Lärm als Mietmangel

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Mietmangel durch Geräuschimmissionen von Zu- und Abluftleitungen

Soweit sich Vermieter und Mieter beim Abschluss des Mietvertrages nicht auf gewisse Geräuschgrenzen verständigt haben, werden diese durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt.

Daher kann der Mieter grundsätzlich erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und etwaige Ortssitten mitzuberücksichtigen.

Nach der Verkehrsanschuung ist der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen, der sich insoweit nach den technischen Normen der einschlägigen Immissionsrichtwerte der TA-Lärm richtet.

Zu beachten ist aber, dass bei Einhaltung dieser Richtwerte eine Beurteilung der Mangelhaftigkeit außer Betracht bleiben muss und eine persönliche Geräuschempfindlichkeit dann außen vor bleibt.

So wurde eine Klage eines Mieters, der sich über eine nachträglich errichtete Kühlungs- und Lüftungsanlage beschwerte vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen, da die öffentlich-rechtlichen Immissionsschutz-Richtwerte der TA-Lärm eingehalten wurden, obwohl die Geräuschbelästigungen erst durch nachträgliche Veränderungen am Gebäude und somit nach Abschluss des Mietvertrages eingetreten waren.

Dieser Entscheidung war der Fall vorausgegangen, dass in der Wohnungsanlage eines Mischgebietes, in dem sich lange Zeit im Erdgeschoss eine Bank befunden hatte, ein Fischrestaurant eröffnet wurde, das eine Kühlungs- und Lüftungsanlage installierte, die bis zum Hausdach reichte. Durch die hieraus entstehenden Geräusche fühlte sich einer der Mieter belästigt und minderte den Mietpreis um 20 %.

Der BGH entschied den Fall zuungunsten des Mieters, da die zugrundeliegenden immissionsrechtlichen Grenzwerte nicht überschritten wurden.

Dabei führte er vor allem aus, dass ein Mieter bei Fehlen gegenteiliger Abreden nicht ohne weiteres verlangen kann, dass der Vermieter Veränderungen, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt soweit die Geräuschsimmissionen zwar steigen aber auch nach der Veränderung nicht überschritten werden.

Denn soweit das Gebäude zum Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses einen Immissionsstandard aufweist der besser ist, als es die technischen Normen wie die TA-Lärm vorschreiben, kann der Mieter nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass dieser Zustand während der gesamten Mietdauer erhalten bleibt.

Im Übrigen wäre die Möglichkeit der Verwendung von Wohnungsanlagen als teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken erheblich eingeschränkt, wenn der Vermieter keine anderen Gewerbetreibenden aufnehemen könnte, als die die schon bei Begründung des Mietverhältnisses vorhanden waren.

Zusammenfassend ist also festzuhalten, dass soweit keine konkreten Absprachen zwischen Mieter und Vermieter bei Begründung des Mietverhltnisses getroffen wurden, der Schutz der Mieter vor Geräuschimmissionen ausreichend durch die öffentlich-rechtlichen Immisionsschutzvorschriften der TA-Lärm geschützt sind und Mieter keine Mangelansprüche hinsichtlich Geräuschimmissionen haben, die diesen Wert nicht überschreiten.

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