BGH lockert Voraussetzungen einer Verwertungskündigung
Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Verwertungskündigung, MieteDie Kläger, eine Erbengemeinschaft, sind Eigentümer eines in der ehemaligen DDR liegenden Einfamilienhauses, welches seitens der Beklagten, einer ostdeutschen Familie, bereits seit mehr als 50 Jahren bewohnt ist. Das streitgegenständliche Haus war unter staatlicher DDR-Verwaltung im Jahr 1953 an die Beklagten vermietet worden. Im Jahr 1993, nach Ende der staatlichen Verwaltung, traten die Kläger als Vermieter in das Mietverhältnis ein.
Im Juli 2007 kündigten die Kläger den Beklagten unter Berufung auf § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB, weil sie das Haus zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verkaufen wollten. Sie begründeten die Kündigung damit, dass das Haus sanierungsbedürftig und verlustbringend sei und die erstrebte Erbauseinandersetzung nur durch den Verkauf des Hauses zu erreichen sei. Durch den Fortbestand des Mietverhältnisses würde der Verkauf verzögert werden und den Klägern entstünden erhebliche, nicht hinnehmbare Nachteile. Da die Beklagten der Kündigung nicht Folge leisteten, erhoben die Kläger Räumungsklage vor dem Amtsgericht Potsdam. Sowohl das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Kläger zurückgewiesen, als auch das Landgericht die dagegen gerichtete Berufung der Kläger.
In seiner Entscheidung vom 08.06.2011, AZ: VIII ZR 226/09, führt der Bundesgerichthof dagegen aus, dass im vorliegenden Fall ein erheblicher Nachteil der Kläger als Vermieter nicht deswegen verneint werden könne, weil sich seit dem Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis, der Zustand des Hauses, welches die Kläger bereits in einem vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben, nicht weiter verschlechtert hätte.
Der BGH hat insofern den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverweisen.
Im vorliegenden Fall ist von besonderer Bedeutung, dass es sich um ein Objekt in ehemalig staatlicher Verwaltung handelt. Der BGH führt diesbezüglich aus, dass bei Verneinung eines erheblichen Nachteils der Vermieter, Vermieter solcher Immobilien ansonsten quasi an den bei Aufhebung der Verwaltung bestehenden Zustand der Immobilien auch nach Beendigung der staatlichen Verwaltung gehalten wären und ihnen zugemutet werden würde, dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen. Dies sei jedoch mit dem Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Absatz 1 GG unvereinbar.
