Die Kündigung von einem Mietvertrag im Gewerbemietrecht

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Das ordentliche und außerordentliche Kündigungsrecht von Geschäftsräumen

Im Gewerbemietrecht gibt es andere Kündigungsregelungen als etwa im Wohnraummietrecht, wobei auch etwas anderes natürlich vertraglich vereinbart werden kann.

Wann hat die ordentliche Kündigung zu erfolgen?

Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.

Daniel Hesterberg
seit 2009 bei
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Rechtsanwalt
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Wobei handelt es sich um Geschäftsräume?

Geschäftsraum ist jeder Raum, der zu geschäftlichen Zwecken (und damit nicht Wohnzwecken) gemietet ist.

Nur ein auf bestimmte Zeit abgeschlossener Vertrag ist regelmäßig nicht ordentlich kündbar.

Muss ein besondere Grund für die ordentliche Kündigung bestehen?

Einen besonderen Grund braucht man für diese ordentliche Kündigung aber im Gegensatz zu einer fristlosen/außerordentliche Kündigung nicht.

Abweichendes kann aber vereinbart werden, auch Verlängerungen und Verkürzungen von Laufzeiten und Kündigungsfristen, was bei einseitigen Klauseln ebenfalls sehr weitreichend möglich ist.

Einen besonderen gesetzlichen Schutz des Gewerberaummieters gibt es daher leider nicht, es sei denn, man hätte hier etwas Derartiges verabredet. So gelten weder der auf Wohnraum anwendbare Kündigungs- und Bestandsschutz (§§ 573 ff. BGB) noch die Sozialklausel (§§ 574 ff. BGB) noch die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe.

Auch aus wichtigem Grund ist das Mietvertragsverhältnis für beide Parteien wie gesagt kündbar.

Was ist ein "wichtiger Grund"?

Als wichtiger Grund für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags sind allgemein Umstände anzusehen, die so schwerwiegend sind, dass einem Vertragsteil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Bestimmte „wichtige Gründe", die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, normiert das Gesetz, z. B. den vertragswidriger Gebrauch, den schuldhaften Zahlungsverzug und sonstige erhebliche Vertragsverletzungen.

Bei nicht ordentlich kündbaren Laufzeitverträgen kommt noch folgende Möglichkeit in Betracht:

Wenn Sie dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellen können, muss noch ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hinzutreten.

Auch die unverschuldete Arbeitslosigkeit des Mieters bzw. seine mangelnde Zahlungsfähigkeit kann einen Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses begründen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.7.1999 S 112/99 = ZMR 2000, 26), was bei gewerblichen Mietverhältnissen grundsätzlich ebenso wie im Wohnraummietrecht zu beachten ist.

Besteht der Vermieter - sofern für den Mieter ein berechtigtes Interesse vorliegt - auf der Fortführung des Mietverhältnisses und lehnt eine vorzeitige Beendigung ab, ist der Mieter nach Ansicht des LG Berlin (siehe oben) nicht einmal verpflichtet, einen Nachmieter zu benennen.

Da es jedoch auf Ausnahmefälle beschränkt ist, muss dieses in jedem Einzelfall sehr genau geprüft werden.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt


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