Mieterhöhung

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Auch während eines bereits laufenden Vertrages kann es dem Vermieter möglich sein, die Miete anzuheben. Dies kann unproblematisch zunächst dann erfolgen, wenn Mieterhöhungen im Vertrag von vorneherein vereinbart wurden. Insoweit kann es sich um eine Staffel- oder Indexmiete handeln. Liegt dem gegenüber ein Vertrag mit festem Mietzins vor, bedarf eine Mieterhöhung der Zustimmung des Mieters. Mitunter kann diese Zustimmung allerdings erzwungen werden.

Staffelmiete: Bei der Staffelmiete kann im Vertrag für einen unbegrenzten Zeitraum die jährliche Erhöhung der Miete um einen festgelegten Betrag bestimmt werden. Die Zeiträume bzw. Termine müssen exakt festgesetzt sein. Bis zum September 2001 war die Möglichkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete auf maximal zehn Jahre begrenzt. Mit der Abschaffung der Begrenzung wollte der Gesetzgeber der Vertragsfreiheit Rechnung tragen, der Mieterschutz soll ab September 2001 durch ein Sonderkündigungsrecht gewährleistet sein.
Eine prozentuale Angabe der Erhöhung ist ungültig, die Erhöhung muss in Zahlen angegeben werden .
Außer der Erhöhung der Betriebs- und Nebenkosten können bei Staffelmietverträgen keine anderen Mieterhöhungen verlangt werden.

Indexmiete: Seit dem 1. September 1993 kann in Mietverträgen auch die Indexmiete vereinbart werden. Dann kann die Miete jährlich an die steigenden Lebenshaltungskosten angeglichen werden. War diese Möglichkeit der Vertragsfreiheit bislang auf zehn Jahre begrenzt, kann auch die Indexmiete durch die Mietrechtsreform ab September 2001 zeitlich unbeschränkt abgeschlossen werden. Der erforderliche Mieterschutz wird dementsprechend durch die Beschränkung auf einen zulässigen und allseits bekannten Preisindex (Lebenshaltungskostenindex) gewährleistet.

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete: Enthält der Vertrag eines bestehenden Mietverhältnisses keine Vereinbarungen bezüglich steigender Miete, muss der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen, damit diese wirksam wird. Der Mieter ist zur Zustimmung der Mieterhöhung verpflichtet, wenn

  • die Miete seit einem Jahr unverändert war (abgesehen von Nebenkosten)
  • die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt
  • die Miete sich in den letzten drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht hat.

Eine Mieterhöhung ist ab September 2001 nur noch um 20% zulässig. Die Kappungsgrenze, also die prozentuale Grenze für Mieterhöhungen, wurde damit um 10% gesenkt. Obergrenze bleibt dabei aber immer die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Mieterhöhung muss durch den Vermieter schriftlich begründet und unterschrieben werden. Es muss ersichtlich sein, inwiefern die erhöhte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Dies kann durch ein Sachverständigengutachten, drei zitierte Vergleichswohnungen oder durch Verweis auf den Mietspiegel geschehen. Die Zustimmungsfrist des Mieters beträgt zwei Monate.

Modernisierungsmaßnahmen: Bauliche Veränderungen können, wenn sie eine Modernisierung der Wohnung zur Folge haben, auf den Mieter umgelegt werden. Die Erhöhung kann bis zu 11% der Jahresmiete umfassen. Die Modernisierungsmaßnahme ist dem Mieter rechtzeitig vorher anzukündigen (zwei Monate vor Beginn der Bauarbeiten), einschließlich der Dauer und der Baudetails. Damit sich der Mieter ein Bild machen kann, ist unbedingt die voraussichtliche Erhöhung der Miete anzuzeigen und aufzuschlüsseln. Anderenfalls ist die Mieterhöhungserklärung ungültig. Der Mieter hat, um der Mieterhöhung zu entgehen, ein Kündigungsrecht.
Eine Modernisierung liegt vor, wenn die Baumaßnahmen den Wohnkomfort verbessern oder Heizenergie und Wasser einsparen.
Zusätzlich zu den 11% können durch die Mietreform ab September 2001 alle Modernisierungsmaßnahmen in die Umlage einbezogen werden, die zur nachhaltigen Einsparung von Energien aller Art führen. Vorher galt dies nur für Heizenergie, nicht aber beispielsweise für Strom.
Einzelheiten zu Modernisierungsmaßnahmen finden Sie hier .

Wichtig: Duldung der Modernisierungsmaßnahmen sowie Zahlung der erhöhten Miete werden als Zustimmung gewertet. Weigerungen im Nachhinein sind dann schwer durchsetzbar.

Auch die Erhöhung der Betriebs- und Kapitalkosten kann in bestimmter Höhe anteilig auf den Mieter umgelegt werden.

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Seiten in diesem Artikel:
Seite  1:  Die richtige Miethöhe
Seite  2:  Ortsübliche Vergleichsmiete
Seite  3:  Der Mietspiegel
Seite  4:  Mietwucher
Seite  5:  Mieterhöhung
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