Lärmprotokoll zur Mietminderung nicht zwingend erforderlich

Rechtslage zuletzt geprüft am: 17.4.2023 | Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Lärm, Protokoll, Miete, Minderung, Darlegung, Mangel

Zur Darlegung eines Mangels wegen Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen dürfen die Anforderungen nicht in unvertretbarer Weise überspannt werden

Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen als Mangel

In dar Sache ging es um die Mieter eines teilweise dauerhaft bewohnten, teilweise durch Ferienwohnungen genutzten Hauses in Berlin. Die dauerhaften Mieter minderten die Miete um 20 %, wegen Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen durch die Touristen. Die Eigentümer kündigten das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß und begründeten die Kündigung mit den aufgelaufenen Mietrückständen. Daraufhin zahlten die Mieter unter Vorbehalt knapp 4.000,- € nach.

Minderung rechtmäßig

Auf das Räumungsbegehren der Vermieter und die im Wege der Widerklage beanspruchte Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrages von 4.000,00 € entschied der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 29.02.2012, Az. VIII ZR 155/11 zugunsten des Mieters und bestätigte damit das Amtsgericht, das die Minderung für rechtmäßig gehalten hatte und den Vermieter zur Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrages verurteilt hat.

Abgrenzung zum sozialadäquaten Verhalten

Der BGH führt aus, die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels im Sinne des § 536 BGB dürften nicht überspannt werden. Zwar liege in der bloßen Vermietung von Wohnungen an Feriengäste und Touristen noch keine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs. Vielmehr liege in einer solchen Nutzung nicht zwangsläufig eine Beeinträchtigung der übrigen Mieter, die über das für eine Wohnnutzung typischerweise zu erwartende Maß einer Wohnanlage mit vielen Parteien hinausgeht. Gelegentliche Feiern und einzelne Streitigkeiten von Bewohnern seien vielmehr sozialadäquat.

Konkrete Beschreibung vermeidbarere Beeinträchtigungen erforderlich

In dem hier entschiedenen Fall gingen die Einwirkungen aber über solche kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Die von den Mietern geforderte Darlegung der Beeinträchtigungen in Form eines konkreten Sachmangels – der automatisch zu einer Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB führt, braucht das Maß der der Gebrauchsbeeinträchtigung nicht zu enthalten. Auch ein konkreter Minderungsbetrag muss nicht angegeben werden. Vielmehr genügt bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz konkret zu beschreiben, um welche Art von Beeinträchtigung es sich handelt.

Lärmprotokoll nicht zwingend erforderlich

Die Vorlage eines sog. Lärm-Protokolls ist hingegen nicht erforderlich. Genügend ist vielmehr die Angabe zu welchen Tageszeiten die Beeinträchtigungen auftreten, über welche Zeitdauer die Beeinträchtigung vorlag und in welcher Frequenz diese ungefähr auftraten.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. : Die Wertung des Bundesgerichtshofs stellt sich als Fortsetzung der Wertung des Gesetzgebers dar, so wie sie in § 536 BGB zum Ausdruck kommt. Danach ist die Miete beim Vorliegen eines Mangels schon kraft Gesetzes gemindert. Mieterseitig darzulegen ist damit lediglich das Vorliegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglichen Gebrauch beeinträchtigt.