Gewerberaummietvertrag und gesetzliche Schriftform des § 550 BGB

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Warum mündliche Gewerbemietverträge zwar möglich aber nicht üblich sind

Gewerberaummietvertrag und gesetzliche Schriftform des § 550 BGB

Mietverträge über Geschäftsräume (Gewerberaum) können grundsätzlich mündlich zustande kommen. In der Geschäftspraxis ist es aber üblich schriftliche Verträge zu schließen. Die Schriftform des § 550 BGB geht über die genannte Schriftlichkeit hinaus und gehört zu den größten rechtlichen Problemen des gewerblichen Mietrechts.

Anwendbarkeit des § 550 BGB

§ 550 BGB ist trotz seines systematischen Standortes im BGB bei Wohnraum über § 578 BGB auch auf Geschäftsräume anzuwenden.

Er gilt wegen der Formulierung des § 578 BGB („Grundstücke") auch für alle Arten von Mietverträgen von unbebauten und bebauten Grundstücken und Grundstücks- bzw. Gebäudeteilen.

Der Gesetzestext von § 550 BGB lautet:

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Ziele der gesetzlichen Schriftform

Die Vorschrift des § 550 BGB wird leichter verständlich, wenn man sich mit ihren Zielen bzw. Zwecken auseinandersetzt. Schriftform bedeutet hier, dass der Mietvertrag schriftlich abgefasst sein muss sowie vom Aussteller und dessen Vertragspartner eigenhändig mit voller Namensunterschrift zu unterzeichnen ist.

1. Schutz des Erwerbers

Die Schriftform dient in erster Linie dem Schutz des Erwerbers.

Geschützt werden soll das Informationsinteresse eines möglichen Grundstückserwerbers, der durch den Kauf in sämtliche bestehenden Mietverträge verbindlich eintritt, unabhängig davon, ob er ihren Inhalt kennt oder nicht.

Der Erwerber soll in die Lage versetzt werden, mit Hilfe der vorhandenen Papiere zu prüfen, welche Mietverträge mit seinem neuen Eigentum in Verbindung stehen und sich so vor nachträglicher Überraschung durch ihm nicht bekannt gegebene langfristige Mietverträge zu schützen.

Kein Ziel der Schriftform ist es dagegen, dem Käufer die sichere Kenntnis darüber zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist oder weiter besteht.

Eine solche Information kann eine der Schriftform genügende Mietvertragsurkunde nicht geben, da das Zustandekommen eines Mietvertrages von vielen Umständen abhängt, die sich nicht aus der Urkunde ergeben müssen.  

2. Beweisfunktion

Zudem dient die Schriftform des § 550 BGB dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Vereinbarungen zwischen den ursprünglichen Vertragspartner zu ermöglichen.

3. Warnfunktion

Darüber hinaus sollen die Vertragspartner vor unbedachten langfristigen Vertragsbindungen geschützt werden.

Was ist, wenn die Schriftform nicht eingehalten wurde?

Nach § 550 Satz 1 BGB gilt der ohne Einhaltung der Schriftform geschlossene Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist damit nach den üblichen Kündigungsregeln kündbar.

Bei Gewerberaummietverhältnissen gelten die Kündigungsfristen des § 580a BGB.

§ 550 Satz 2 BGB findet über § 578 BGB Anwendung. Danach ist die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Geschäftsräume zulässig. Der Vertrag ist also zum Schluss des ersten Jahres, berechnet ab Vertragsschluss, kündbar.

Falls Sie Fragen zur Gewerberaummiete haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Ihre Rechtsanwältin Dominique Johanna Popiel