Die Zahlung eines Mieters auf eine zu spät erfolgte Betriebskostenabrechnung kann zurückgefordert werden

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(Urteil des BGH vom 18.1.2006 – VIII ZR 94/05)

Ein Mieter kann bei Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 III 2 BGB die nach § 556 III 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung zurückverlangen, wenn er diese bereits an den Vermieter geleistet hat.

Dies hat der BGH mit Urteil vom 18.1. 2006- VIII ZR 94/05 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall endete das Mietverhältnis der Parteien zum 31.12.2003. Zwischen den Parteien war vereinbart, dass neben der Miete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten entrichtet werden sollten.

Mit Schreiben vom 26.1.2004 forderte der Vermieter eine Nachforderung i.H.v. 185, 89 €. Diese beruhte auf der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.1.2001 bis zum 31.12.2002. Daraufhin beglich der Mieter die Nachforderung in Höhe von 185, 89 €.

In dem der BGH- Entscheidung zugrunde liegenden Rechtsstreit forderte der Mieter diesen Betrag aufgrund von § 556 III 2 und 3 BGB zurück.Das Amtsgericht, das zunächst mit dem Fall befasst war, gab der Klage statt, das Landgericht, das über die Berufung zu entscheiden hatte, wies die Klage des Mieters ab.

Das Landgericht war der Ansicht, dass einer Rückforderung des Mieters § 214 II 1 BGB in entsprechender Anwendung entgegensteht. Gem. § 214 II 1 BGB kann das zur Befriedigung eines verjährten Anspruchs geleistete nicht zurückgefordert werden, auch wenn es in Unkenntnis der Verjährung geleistet worden ist.

Der BGH führte hierzu aus, das eine nach § 556 III 2, 3 BGB erloschene Forderung nicht mit einer verjährten Forderung gleich gesetzt werden kann. Bei verjährten Forderungen besteht der Anspruch weiterhin fort, er kann nur nicht mehr durchgesetzt werden. Beim Erlöschen einer Forderung dagegen besteht der Anspruch gerade nicht mehr. Der Ablauf einer Ausschlussfrist bewirkt somit, dass das zuvor bestandene Recht untergeht.

Weiter führt der BGH aus, dass auch keine Regelungslücke vorhanden sei, so dass es einer Analogie nicht bedarf. Der Mieter habe somit einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Nachforderung aus § 812 I 1 1.Alt. BGB.

Sollten Sie Probleme mit ihrem Vermieter diesbezüglich haben, wenden Sie sich an uns.

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