Vorsicht beim Wohnungskauf: Angaben im Exposee des Verkäufers sind nicht automatisch Inhalt des Kaufvertrages

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Vorvertragliche Aussagen des Verkäufers über Eigenschaften einer Immobilie müssen regelmäßig in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden, wenn sie verbindlich sein sollen.

Werden die Aussagen des Verkäufers - dies gilt auch für Angaben in einem Exposé - nicht zum Inhalt des notariellen Kaufvertrages über eine Immobilie gemacht, läuft der Käufer Gefahr, dass er keine Mängelansprüche hat.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.11.2015 (V ZR 78/14) entschieden, dass in einem notariellen Kaufvertrag alle Erklärungen in den Vertrag aufgenommen werden müssen, die eine Regelung enthalten, das heißt Rechtswirkungen erzeugen sollen.

Werden vorvertraglich vom Verkäufer (z.B. in einem Exposé) geäußerte Eigenschaften (z.B. bestimmte Wohnfläche) in den notariellen Vertrag nicht integriert, muss unterstellt werden, dass sich die Kaufvertragsparteien insoweit nicht binden wollen. Der Käufer kann dann auch mangels Vereinbarung keine Mängelansprüche (z.B. wegen einer vom Exposé abweichenden weitaus geringeren Wohnfläche) geltend machen.

In der Praxis ist es gerade bei gebrauchten Immobilien häufig so, dass der notarielle Kaufvertrag zur Beschaffenheit nicht mehr aussagt, als dass die Immobilie verkauft wird, wie sie steht und liegt und im Übrigen die Mängelhaftung ausgeschlossen ist. Hat man zu etwaigen vorvertraglich vom Verkäufer behaupteten Eigenschaften der Immobilie im Notarvertrag nichts geregelt, dann kann sich der Käufer regelmäßig hierauf auch nicht stützen. Nur wenn der Käufer oder Makler arglistig - Fahrlässigkeit reicht nicht! - gehandelt hätte, käme die Geltendmachung von Schadensersatz in Betracht.