Mängelbeseitigung durch Mieter

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Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat am 16.01.2008 entschieden, dass ein Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung hat (Urteil vom 16.01.2008 – VIII ZR 222/06). Damit hat der BGH seine Rechtsprechung zu der vergleichbaren Problematik im Kaufrecht (Urteil vom 23.02.2005 – VIII ZR 100/04) für das Wohnraummietrecht bekräftigt.

Im konkreten Fall stünde der Klägerin kein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu; sie könne Ersatz ihrer Aufwendungen auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) verlangen. Diese Bestimmungen bieten nach Auffassung des Senats keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung. Auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB komme nicht in Betracht. Denn nach der gesetzlichen Wertung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB komme dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er solle nicht vor „vollendete Tatsachen" gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel bestehe, auf welcher Ursache er beruhe, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden könne. Andernfalls würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.

Tritt ein Mangel der Mietsache auf, ist grundsätzlich folgendes abgestuftes Vorgehen zu empfehlen:

• Mängelanzeige mit Fristsetzung,
• Geltendmachung einer Mietminderung und Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an der geminderten Miete,
• Ersatzvornahme,
• Aufrechnung nach Ersatzvornahme.

An die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts kann sich auch die Geltendmachung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung und u. U. eine Kostenvorschussklage anschließen.

Nur in besonders dringlichen Fällen (wenn die umgehende Beseitigung der Mängel zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist) kann ggf. auch gleich mit der Mängelbeseitigung begonnen werden. Dem Mieter steht dann u. U. ein Anspruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB zu. Die Vorschrift erfasst Notmaßnahmen des Mieters, die keinen Aufschub dulden und auch ohne vorherige Mahnung einen Aufwendungsersatzanspruch auslösen sollen. Ein entsprechender Umstand ist z. B. der Ausfall der Heizung im Winter.