörte Nutzung der Mietsache. Nach Ihrer Schilderung wird dies jedoch durch einen anderen Mieter beeinträchtigt. Zur Nutzung einer Garage gehört ja nicht nur die Möglichkeit, IN ihr etwas einzustellen, sondern auch die Zu- und Abfahrt zu ihr ungehindert nutzen zu können.

Sie können wegen dieses Mangels der Mietsache vom Vermieter die Beseitigung dieser Beeinträchtigung verlangen und nach entsprechender Androhung auch die Miete entsprechend mindern.

Die Miete kann gemindert werden, wenn der Mietgebrauch der Garage beeinträchtigt ist. Das kommt z. B. dann in Betracht, wenn aufgrund der Müllablagerungen Geruchsbelästigungen auftreten oder Ungeziefer in der Garage zu finden ist. In diesem Fall kann die Bruttomiete ca. um 20 % gemindert werden.

Pflichten des Vermieters

Sie sollten Ihren Vermieter nochmals schriftlich auffordern, dass er für eine abgeschlossene Garage Sorge trägt. Ferner sollten Sie Ihren Vermieter auf das Brandschutzproblem aufmerksam machen. In Ihrem Schreiben sollten Sie den Vermieter bereits darauf hinweisen, dass er die Haftung für sämtliche Schäden trägt und ihn auffordern, das Mietverhältnis mit der Mitmieterin zu kündigen.

Abmahnung und rechtliche Schritte

Die Abmahnung als erster Schritt

Bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden, sollte zunächst eine schriftliche Abmahnung erfolgen. Diese sollte enthalten:

• Genaue Beschreibung des Verstoßes (welche Gegenstände werden wo gelagert)
• Hinweis auf die Verletzung der Garagenordnung bzw. Brandschutzvorschriften
• Aufforderung zur sofortigen Beseitigung der Gegenstände
• Fristsetzung (in der Regel 14 Tage)
• Hinweis auf mögliche rechtliche Konsequenzen bei Nichtbeachtung
• Hinweis auf Haftungsrisiken

Die Abmahnung sollte nachweisbar zugestellt werden (Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung).

Weitere rechtliche Schritte

Wird die Abmahnung ignoriert, stehen verschiedene Möglichkeiten offen:

Für Vermieter:

• Kündigung des Garagenmietvertrags bei fortgesetztem Verstoß
• Bei Wohnungsmietern: Abmahnung und im Wiederholungsfall außerordentliche Kündigung
• Unterlassungsklage
• Beseitigungsklage

Für Miteigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft:

• Beschlussfassung über Maßnahmen gegen den Verstoß
• Unterlassungsklage gemäß Wohnungseigentumsgesetz
• Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen

Für betroffene Nachbarmieter:

• Mängelanzeige beim Vermieter
• Mietminderung bei Beeinträchtigung
• Schadensersatzansprüche bei eingetretenen Schäden

Besonderheiten bei Wohnungseigentümergemeinschaften

Sie können in den Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft nachschauen, ob es etwa eine Benutzungsordnung für die Tiefgarage gibt, in der nähere Nutzungsrechte vereinbart wurden.

In Wohnungseigentümergemeinschaften können zusätzliche Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bestehen. Diese sind für alle Eigentümer verbindlich. Es ist daher zu befürchten, dass die Stellplätze eben nur zum Abstellen von Kraftfahrzeugen benutzt werden dürfen und Sie gerichtlich gezwungen werden könnten, die Schränke zu entfernen.

Versicherungsrechtliche Aspekte

Daraus, dass der Mieter sich verpflichtet hat, auf seine Kosten seine Geschäftseinrichtung und seinen Betriebsunterbrechungsschaden zu versichern, folgt ein solcher Haftungsverzicht nicht. Die Versicherung dient vielmehr der Absicherung seines eigenen wirtschaftlichen Risikos. Darauf ist auch das Interesse der Beklagten gerichtet, die als Vermieterin daran interessiert ist, dass ihr Mieter durch eine Beschädigung bzw. Zerstörung seiner Einrichtungsgegenstände nicht insolvent wird. Eine bestehende Versicherung entbindet nicht von der Haftung bei Verstößen gegen Brandschutzvorschriften. Im Gegenteil: Versicherungen können bei grober Fahrlässigkeit oder vorsätzlichen Verstößen gegen Sicherheitsvorschriften ihre Leistung verweigern oder kürzen.

Lagerung bei Dritten als Alternative

Wer Gegenstände einlagern möchte, sollte auf professionelle Lagerangebote zurückgreifen. Der Beklagte ist gewerblich mit dem Transport und der Einlagerung von Gegenständen befasst.

Der Lagerhalter haftet für den Schaden, der durch Verlust oder Beschädigung des Gutes in der Zeit von der Übernahme zur Lagerung bis zur Auslieferung entsteht, es sei denn, dass der Schaden durch die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns nicht abgewendet werden konnte.

Bei professionellen Lagerhaltern gelten klare vertragliche Regelungen und Haftungsbestimmungen. Bei der Benachrichtigungspflicht des Lagerhalters gemäß Nr. 15.1 Satz 2 ADSp handelt es sich um eine vertragswesentliche Pflicht (Kardinalpflicht) im Sinne von Nr. 27.1 Halbsatz 2 ADSp. Gleiches gilt für die Auswahl eines geeigneten Lagerortes für das dem Lagerhalter anvertraute Gut.

Praktische Empfehlungen

Für Mieter und Eigentümer von Stellplätzen:

• Lagern Sie ausschließlich Fahrzeugzubehör in der Garage
• Prüfen Sie Ihren Mietvertrag oder die Gemeinschaftsordnung auf spezielle Regelungen
• Nutzen Sie für andere Gegenstände professionelle Lagerangebote
• Entfernen Sie umgehend unzulässig gelagerte Gegenstände nach einer Abmahnung

Für Vermieter und Hausverwaltungen:

• Führen Sie regelmäßige Kontrollen der Tiefgarage durch
• Reagieren Sie umgehend auf Verstöße mit schriftlichen Abmahnungen
• Weisen Sie in Mietverträgen explizit auf die Nutzungsbeschränkungen hin
• Dokumentieren Sie Verstöße fotografisch für eventuelle rechtliche Schritte

Für Wohnungseigentümergemeinschaften:

• Erstellen Sie eine klare Garagenordnung
• Beschließen Sie Maßnahmen gegen Verstöße
• Beauftragen Sie die Hausverwaltung mit regelmäßigen Kontrollen
• Setzen Sie Beschlüsse konsequent durch

Fazit

Die Lagerung von Gegenständen in Tiefgaragen ist streng reglementiert und aus gutem Grund auf Fahrzeugzubehör beschränkt. Verstöße gegen diese Regelungen sind nicht nur ordnungswidrig, sondern können im Schadensfall zu erheblichen Haftungsrisiken führen. Die Rechtsprechung stellt klar, dass selbst bei vorsätzlicher Brandstiftung durch Dritte eine Haftung für unzulässig gelagerte brennbare Materialien besteht.

Betroffene sollten Verstöße dokumentieren und den Vermieter oder die Hausverwaltung schriftlich informieren. Vermieter und Eigentümergemeinschaften sind verpflichtet, gegen Verstöße vorzugehen. Eine Abmahnung mit angemessener Frist ist der erste Schritt, bevor weitere rechtliche Maßnahmen ergriffen werden.

Wer Lagerbedarf hat, sollte auf professionelle Lagerangebote zurückgreifen, statt die Tiefgarage zweckentfremdet zu nutzen. Dies schützt nicht nur vor rechtlichen Konsequenzen, sondern auch vor erheblichen finanziellen Risiken im Schadensfall.

Persönliche Beratung in unserer Kanzlei

Die rechtliche Beurteilung von Lagerungsfragen in Tiefgaragen hängt stark vom Einzelfall ab. Mietvertragliche Regelungen, Gemeinschaftsordnungen und die konkreten Umstände spielen eine wichtige Rolle. Gerne prüfen wir Ihre individuelle Situation, beraten Sie zu Ihren Rechten und Pflichten und unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche oder der Abwehr unberechtigter Forderungen. Vereinbaren Sie einen Termin in unserer Kanzlei für eine umfassende rechtliche Beratung.