Was denn nun: Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung

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BGH: Welche Mehrheiten sind bei einer Sanierung der Balkone notwendig?

Bauliche Veränderungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft führen häufig zu Auseinandersetzungen zwischen den Eigentümern. 

Sollen hierbei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ausgeführt werden, so ist die Beurteilung, um welche Maßnahme es sich eigentlich handelt, von entscheidender Bedeutung. Denn während Instandsetzungsarbeiten  mit einer einfachen Stimmenmehrheit beschlossen werden können, sind sonstige bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ausschließlich bei einer Zustimmung aller Eigentümer möglich (und damit bei größeren oder zerstrittenen Anlagen praktisch ausgeschlossen). Modernisierungen hingegen können beschlossen werden (mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit).

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
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Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Holzbalkone sollten gegen Stahl und Glas ausgetauscht werden

Der Bundesgerichtshof (Az.: V ZR 224/11) musste sich nun Ende des vergangenen Jahres mit dieser Thematik befassen. In einer Gemeinschaft sollten die sanierungsbedürftigen Balkonkonstruktionen aus Holz saniert werden. Hierbei war ein Balkon - Austausch der Konstruktion zu Stahl und Glas geplant. Der Kostenpunkt: 280.000 € (die Kosten der reinen Sanierung hätten nur 70.000 € gekostet).

Der BGH hat zunächst festgehalten, dass immer dann, wenn Maßnahmen zur Reparatur notwendig sein, grundsätzlich zu überprüfen ist, ob eine modernisierende Instandsetzung vorliegt. Diese wäre mit einfacher Mehrheit zu beschließen. Entscheidend ist hierbei, ob die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt. Allerdings muss die Maßnahme auch dem Interesse eines objektiven Wohnungseigentümers entsprechen. Ob dies der Fall ist, ist letztlich über eine Kosten-Nutzen-Analyse in Erfahrung zu bringen. Hiernach sollten sich die Aufwendungen innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren amortisieren, damit noch von einer "modernisierenden Instandsetzung" gesprochen werden kann. Ist dies nicht der Fall, so führt eine Gebrauchswerterhöhung letztlich zu einer "Modernisierung", so dass Maßnahmen nur mit doppelt qualifizierter Mehrheit genehmigt werden können.

Kosten außer Verhältnis zum Erfolg?

Stehen die Kosten der Maßnahme allerdings außer Verhältnis zum erzielten Erfolg, so wäre auch ein solcher Beschluss ein Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung und daher auf Antrag hin aufzuheben.

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RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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