Kündigungsgefahr bei Nichteinhaltung von Formvorschriften im Mietvertrag

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Insbesondere Mieter und Vermieter von langfristigen Gewerberaummietverträge sollten genau auf die Einhaltung der Formvorschriften achten. Anderenfalls risikieren sie die Kündbarkeit des Mietvertrages, was insbesondere bei langjährigen Mietverträgen sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ein erhebliches wirtschaftliches Risiko darstellt.

Was hat es also mit den Formvorschriften im Mietvertrag auf sich? Mietverträge die länger als 1 Jahr abgeschlossen werden, bedürfen gemäß § 550 BGB der Schriftform. Den Mietvertrag allein auf mehreren Blättern Papier auszudrucken und zu unterzeichnen, genügt jedoch noch nicht um die Schriftform einzuhalten.

Hinzu kommen diverse von der Rechtsprechung entwickelte Formkritierien. So muss u.a. im Mietvertrag das Mietobjekt hinreichend identifizierbar beschrieben werden. Weiterhin ist es erforderlich, dass die Parteien des Mietverhältnisses durch bevollmächtigte Personen vertreten werden und diese in ordnungsgemäßer Weise den Mietvertrag unterzeichnen. Zur ordnungsgemäßen Unterschrift gehört insbesondere auch die Unterzeichnung innerhalb eines Zeitraumes von weniger als 14 Tagen. Wird der Mietvertrag beispielsweise nicht in Anwesenheit beider Parteien unterzeichnet, muss darauf geachtet werden, dass zwischen den Unterschriftsdaten nicht mehr als 2 Wochen vergehen. Einige Gerichte, wie das Kammergericht in Berlin haben sogar eine Zeitdauer von nur 7 Tagen gefordert.

Werden Nachträge zum Mietvertrag abgeschlossen, müssen diese einen hinreichenden Bezug auf den Hauptmietvertrag enthalten, da nur auf diese Weise gesichert ist, dass Dritte, insbesondere künftige Erwerber des Mietobjekts hinreichend über die vertraglichen Vereinbarungen informiert werden. Ein derartiger hinreichender Bezug liegt in der Bezeichnung des Mietgegenstandes, des Datums des Hauptmietvertrages und etwaiger vorangegangener Nachträge. Außerderm sollte die neue Vereinbarung auch tatsächlich als "Nachtrag" bezeichnet werden. Bezüglich der Unterzeichnug gelten die bereits dargestellten Regeln für den Hauptmietvertrag.

Wird eine dieser Formvorschriften nicht erfüllt, besteht die Gefahr, dass jede Partei das Mietverhältnis rechtswirksam mit einer Frist von 6 Monaten kündigen kann.

Für eine umfassende Prüfung bezüglich der Einhaltung der Formvorschriften in bestehenden Verträgen oder auch im Rahmen des Erwerbs einer Immobilie ist eine anwaltliche Beratung zu empfehlen.