Beim Immobilienkauf vertraglich vereinbarte Mieterträge müssen rechtmäßig erzielbar sein

Rechtslage zuletzt geprüft am: 17.4.2023 | Ratgeber - Kaufrecht Mehr zum Thema: Kaufrecht, Immobilienkauf, Mietertrag, Vertrauensschutz, Beschaffenheit, Schadensersatz

Fehlerhafte Angaben über Miete und Betriebskosten sind Beschaffenheitsvereinbarungen bzw. Zusicherungen, die zur Schadensersatzpflicht führen können.

Vertrauensschutz des Erwerbers hinsichtlich Zulässigkeit der Vermietung

Die in Immobilien – Kaufverträgen enthaltenen Angaben des Verkäufers über tatsächlich erzielte Mieterträge sind zugesicherte Eigenschaften bzw. Beschaffenheitsangaben. Der Erwerber darf deshalb darauf vertrauen, dass die Mieterträge aus einer gesetzlich zulässigen Vermietung erzielt wurden und werden.

Deutlich überhöhte Mieten vereinbart

Die nach den Angaben des Veräußerers der Immobilien vereinbarten Wohnungsmieten lagen um über 70 %, teilweise um 115 % über den ortsüblichen Vergleichsmieten. Deswegen sah sich der Käufer der Immobilie gehalten, mit einigen der Mieter Herabsetzungsvereinbarungen zu schließen. Der Verkäufer bestreitet die beim Abschluss des Vertrages gemachte Zusage, er habe die ortsüblichen Vergleichsmieten vereinbart.

Einhaltung ortsüblicher Vergleichsmiete beim Verkauf zugesichert

Das OLG Frankfurt urteilte am 13.04.2011, Az. 19 U 45/08 zugunsten des Erwerbers. Abstellend auf die im Veräußerungszeitpunkt 1995 geltende Rechtslage stellt das Gericht in seiner Begründung darauf ab, der Veräußerer habe sowohl in Bezug auf die in der Vergangenheit erzielten Mieten als auch hinsichtlich der zukünftig erzielbaren Mieten zugesichert, dass sich diese innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten halten. Da der Käufer das Objekt als Kapitalanlage erworben hatte, sei es ihm erkennbar auf die nachhaltige Erzielbarkeit der Mieten angekommen. Die seitens des Verkäufers angegebenen Mieten konnten jedoch nicht erzielt werden, weil der Tatbestand des Mietwuchers erfüllt war.

Gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz kann eine unangemessen hohe Wohnraummiete schon ab einer Miete vorliegen, die die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 % übersteigt. Ab einer Überhöhung von 50 % handelt es sich regelmäßig um Mietwucher. In vorliegendem Fall legte das Gericht die Vorlage einer Mietaufstellung dahingehend aus, es handele sich um Erträge aus „ortsüblicher" Vermietung. Dies führte zur Verpflichtung des Verkäufers Schadensersatz zu leisten.