Die Eigenbedarfskündigung bei mehrmaliger Umwandlung einer Mietwohnung

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Teil 15 Beginn der Sperrfrist bei mehrmaliger Umwandlung in Wohnungseigentum

Die Sperrfrist läuft zugunsten des Mieters erst mit der Umwandlung, die zur Bildung von Wohnungseigentum nur für die verkaufte und zu kündigende Wohnung führt.

Der Fall

Der Vermieter hatte zwei Umwandlungen dergestalt durchgeführt, dass das Eigentum zunächst in größere Einheiten und dann später die jeweiligen Einheiten nochmal in Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist, aus dem dann auch die streitgegenständliche Wohnung hervorgegangen ist.

Alsdann hat der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Die Sperrfrist (zum damaligen Zeitpunkt noch drei Jahre in Berlin, heute zehn Jahre) sollte seiner Auffassung nach bereits durch die erste Aufteilung zu laufen begonnen haben und daher nunmehr bereits abgelaufen gewesen sein.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht Charlottenburg gab dem Mieter Recht. Die Sperrfrist läuft erst mit der Aufteilung, die quasi zur Wohnung des Mieters führt. Das Amtsgericht: An der Wohnung selbst wurde insoweit kein Wohnungseigentum begründet. Damit konnte die seitens der Beklagten genutzte Wohnung nicht separat veräußert werden, sondern - wie bei einem ungeteilten Gebäude - nur im Gesamtpaket. Maßgeblicher Anknüpfungspunkt des § 577a Abs. 1 BGB ist aber, dass ausschließlich an der Wohnung der Beklagten Wohnungseigentum begründet wird. Dies erschließt sich bereits aus dem Wortlaut des § 577a Abs. 1 BGB, wonach entscheidend ist, dass an den genutzten Räumen selbst Wohnungseigentum begründet wird ("ist an vermieteten Wohnräumen...Wohnungseigentum begründet worden"), also die vermietete Wohnung eine abgeschlossene und veräußerbare Wohnungseigentumseinheit darstellen muss. (AG Charlottenburg, Urteil vom 09. Oktober 2013 – 213 C 211/13 –, juris)

Die Bewertung

Die Sperrfrist soll den Mieter schützen, der im guten Glauben, vor einer Eigenbedarfskündigung weit gehend geschützt zu sein, in eine größere Einheit einzieht, die dann in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Eine Aufteilung in Wohnungseigentum findet in der Regel vor dem Hintergrund einer späteren Veräußerung an einzelne Erwerber statt. Dadurch besteht eine gesteigerte Gefahr der Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter einer einzelnen Wohnung wird mit größerer Wahrscheinlichkeit irgendwann Eigenbedarf an einer bestimmten Wohnung haben, als der Vermieter eines ganzen oder mehrerer Häuser. Vor diesem Hintergrund würde jede andere Entscheidung darauf hinauslaufen, dem Mieter den gesetzgeberischen durch die Sperrfrist bezweckten Schutz zu entziehen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Versuchen Vermieter durch geschickte Konstruktionen oder durch die Ausnutzung günstiger Situationen den mietrechtlichen Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung zu umgehen, riskieren sie mit der dann folgenden Räumungsklage vor Gericht zu scheitern. In Berlin gilt künftig zusätzliche Vorsicht: Die Sperrfrist wurde im Oktober 2013 von bisher drei auf nunmehr zehn Jahre einheitlich für ganz Berlin verlängert.

Fachanwaltstipp Mieter:

Bevor man wegen einer Eigenbedarfskündigung die Wohnung räumt, sollte man die Wirksamkeit der Kündigung zunächst genau prüfen. Selbst wenn die Eigenbedarfskündigung an sich wirksam ist, kann man durch geschicktes Agieren noch ein längeres Verbleiben in der Wohnung erreichen. Wenn man nicht räumt, muss der Vermieter immer erst Räumungsklage erheben. Dies sollte eigentlich selbstverständlich sein. In der Praxis erlebe ich allerdings immer wieder Vermieter, die die Mieter durch Drohung statt durch Klage aus der Wohnung befördern wollen. Dagegen sind Mieter gut geschützt.