Schwarzkauf und Nichtigkeit beim Immobiliengeschäft

Rechtslage zuletzt geprüft am: 21.8.2023 | Ratgeber - Immobilienrecht, Wohnungseigentum Mehr zum Thema: Immobilienrecht, Wohnungseigentum, Schwarzkauf, Nichtigkeit, Heilung, Scheingeschäft, Notarvertrag

Notarverträge müssen vollständig alle Vereinbarungen der Beteiligten enthalten

Die Beurkundung eines geringeren Immobilien-Kaufpreises als des eigentlich gewollten Kaufpreises (Schwarzkauf) führt zur Nichtigkeit beider damit abgeschlossenen Verträge. Diese Nichtigkeit ist nach herkömmlicher Auffassung als Formnichtigkeit durch Grundbucheintragung heilbar, so dass der Erwerber beim Schwarzkauf letztlich doch Eigentümer wird. Dies ist seit der aktuellen Schwarzgeld-Rechtsprechung des BGH (zuletzt Urteil vom 16.03.2017 – VII ZR 197/16 über eine nachträgliche Schwarzgeld-Abrede) nicht mehr haltbar, so bereits zutreffend das Urteil des Landgerichts Münster vom 21.11.2014 – 16 O 68/14 (mit anderer Begründung im Ergebnis bestätigt durch Urteil des OLG Hamm vom 25.6.2015 – I-22 U 166/14).

Ausgangspunkt ist der Schulfall des Schwarzkaufs: V und K sind beim Notar. Dieser beurkundet einen Immobilienkauf zu einem Kaufpreis von 300.000 EUR. Um Steuern und Notarkosten zu sparen, übergibt K dem V anlässlich der Beurkundung und vom Notar unerkannt in bar weitere 200.000 in einem Koffer. K wird im Grundbuch eingetragen.

Nach bisheriger Dogmatik liegt im notariell beurkundeten Vertrag ein Scheingeschäft gem. § 117 BGB vor, weshalb dieser nichtig sei. Der eigentlich gewollte Vertrag mit dem wahren Kaufpreis 500.000 EUR sei gem. § 125 BGB nichtig. Der Formmangel werde aber durch Eintragung im Grundbuch gem. § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt. K wird demnach Eigentümer. Eine Nichtigkeit wegen Verstoßes gegen gesetzliche Verbote wird verneint, da die Steuerhinterziehung gem. § 370 AO bzw. der Betrug gem. § 263 StGB zu Lasten des Notars nicht Hauptzweck des Vertrags sei, Urteil des BGH vom 23.06.1997 – II ZR 220/95.

Das Ergebnis verwunderte schon immer. Denn immerhin beabsichtigt ein solcher Käufer mit diesem Vorgehen die Hinterziehung von Grunderwerbssteuern, die sich nach dem beurkundeten Kaufpreis richten. Ferner wird der Notar um einen Teil der Notargebühren betrogen. § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB heilt aber nur den Formmangel, nicht aber eine Unwirksamkeit aus anderen Gründen.

Bereits die Annahme eines Scheingeschäfts ist zweifelhaft. Der Notarvertrag ist entgegen der herkömmlichen Auffassung wirksam. Denn V und K schließen das Geschäft vor dem Notar nicht nur zum Schein ab. Sie wollen in Wahrheit mit dem Notar gerade das beurkundete Geschäft abschließen. Ansonsten würde das illegale Steuersparmodell ja nicht funktionieren.

V und K wollen zusätzlich aber noch einen weiteren Vertrag, einen Nachtrag oder eine Zusatzvereinbarung dahingehend abschließen, dass über den beurkundeten Kaufpreis hinaus ein weiterer Betrag „schwarz“ vom Käufer an den Verkäufer fließen soll. Ob dies vor oder nach der Beurkundung geschieht ist ebenso ohne Belang wie die Höhe des schwarz zu zahlenden Kaufpreisteils. Es liegt mithin kein Scheingeschäft vor. Es wird auch nicht etwa nur ein Vertrag nach den allgemeinen Regeln geschlossen. Beide Verträge sind vielmehr gewollt.

Im eingangs genannten Schulfall wollen V und K gerade einen Notarvertrag unter Beteiligung des amtierenden Notars mit einem Kaufpreisteil in Höhe von 200.000 EUR. Darüber hinaus wollen sie eine Zusatzvereinbarung über einen weiteren Kaufpreisteil in Höhe von 300.000 EUR. Letzteren wollen sie unter der Maßgabe bzw. Zusatzabrede, dass dieser Kaufpreisteil an Notar und Finanzamt vorbei zu zahlen ist.

Der Zusatz- bzw. Nachtragsvertrag wird nur geschlossen, um Steuern und Notargebühren zu hinterziehen. Er ist daher gem. § 134 BGB nichtig. Da Notarvertrag und Zusatzvereinbarung miteinander stehen und fallen, ergreift die Nichtigkeit der Zusatzvereinbarung über § 139 BGB den an sich wirksamen Notarvertrag.

Der Käufer kann in einem solchen Fall mithin mangels wirksamer Auflassung nicht Eigentümer werden. Erfolgt dennoch eine Eigentumsumschreibung auf den Käufer, so wird das Grundbuch falsch und ist auf Antrag zu berichtigen. Ein gerechtes Ergebnis, da der Käufer Nutznießer gewesen wäre. 

Im Ganzen ist dringend zu empfehlen, immer ehrlich und vollständig alle gewollten Vereinbarungen beurkunden zu lassen.