Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

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Voraussetzungen der Mieterhöhung nach § 558 BGB

Vermieter können von ihren Mietern nach § 558 Abs. 1 BGB grundsätzlich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen – allerdings nur, wenn die im Gesetz hierfür genannten Voraussetzungen erfüllt sind.

1. Notwendige Form und Begründung der Mieterhöhung

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform – beispielsweise mittels eines Briefes, Faxes oder einer E-Mail – zu erklären. Sind im Mietvertrag mehrere Personen als Mieter aufgeführt, reicht es nicht aus, wenn der Vermieter seine Erklärung lediglich an eine davon richtet (vgl. BGH VIII ZR 124/03).

Weitere Voraussetzung ist die Begründung des Mieterhöhungsverlangens, die in der Regel durch Bezugnahme auf eines der folgenden Mittel erfolgt:

- Mietspiegel

- entsprechende Entgelte für mindestens drei vergleichbare Wohnungen

Unabhängig davon, auf was der Vermieter sein Erhöhungsverlangen stützt, müssen Angaben eines bestehenden qualifizierten Mietspiegels stets mitgeteilt werden – anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen bereits aus diesem Grund unwirksam.

2. Wartefrist

Eine Erhöhung der Miete ist grundsätzlich nur dann zulässig, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Bei der Berechnung dieser sog. Wartefrist bleiben Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB allerdings außer Betracht. Zwischenzeitliche Mieterhöhungen, die ihre Ursache in Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters oder in einer Veränderung von Betriebskosten haben, sind daher nicht zu berücksichtigen.

3. Ortsübliche Vergleichsmiete

Die beabsichtigte Erhöhung darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Zur Bestimmung dieser Miete nennt das Gesetz bestimmte Kriterien wie Art, Größe und Ausstattung des Wohnraums. So dürfen beispielsweise für die Ermittlung einer Vergleichsmiete Ein- oder Zweifamilienhäuser nicht mit Hochhäusern gleichgesetzt werden. Ebenso ist hier unter Umständen der energetische Zustand der Wohnung (z.B. die Qualität der Wärmedämmung) von Bedeutung.

Da sich die meisten Mietspiegel ebenfalls an diesen Kriterien orientieren, kommt den dort genannten Mietspannen regelmäßig zumindest eine Indizwirkung für die Ortsüblichkeit zu.

4. Kappungsgrenze

Um den Mieter vor allzu heftigen Mietsteigerungen zu schützen, wurde darüber hinaus die sog. Kappungsgrenze eingeführt. Unabhängig von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete daher in einem Zeitraum von drei Jahren jedenfalls nicht um mehr als 20% erhöhen. Wie bei der Wartefrist bleiben Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB für die Berechnung außer Betracht.

5. Praxistipp

Bei Eingang eines Mieterhöhungsverlangens sollte stets sorgfältig geprüft werden, ob die oben aufgezeigten Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.

Auch wenn der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, sollte dies nicht ungeprüft akzeptiert werden. Zunächst sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass es sich bei dem genannten tatsächlich um den für die jeweilige Gemeinde aktuellen Mietspiegel handelt. Darüber hinaus sollte man sich vergewissern, dass der Vermieter die Wohnung in das richtige Rasterfeld – z.B. nach Baujahr und Größe – eingeordnet hat.

Werden demgegenüber mindestens drei anderweitige Wohnungen aufgeführt, empfiehlt sich eine genaue Überprüfung der behaupteten Vergleichbarkeit. Grundsätzlich darf der Vermieter zwar Wohnungen aus dem eigenen Bestand benennen (vgl. OLG Frankfurt, ZMR 1984, 250) – dies jedoch nur, wenn sie hinsichtlich der Mietmerkmale vergleichbar sind, was beispielsweise bei Alt- und Neubauten nicht der Fall ist.

Leserkommentare
von ThomasF am 14.11.2014 21:58:55# 1
Gilt dies auch bei gewerblichen Mietern, wenn im Mietvertrag keine Mieterhöhungsklausel steht?