Die Folgen verspäteter Betriebskostenabrechnungen im Wohnraummietverhältnis

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Beispiel:

Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass ein Vermieter, obwohl er dazu verpflichtet ist, nicht oder nicht rechtzeitig über die Betriebskosten abrechnet. Dies kann sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.

Die Abrechnungsfrist ist im Gesetz ebenso klar geregelt wie die Folgen des Versäumens der Frist. § 556 Abs. 3 BGB besagt, dass über die Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abzurechnen ist und dass die Abrechnung dem Mieter innerhalb von einem Jahr nach Ende der Abrechnungsfrist mitgeteilt werden muss.

Der Abrechnungszeitraum war vom 01.01.2007 bis zum 31.12.2007. Der Mieter muss die Abrechnung dann spätestens am 31.12.2008 erhalten haben.

Wichtig ist dabei, dass das Absenden der Abrechnung am 31.12.2008 nicht ausreichend ist. Die Abrechnung muss beim Mieter angekommen sein.

Mieter und Vermieter sollten dabei beachten, dass nicht zwangsläufig das Kalenderjahr der Abrechnungszeitraum sein muss. Die Abrechnungsperiode kann vom Kalenderjahr abweichen, darf allerdings nicht länger als ein Jahr sein.

Der Vermieter rechnet für den Zeitraum vom 01.10.2006 bis zum 30.09.2007 ab. In diesem Fall, muss der Mieter die Abrechnung spätestens am 30.09.2008 erhalten haben.

Rechnet der Vermieter verspätet oder gar nicht ab, kann er nach der Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB keine Nachforderungen mehr stellen. Das Gesetz lässt nur in wenigen Ausnahmefällen eine verspätete Abrechnung zu. Das bedeutet, dass der Vermieter, der die Abrechnungsfrist versäumt, trotz ordnungsgemäßer Abrechnung kein Nachzahlung des Mieters verlangen kann.

Der Vermieter erteilt für den Zeitraum vom 01.10.2006 bis zum 30.09.2007 eine ordnungsgemäße Abrechnung, die mit einer Nachzahlung von 500,00 € endet. Diese Abrechnung übergibt er dem Mieter am 01.11.2008 persönlich.

Die Abrechnung ist dem Mieter verspätet übergeben worden und der Mieter muss die Nachzahlung nicht leisten.

Sollte ein Mieter auf eine verspätete Abrechnung gleichwohl gezahlt haben, kann der Mieter nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 94/05) die geleistete Nachzahlung zurückfordern.

Oft genug kommt es auch vor, dass eine Abrechnung durch den Vermieter nicht erstellt wird. Hat der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist keinen Anspruch mehr auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung?

Doch, der Mieter hat einen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung. Der Mieter kann verlangen, dass die Abrechnung erstellt wird und diesen Anspruch auch gerichtlich durchsetzen. Da der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet und auch die Möglichkeit besteht, dass sich ein Guthaben zu seinen Gunsten ergibt, ist der Vermieter zur Abrechnung weiter verpflichtet.

Ein besonderes Risiko besteht für den Vermieter, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. In diesem Fall kann der Mieter, wenn der Vermieter nicht abrechnet, die Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04).

Die Mieter zahlten monatlich 150,00 € an Betriebskostenvorauszahlungen. Das Mietverhältnis endete am 31.12.2006. Der Vermieter hat über die Betriebskosten für 2006 nicht abgerechnet. Die Mieter verlangen im Jahr 2008 die geleisteten Vorauszahlungen von 12 Monaten * 150,00 € = 1.800,00 € zurück.

Der Vermieter kann im Prozess zwar noch die Abrechnung nachholen, muss in diesem Fall aber zumindest die kompletten Kosten des Rechtsstreits tragen. Soweit das Mietverhältnis noch besteht, hat der Mieter nicht die Möglichkeit, die geleisteten Vorauszahlungen zurückzuverlangen. In diesem Fall ist er aber nach § 273 BGB berechtigt, wegen der weiteren Vorschüsse ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben (vgl. BGH, Urteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 191/05).