Erneut zu unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln

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In der Regel werden Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen an der Mietwohnung zu übernehmen.

Der Bundesgerichtshof hat in einer Reihe von Entscheidungen formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt, wenn diese das gesetzliche Leitbild überschreiten und den Mieter danach unangemessen benachteiligen.

In einer neueren Entscheidung vom 13.01.2010 hat der BGH klargestellt, dass Inhalt und Umfang der geschuldeten Schönheitsreparaturen sich nach § 28 der II. Berechnungsverordnung richten. Danach sind Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.

Im vorliegenden Fall wurde der Mieter darüber hinausgehend verpflichtet, für ein Abziehen und Versiegeln des Parketts sowie das Streichen der Fenster (auch von außen) zu sorgen. Beides sei nach Ansicht der Richter zu viel verlangt und benachteilige den Mieter unangemessen. Die Klausel war damit insgesamt unwirksam.

Der Vermieter blieb auf rund 14.000,00 EUR Renovierungskosten sitzen. Die Vorinstanz hatte noch angenommen, dass die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Parkettinstandhaltung sowie des Außenanstrichs nur zur Folge habe, dass eben diese Arbeiten nicht erledigt werden müssten. Das Oberlandesgericht hat die übrige Klausel allerdings für wirksam gehalten, so dass der Mieter den überwiegenden Teil der Schönheitsreparaturen doch hätte ausführen oder hierfür Schadensersatz leisten müssen.

Dies sah der BGH anders und stellte erneut darauf ab, dass eine Aufteilung einer einheitlichen Schönheitsreparaturklausel in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil nicht in Betracht komme. Dies stelle nach Ansicht der Bundesrichter eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel dar.

Im Ergebnis schuldete der Mieter daher keine Schönheitsreparaturen.

Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen sollten im Bedarfsfall anwaltlich überprüft werden. Aufgrund der Vielzahl der in den letzten Jahren ergangenen Entscheidungen wird sich in einer beträchtlichen Anzahl von Fällen die Unwirksamkeit der verwendeten Formularklauseln ergeben.