Fallstricke der Kündigung im Mietrecht

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Was ist zu beachten bei Kündigung des Mietvertrages

Kündigung des Mietvertrages

Jede Kündigung, unabhängig davon, wer sie ausspricht unterliegt dem Schriftlichkeitsgebot. Sie hat schriftlich zu erfolgen. D.h. die Kündigung ist schlicht unwirksam, wenn sie nur als Kopie erfolgt. So sind Emails, Faxe, SMS oder Whatsapp die die Kündigung erklären, schlicht unwirksam.

Eine Kündigung des Mietvertrages kann gemäß § 126 BGB zwar in Computerform abgegeben werden, muss aber persönlich mit vollständiger Unterschrift des Kündigenden versehen werden.

Elisabeth Aleiter
seit 2013 bei
123recht.de
Rechtsanwältin
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Der Gesetzgeber ist auch in diesen modernen Zeiten der Ansicht, dass der Kündigende sich immer bewusst sein sollte, was er hier tut. Das soll ihm dann durch das Erfordernis der eigenen, vollständigen und lesbaren Unterschrift vor Augen geführt werden.

Wer eine Kündigung durch einen Vertreter abgeben möchte, kann sich z.B. eines Rechtsanwaltes (oder auch einer Privatperson) bedienen. Aber Vorsicht. Ein Vertreter – egal welcher kann nur wirksam für den Kündigenden erklären, wenn er eine Originalvollmacht beilegt. Eine Vollmacht ist ein Formular, in welchem der Kündigende seinen Vertreter bevollmächtigt, für ihn in diesem Fall tätig werden zu können. Hierfür gibt es Formulare im Schreibwarenladen. Wichtig ist, dass dieses Vollmachtformular im Original d.h. unterschrieben von dem Kündigenden der Kündigungserklärung des Bevollmächtigten beiliegt.

Wichtig ist ebenfalls, eine Kündigung muss eindeutig erklärt werden und darf nicht von einer Bedingung abhängig gemacht werden.

  1. Kündigung des Mieters

Möchte der Mieter seine Wohnung kündigen, geschieht dies in der Regel in Form einer ordentlichen Kündigung. Zunächst ist wichtig für den Mieter zu klären, welche Art von Mietvertrag er hat. Wenn es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt, muss der Mieter in aller Regel innerhalb von 3 Monaten kündigen und die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag des ersten Monats bei dem Vermieter anlangen.

Kann die Kündigungsfrist nicht mehr mit der Post eingehalten werden, so empfiehlt sich den Brief selbst einzuwerfen. Hier benötigt man einen Zeugen, der den Einwurf des Briefes begleitet und den Inhalt des Briefs genau kennt.

  • Kündigung des Vermieters
  1. Der Vermieter kündigt ordentlich d.h. im Rahmen einer Frist.

Vermieter müssen bei der Kündigung mehr beachten als die Mieter.

§ 573c
Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Je nach dem wie lange der Mietvertrag schon bestanden hat, dauert die Kündigungsfrist. Vom ersten Monat bis fünf Jahren dauert die Kündigungsfrist 3 Monate, nach fünf Jahren und 1 Monat 6 Monate und ab 8 Jahren und 1 Monat 9 Monate.

Der Vermieter kann den Mietvertrag lediglich dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des unbefristeten Mietvertrages hat. Die Gründe dafür muss der Vermieter in der Kündigung nennen (z.B. berechtigter Eigenbedarf).

Der Vermieter kann lediglich in drei Fällen ordentlich kündigen:

  • Der Mieter hat das Vertragsverhältnis erheblich verletzt;
  • Der Vermieter hat berechtigten Eigenbedarf;
  • Die Fortsetzung des Mietverhältnisses bringt für den Vermieter erhebliche Nachteile mit sich, weil er sein Grundstück / Eigentum nicht angemessen nutzen kann (Grund ist z.B. die alte schadhafte Mietimmobilie abzureißen, um eine neue zu schaffen. Die Absicht der Mieterhöhung ist dagegen kein zulässiges Motiv.

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen. Der Widerspruch muss dem Vermieter innerhalb von 2 Monaten vor dem Ende des Mietverhältnisses schriftlich vorliegen. Rechtswirksame Gründe für einen Widerspruch:

  • Der Mieter findet keine angemessene Ersatzwohnung
  • Mieterin in fortgeschrittener Schwangerschaft
  • Kind von Mietern steht kurz vor dem Schulabschluss und Umzug würde da hineinfallen;
  • Mieter schwer erkrankt oder invalide
  • Mieter sehr alt und dort verwurzelt.

Wann kann der Vermieter außerordentlich kündigen? Hierzu gilt § 543 BGB

  • Der Mieter ist mit der Zahlung der Miete für 2 oder mehr aufeinander folgende Termine in Verzug;
  • Der Mieter hat die Wohnung unbefugt einem Dritten überlassen;
  • Der Mieter hat die Wohnung mutwillig oder fahrlässig beträchtlich beschädigt
  • Der Vermieter hat dem Mieter die Wohnung nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitraum zur Verfügung gestellt;

Fazit:

Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen bei der Kündigung eines Mietvertrages viel beachten. Da eine Kündigung Fakten schafft, muss diese schriftliche Erklärung von ihrem Inhalt eindeutig, bedingungsfrei und klar erkennbar sein.

Wichtig!!!!!!!

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